|
|
易宪容
由于2018年国内三四线城市的房地产市场火爆，许多的城市的房价基本上都上涨了。所以，春节回老家购买住房在春节前成了热点问题。但是现实的情况是，这个购房主题并没有炒作起来，从春节后返回城市的不少居民反映来看，多数人没有加入回老家购买住房的行列，今年的情况与早几年有绝然不同。
春节回老家购买住房没有炒作起来，各地的政府肯定会不是那样情愿，因为，就目前国内绝大多数三四线城市来说，如果住房市场不能持续下去，当地的经济要想好起来几乎不可能。地方政府的土地财政问题更是会突出。我记得早几年去过四川的一些三线城市，当时有城市年财政收入10亿左右，但债务负担有100多亿，其债务是收入的十几倍。2018年我到的许多三四线城市，由于房地产市场繁荣，这种的情况已经完全改观。但地方政府的土地财政同样是个无底洞。
所以，在2018年年末的中央经济工作会议房地产政策出台，如重申“房子是用来住的、不是用来炒的”的市场定位，提出“因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系”。不少地方政府很快就跟着出台房地产的松绑政策，希望让当地的房地产市场还是如过去那样繁荣下去，而不是出现疲软。所以有人说，2019年中国的房地产市场不是怕房地产市场价格再快速上涨，而是怕三四线城市的房地产市场价格快速下跌或大跌。
就当前的土地制度来看，国内三四线城市土地基本上是无限供给，只要市场上有企业购买，有多大的需求，地方政府就会造出多少土地来供给。我去年到过贵州一些城市，那里可是山多地少的地方，但是地方政府同样会造出许多土地出来销售拍卖。而且就目前的情况来看，今年开始农村集体建设用地可以进入土地交易市场，可用来建造租赁性住房。如果试点成功，这可是地方政府土地市场一个重点的竞争对手，地方政府想完全把土地掌控在自己手上是根本不可能的事情。所以，地方政府要借此机会尽量卖出土地。目前地方政府对土地财政依赖程度达80%以上，可见土地出让或土地财政对地方政府是十分重要的。
而地方政府的土地财政是一个无底洞，只要到三四线城市去看看，就知道没有一个地方政府不是大兴工程的。这些工程不仅在于各城市的各种各样的城市基础建设，而是地方政府会变着法子设想出一些工程出来，而且这些工程越大越好，造价越高越好。因为只有建造这些巨大的工程，政府的业绩很快就会出来，并且可达政府土地财政及政府官员都是十全十美的效果。
要建造这些工程，钱从何来？当然是土地财政了。但是要实现土地财政，地方政府的土地大量卖出，就得保证房价不断地上涨。房价涨得越快，土地交易价格也会随着水涨船高，房地产企业对土地需求也会随之增加。如何让房地产市场的价格上涨，以及保持房价只涨不跌呢？最为重要的就是要通过政府的各种房地产政策来刺激市场，让更多的投资者涌入市场，否则建造的住房无人问津，土地也拍卖不出去。当前一些三四线城市急着房地产调控政策松绑，原因就在这里。
但对于中西部绝大多数三四线城市来说，都是人口净流出，居民收入水平增长有限，房价要如何向上冲，也总是那样的价位。比如有媒体报道，衡阳南方小城，对于这一轮疯涨，仅仅几个月时间，房价就已经涨到每平米6000元左右，2017年衡阳中心城区商品房住宅的均价为每平方米4800元，2018年上涨20%以上。现在这个价对于工薪族而言，实在有些吃不消。还有，我去年去过的一些三四线城市，尽管房价也是涨得很快，但房价水平也大致在这样一个基点上。因为这些城市的经济发展水平都是十分有限的，人们的就业机会少，人口都净流出，这些城市的房价要想像一线二线城市那样快速上涨是不可能的。特别是这些城市这几年根本就没有出台过什么房地产调控政策，居民购买住房很少受到限制，所以这些城市的房地产政策如何松绑，想以此再来刺激房价上涨是不容易的事情。特别是当2018年房价快速上涨之后，这些城市的住房供应量在2019年肯定会出现快速增长。所以，这些城市的房价能够稳定目前这个基准上，还得看有没有新的住房政策来刺激。而地方政府土地财政是则是无底洞，需要房价上涨来填。何去何从？就得看天意了！
|
|
IP卡
狗仔卡
发表于 2019-2-14 18:45:17
提升卡
置顶卡
沉默卡
喧嚣卡
变色卡
显身卡