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紧跟习近平的号召 地产商必须割肉干这件事(图)

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发表于 2018-4-11 06:57:07 | 显示全部楼层 |阅读模式
德国之声



 习近平的一句“房子是用来住的,不是用来炒的”,让中国的许多房地产开发商不得不暂时放弃一部分利益,配合政策层推出租赁用房。但从长远的角度来看,这种“牺牲”不会白费。

  为了响应习近平"房子是用来住的,不是用来炒"的号召,中国主要房地产开发商扩大了房屋租赁业务的比重。

  但是为了迎合中国当局向民众提供可以承受的住房,稳定房地产市场的号召,开发商们从房屋租赁业务中只能实现很少的投资收益,甚至有时会连起码的收益都没有。

  路透社援引房地产行业的分析人士报道称,对于中国最大的几家开发商来说,房屋租赁业务的收益率只有5%到6%左右。对于一些平均运营成本更高的小公司来说,它们的收益率更有可能是负数。

  相比之下,众所皆知的是近年来销售物业的利润率平均都在20%至30%之间。

  如今向房地产开发商施加压力的不仅仅是习近平和他领导的中央政府。

  回报率更低 风险更大

  去年,许多城市开始推出土地限售措施,强迫开发商们修建一些非销售用的租赁房屋。对于这些公司来说,地产生意的收益率有所下降,而风险却在上升。它们不仅仅要承担更低的投资回报率,而且拥有相关租赁用地产对于这些公司的资产负债表来说也是一种风险。

  路透社报道称,万科集团作为中国第二大房地产开发商,是很早就涉足房屋租赁产业的公司之一。万科目前计划于2018年让出租房产的数量翻一番,达到20万套的水平。

  万科集团总裁郁亮上个月在一次专业会议上声称:房屋租赁"刚开始不会带来很大的收益",他表示应该在租赁和销售业务之间找到平衡。

  郁亮认为,如果政府能够推出有效的鼓励措施,房屋租赁市场从长期的角度来说也许有利可图。目前,有些地方的政府已经面向企业推出了优惠贷款利率,并敞开了一些包括企业债券、证券在内的新型融资渠道,助力房地产租赁业务。

    从买到租的观念转型?

  路透社援引中国房产中介企业链家咨询部门的调查结果报道称,很明显,市场对租赁房屋的需求切实存在。链家的咨询部门估计,中国房产承租人的数量将从2015年的1亿6千万上升到2025年的2亿3千万。中国房屋租赁市场的总量可以从2015年的1万亿上升至2025年的2万9千亿人民币。

  链家还表示,2017年中国租赁房产的数量增加了40%,与此相对照的是2015年的增长率只有15%。

  路透社报道称,包括万科在内的开发商一般来说基本是租用或购买空置率高的酒店、写字楼、仓库等设施,通过对其进行再开发变为租赁用房屋。这样做所带来的投资收益率要比购买地皮,开发新租赁项目的回报要高许多。

  万科向路透社表示,去年该公司在再开发领域的毛利润率为大约20%至30%,与该集团2017年房地产开发项目26.2%的毛利率基本持平。

  分析人士指出,对于万科集团来说,如果从零开始建造租赁用公寓,平均每户的开发费用大约为30万人民币。如果这些公寓每月平均的租金收益为3000元,在不考虑任何利息的情况下都需要8.3年才能收回成本。

  万科集团房屋租赁业务的纯利润率大约在5%至6%左右,但是对于规模更小的开发商来说,利润率可能会更低。

  醉翁之意不在酒

  里昂证券公司房地产分析人士王艳(Nicole Wong)向路透社表示:"一般来说房屋租赁业务的回报率大约是4%,但在情况不好的情况下只能做到刚好回本……如果达到了一定的规模,开发商可以实现很好的收益,而且还可以从之后的分拆中获利……届时整体收益就可以达到8%至9%。"

  在房屋租赁领域,不是所有中国房开商的步伐都如此激进。分析人士指出,他们所做的大多还只是为了配合政府的工作,并借此与政府维持良好的关系。

  兴业研究(RHB Research)的分析师Toni Ho表示:"一些开发商这样做是为了表示支持政府的政策;它们在每个城市的项目规模都不大。但牺牲这点现金流会帮助它们与市政府建立长期良好的关系。"
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