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上海楼市“反转”前夜
上海退房风波的出现，表明“从穷人口袋里掏钱”的真正炒家已经“金蝉脱壳”了
2005年12月22日中午，位于上海浦东新区陆家嘴银城路1号的汤臣一品工地突发火灾。
虽然大火及时被扑灭，但滚滚浓烟很快就达到金茂大厦一半的高度，弥漫整个陆家嘴地区，许多上海市民一时误以为世界第三高楼金茂大厦着了火。
令人意外的不仅是这场直接经济损失仅3000元的火灾，还有火灾“曝光”出来的上海第一豪宅汤臣一品公寓。74套每平方米高达11万元的公寓，自 2005年11月上市以来，销售甚为尴尬。为阻挠采访火灾，汤臣一品工地保安施暴多名媒体记者，加剧了上海各界对豪宅的反感情绪。
事实上，这种反感更深的背景可能还在于，主要买家为“两外人士”（境外和外地人士）的豪宅在大幅垫高上海楼市均价后，正使上海市民成为高房价的最后接盘者。于是，将已购房屋退还给开发商，不经意间成了眼下上海楼市最令人心惊的一幕。
11月份以来，上海退房风潮一波接一波：“达安春之声”、“金沙雅苑”的退房风波未平，浦东超大楼盘“风雅颂”的拒收事件又起；“蓝山小城”也因降价引起前期业主打起“退房”旗号，还有浦东世纪公园板块某大盘的退房纠纷……但凡横跨楼市调控周期——2005年3月份前已有房产售出、3月份后仍有后续供应的项目，几乎无一例外地卷入退房和索赔差价的风潮。
上海楼市似乎正在进入市场“反转”的前夜。
“放血”退房
2005年12月21日和29日，上海市宝山区人民法院开庭审理63位购房人提出的退房诉讼，这起群体诉讼的被告是上海大华集团有限公司。买入位于上海市西北部大华水岸蓝桥的63位业主，要求与开发商解除已购房产的合约，业主们自愿承担3%的违约赔偿金及其他费用。
这些业主们要求退房的根本原因，在于他们当初买入的房价多在12000－14200元/平方米，而目前每平方米市价已大幅下跌到八九千元，而据说实际成交价格更只有6000多元/平方米。这些业主们认为，按照今年来上海楼市的走势，水岸蓝桥楼盘价格似乎还没有探到底部，因此退房需要付出的3%违约金，远比坐等房价继续下跌形成的损失要少得多。
走上法庭的63位业主，仅仅只是大华水岸蓝桥要求退房业主的一部分，至少还有20位业主也是“赔钱也要退房”集体行动的成员，只因手续尚未办理，还没有正式加入群体诉讼。有关法律人士告诉《商务周刊》，“可以预见，63位业主的诉讼一旦获得法院支持，可能还会有更多的大华水岸蓝桥业主要求退房。”
事实上，早在2005年中，上海最大开发商开发的位于浦东新区世纪公园板块的一超大楼盘，就不断遭到退房纠纷的袭扰。而退房纠纷在2005年底的公开化，是因为包括水岸蓝桥在内的不少业主将要求退房的大幅标语举到了12月初举办的上海房展会上。当时被业主们直接举牌的还有康桥、农工商等多家上海大型房地产企业。在上海康桥的展台前，业主们打出的“买康桥水都是我们错误的选择”横幅，极为引人瞩目。
过去，业界大腕都是每一届上海房展会的焦点，而本次要求退房的业主立马令业界大腕们低调了许多。在房展会结束后没几天，上海又举办了一年一度的中国住交会。虽然中国住交会被业界誉为一年一度的房地产节，但上海相当多的大开发商都不约而同缺席。一家开发商老板直言不讳的透底，主要是担心购房者再借机采取一些集体行动。
退房“涟漪”加剧吝购
根据格式化的上海市房屋预售合同规定，购房人只有在5种条件下才可以单方提出解除合同：一是暂测面积和实测面积不一致；二是开发商在没有征得小区业主的同意下擅自变更房屋建筑设计；三是开发商不按时取得新建商品房房地产权证；四是开发商没有在约定的时间内交付房屋；五是所购房屋主体结构不合格。但水岸蓝桥的业主们在预售房合同补充条款的第三条置备了先手：“若乙方因自身原因提出解除合同，乙方应承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的3%，并承担由此产生的一切相关费用。” 代理此次诉讼的上海市跃平律师事务所主任律师杜跃平认为，开发商与购房人签订的这条补充约定，让很多水岸蓝桥业主的止亏点固定在了3%的违约金。
