本帖最后由 towns 于 2017-6-29 06:52 编辑
作者: 孙骁骥
最近的新闻里，经常可以见到房价在下降的消息。在很多一线二线城市，房价N连跌的情况比比皆是。不仅是普通商品房在降价，而且连“硬通货”学区房也在降价。全国的整体情况如何呢？来看报道：
国家统计局发布的70个大中城市住宅销售价格变动情况显示，就全国房价数据来看，上个月15个一线和热点二线城市新建商品住宅价格同比涨幅全部回落、9个城市环比下降或持平。
虽然房价跌跌不休，但其实很多城市每个月的跌幅都仅仅在0.1-0.3%之间，比起之前的房价快速上涨来说，这一点跌幅实在微不足道。
同时，内地的新闻传媒经常报道房奴痛骂房价过高，这给人造成一种错觉，仿佛中国所有地区的房价都已经涨到天上，成为全球最高的国家。然而，这并不完全符合现实。
一、中国仍是全球“最容易”买房的地区之一，为什么？
从数据来看。中国的平均房价不但不是最高，反而是全球最容易买房的地区之一。这是何解呢？我们来看看经济学人（The Economist）统计的房价指数。
这份统计数据将2000年以来各国的房价增长率和工资增长率相比较，发现了一个事实是，中国的工资增长明显要高于房价的增长。这造成了2000年以来，中国的房价指数其实是在下降而不是上升。2010年以后，中国的房价指数已经低于75，而世界大部分国家都高于100。这个指数越低，说明购房越容易。
经济学人的数据是比较可信的，但为什么数据显示出的讯息和我们直观的感受大相径庭呢？现实中，老百姓感觉到房子并不是越来越容易买，而是越来越难买得起。数据和现实，必有一个是不真实的。到底是谁在说谎？
实际上，问题出在这个“平均值”。如果按照全国平均房价和收入的增幅来看，收入增速确实超过了房价增速。但这个平均值其实意义不大，它没考虑到中国地区和城市之间房价巨大的差距。
在很多经济衰败、产业结构陈旧的地区，房价上涨还赶不上收入增长。但在全国最核心的几大区域，房价的上涨在十年前已经完全和人均收入脱钩，几乎呈现违反经济规律的增长。
例如，在2000年的时候，上海、北京的房价只是略高于3000元。当时，全国平均房价，也不过是2000元上下。换言之，一线城市的房价是其他城市的约150%。之后，经过2000-2008年的持续上涨，以及2008年到2016年的非理性暴涨，房价格局已经呈现完全不同的局面。
在2016年底，根据某房介网站统计，北京、上海平均房价分别为41292元和45847元。与之相比，西部的二线城市成都和重庆房价为8234和7507元。北京的房价是重庆的约550%，上海房价是成都的约556%。
这就是残酷的现实，房屋商品化刚开始的时候，一线城市是全国均价的150%。截至去年，一线城市已经是部分二线城市的550%以上，如果按全国均价计算，保守的说也应该在600%以上。
这说明什么问题呢？这说明在2000年以来的这16年时间里，原本起点相同（收入、教育、社会阶层）的两个家庭，仅仅因为居住的城市不同，其持有的不动产的价值就可能相差6倍以上，也就是说，家庭的财富总价值也相差大约6倍。
中国的家庭资产配置中，超过80%以上都是不动产。如果合理使用房贷等金融杠杆，那么一线城市居民将这种财富差距拉大到10倍以上是很容易的事。
这就是平均值透露给我们的讯息：不是所有的中国人都买房越来越容易，而是房价差距越来越大，地区之间经济发展极度的不平等。
所谓的一线、二线、三线城市，只是一种好听的叫法。事实上，我们完全可以把北上深叫做“第一世界”，省会城市称为“第二世界”，无人问津的小城市称为“第三世界”。
换言之，北上深的一个家庭，仅仅因为持有的房产，其财富总价值就相当于二三线城市10个家庭财富之总和。事实差距如此，试问小地方的人怎么可能不想尽一切办法挤进大城市呢？
二、优质楼盘实际上已成了一种套现工具
大城市房价过高，带来最重要的一个现象就是，一线城市的不动产已经成为效率最高的套现工具。
中国地方政府依靠卖地来增加财政收入，已是众所周知之事，这也就是所谓的“土地财政”。近十七年来，全国卖地的收入就超过27万亿。高房价的第一杯羹，就这样让地方政府分走了。而这仅仅是故事的开始。
房子一旦从开发商手里脱手，进入市场，那么它就成为了理论上一种人人都可持有的资产。这个时候，“炒房”才变得有实际意义。
小老百姓和散户持有的房产，这里就不多说了，那不是主要问题。主要是看大户在持有哪些房产。中国的不动产大户有两位：一个叫国家资本，一个叫本土企业。与其说中国房价是被散户的丈母娘炒高的，不如说是被这两位大户炒高的。
低买高卖，这是投资的基本策略。地方政府，为房价高涨放了第一把火，然后是企业和国资开始扇风，让火势增大，而抬轿子的则是房屋中介机构和银行。众人拾柴火焰高，在这几方面强大的力量“协作”之下，房价要是不涨，那才真是见了鬼。而房价即将见顶（或者叫经济即将见顶）的时候，自然就到了套现离场的时候。
在今年初以来，我们不断在媒体上读到上市企业卖出不动产套现的新闻。这些企业卖出的不动产，基本上都是属于一二线城市的优置地产。很多经营效益不好，眼看就要歇业的企业，卖房以后，马上起死回生，甚至扭亏为盈。
据统计，627家上市公司利润不足千万，甚至买不起一套学区房。反过来说，如果企业早年间持有优置房产，那么即使年年经营亏损，依然可以用卖房的办法生存下来。这节奏，企业当然纷纷都用买房的方法来“买安全”了。
新闻披露说，一家主营实业的上市公司，近年经营困难，但因为十年前在北京发展业务之需，买下的物业增值十倍多。当年的价格为约129万，最后评估下来卖了2272万元。一个眼看连壳都保不住的企业，一经卖房，保壳几率大增。你想想，在评估物业价值的过程中，拉高出货难道不是必然的吗？
据统计，国内超过12家上市公司投资性房产价值超过100亿，其中以国资企业为主。这些财大气粗的A股土豪，手中有房心里不慌。北上广深的房产捂盘在这些大户手里。越是财大气粗的国企、央企，手中优质房源越多，但资本实力雄厚的它们并不着急卖房，着急卖房维持经营的，往往是民营企业。
因此，民企这时候又一次背了黑锅，“卖房套利”的罪名坐实，不过一线高房价的背后，其实是存在着国有资本的强大力量。但挨骂也顾不上了，只要能卖房能套现，批评和挨骂对企业来说根本不算个事。
事实上，企业依靠一二线房产套现并不是今年才出现的事。前几年，这样的套现一直存在。
地产套现其实也不复杂，其中的一种方法是这样的：
企业主将一线豪宅3成头期款借给员工，同时帮员工伪造高收入证明，要求员工假装跟他购买豪宅，并取得银行提供7到8成的房贷现金，员工搬进豪宅且由企业主支付每月房贷，而企业主透过假贸易将这些套现的资金偷渡海外，一旦企业主不再支付抵押贷款，银行会收回房屋、员工则又回到原来居住地，但套现的资金早已飘洋过海到了你所不知道的地方。
这类用房子套现的套路在2015年到2016年愈演愈烈，以至于危及到了国家的经济稳定。有关部门于是用了最大力气，玩命限购，玩命堵漏。据统计，2015年，上海和深圳是中国房价涨幅领先的两个城市，上海涨幅为18.2%，深圳涨幅为惊人的47.5%。深圳一个小区住房的市值高达140亿，超过很多国内企业的总价值。
之所以这些地方的房产估值会这么高，其实就是因为企业希望将其套现，再将人民币换成美元流通到国际上。银行和评估单位联手炒高房价，各自分一杯羹，同时帮助企业套现更多，将更多的资本送出境外。一家这么搞不要紧，问题是大家都这么搞，造成那一年的外汇储备急跌。
2015年末中国外汇储备余额3.3万亿美元，较上年末减少5127亿美元之巨。并且，2015年的中国房屋均价其实是下跌的，跌幅超过5%。这就是属于套现太狠，以至于惊动了国家。于是才决定猛限购汇，猛限购房。假如不加以限制，开个残酷的玩笑，外汇储备分分钟变成零。实际上，真正做空中国的，恰恰是中国人自己。
三、房地产癌症已到晚期，投资不再是一个选项
海外的房价、香港地区的房价这几年猛涨，与国内这种房地产高位套现的操作手段有直接联系。中国人手里的资本，不管是换成美元还是英镑，其海外归宿依然是不动产。没别的原因，因为这些资本的思维方式是中国式思维，换了个马甲也一样。
假如说，一个地区的经济像是人体，那么组成这个躯体的零件则是其中的各个细胞。每一类细胞都遵循其特定的定位和功能，如此，整个身体才会健康协调。
但是，不动产这一种资产类别，在过去十几年的中国经济中，不太像是一种健康细胞，而更像是癌细胞或者恶性肿瘤。从最开始的一星半点的体积，随后不断膨胀变大，不断恶化，吸收了躯体其他部分的养分。尤其是北上深的房地产，是癌变细胞中最为严重的部分。
如今，不动产的限购限卖、限贷款、货币回笼等等措施，本质上是到了“化疗”的治疗阶段。基本上，见过癌症病人的都知道，到了化疗阶段的大概就是九死一生了。并且化疗本身对于身体的健康组织有极大损害，就算治疗后大难不死，最后也只剩半条命。
看看现在中国有多少人、多少企业是跟着“房地产政策”受罪的。有钱不敢投，投资收不回，不敢贷款再生产，有钱出不去……其实这些都是“好细胞”，但为了配合“化疗”，最后都得跟着癌细胞一块死。
如今，房产的癌细胞正在扩散转移，其具体表现就是：地产商涌进三线搞开发，在许多鸟不生蛋的地方拿地建房，忽悠投资客购买。
仅以今年前4个月计算，排名前十位的房地产企业拿地总价达3460亿元，基本也是布局二、三线城市。都到这个节骨眼了，地产商依然在重复过去的那种土地开发套路。这节奏已经快要走到穷途末路了。再往下，房企该开发哪里呢？五线、六线、七线城市？
在这些地图上都不容易找到的穷地方，根本就不会有企业来给你接盘，这也意味着支撑房价的大额资本并不存在，完全是靠散户的钱在支撑。换言之，在许多中小城市，房价一直在裸奔。缺少了国资和企业的护盘接盘，那么情况或许比当年次贷危机爆发时的美国更糟糕。
中国在不远的将来，必然会爆发一场房地产的次贷危机，这场危机多半是从小城市而起并逐渐蔓延，甚至可以说，一二线大城市并不会直接成为这危机的一部分。但是金融地产市场的连锁机制会传导危机的影响，这场次贷危机将会影响到每一个人。其最终结果，将会是造成地产金融的崩盘，进而形成中国地区间经济上的彻底割裂。
去年，笔者就告诉过大家，内地的房产应该及时套现。今年初笔者再写过文章，指出内地的房地产能卖就卖。当然，如果是自住，你想怎么着都行。但房地产已不是普通中国人投资的选项，无论是现在还是短期的未来。
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发表于 2017-6-29 06:50:53
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