在上海海华永泰律师事务所颜学海律师看来，水岸蓝桥购房合同中的这一补充条款，是63位业主闹上公堂的尚方宝剑。颜学海是刚刚结束的《上海市房地产行业法律风险实证研究》项目主持人，该项目的委托人包括上海市房地产行业协会、上海市政府法制办、上海市高级人民法院、上海市仲裁委员会等，主要就是为找出针对退房问题此起彼伏的应对之道。在调研了上海数十个大小开发商和楼盘后，颜学海指出，未来上海楼市交易环节的法律风险和政策风险正在呈现逐步增大的趋势。
调查报告指出，在区位上，上海目前退房发生的楼盘，主要分布在市郊接合地带，环线内相对较少；购买用途上，投机性退房较多，自住退房较少；房产类别上，别墅退房较少，而虚高价格的公寓比较多。
业主要求退房的理由有多个版本，但房价暴跌亏本是最主要的原因。据业内人士笼统估算，上海可能至少有超过20万户的业主正遭受房价下降的苦恼。统计资料显示，上海2004年成交商品房面积为3300万平方米，保守估计其中的1600万平方米是在房价上涨后成交的，按照每户100平方米计算，即约 16万户。而2005年1－12月中旬，上海共成交商品房面积近1000万平方米。其中第一季度销售最多，保守估计在400万平方米以上，即约4万户。这样估算下来，上海房价从2004年下半年快速上涨之后，至少约有20万户购房者目前处于程度不同的被套状态。
一位业内人士认为：“其实很多业主也并非真的要退房，他们希望从开发商那里获得房价下跌的补偿。”但开发商谁敢轻易答应业主的补偿要求？
退房潮更明显加剧了人们对房市的悲观心理，最直观的标志无疑是成交量的连月不振，上海的空置房面积正在重新顶破1000万平方米的关口。面对售楼处的门可罗雀，开发商眼下能够开辟的几乎唯一道路就是降价，为自己在即将到来的冬天储备足够多的资金。
在经过为期半年的抵抗后，开发商终于陷入竞相杀价出逃的囚徒困境。上海一位地产业内人士告诉《商务周刊》，自2005年11月开始销售以来，汤臣一品首期推出的74套天价公寓销售很不顺畅，而每平方米成交均价为34592元的华府天地却销路大开——在上海“网上房地产”上，华府天地公布的每平方米参考报价高达65000元之多。
“经济支柱”进退两难
在2005年12月14日的例行新闻发布会上，上海市政府新闻发言人焦扬对退房现象给出了观点：“近期，大家比较关心个别楼盘一些购房业主提出退房的问题。房地产市场一直存在包括退房在内的各种经济纠纷，这些经济纠纷有的是交易双方通过协商得到了解决，有的通过司法途径得到了解决。退房属于商品房销售纠纷，我们希望交易双方按照合法、合理的原则，妥善协商处理。协商不成的可以通过司法途径解决。当前应当按照国家稳定房市、稳定房价的调控要求，进一步规范市场秩序和交易行为，促进房地产业持续健康稳定发展。”
与政府的不动声色相反，已有相当部分的开发商如坐针毡。一位地产界人士指出，孤立地看，一个楼盘退房只涉及几十户业主，似乎问题不大，但若处置不慎，则可能引起连锁反应，导致上海楼市的大面积翻盘，“这就是风潮比风波的可怕之处”。
尤其是一些人士认为，如果房地产真的退出上海市国民经济和社会发展“十一五”规划中的支柱产业地位，不啻是说上海楼市眼下已到了最后一棒的阶段，夺命狂奔会成为楼市中人的普遍选择。但事实上，房地产退出正在制定中的上海市”十一五”规划支柱产业地位的迹象，正变得日趋明显。
2005年11月16日，一个初冬微雨的上午，上海市房屋土地资源管理局局长蔡育天离开了他工作了18年的北京西路99号。这位坐镇上海市房屋土地资源管理局近4个“五年计划”的局长，执行了上海房地产“支柱产业”的政策，亲历了上海市房地产市场跌宕起伏变幻的全景。
在蔡育天离退休还有3年就黯然卸任之时，人们看到的是网民对上海房地产业的“骂声一片”，还有一篇新华社专题报道：上海楼市由炒卖狂热过渡到目前中低收入者接到最后一棒的博傻阶段，“归功于”政府“吹风”、开发商“点火”和中介“添薪”的共同作用，退房风波的出现，表明“从穷人口袋里掏钱”的真正炒家已经金蝉脱壳了。 |
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发表于 2006-1-6 06:55:37
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