庚子年末大预警 楼市即将迅速股市化

经纬西东


【1】


2020年农历庚子年是个多事之秋，新冠疫情、美国大选，都将直接影响全球政治、经济、文化格局，进而影响人类未来几十年的命运。这一年里，平安归来的人们都是有福之人，祝他们未来的命运也幸福康健。




还有一件于无声处听惊雷的事情：众所周知，瑞士银行享誉世界的品牌价值就是为储户保密，已有一百多年的历史。但是，2020年11月，瑞士政府举行了全民公决：对那些侵犯人权者、独裁者，不再保护他们在瑞士银行的存款及信息。12月15日，白俄罗斯总统卢卡申科在瑞士银行的存款被冻结。这标志着瑞士政府举行的全民公决已通过并开始实施。这是一个非常重大的事件，许多人在瑞士银行存下的不义之财将被查封冻结。


老美的全球制裁也包含着冻结资产、本人和近亲属禁入等，许多人一生算计付诸东流。


在中国，还有一件史诗级影响的大事，就是大城市化——以前是城市化，尤其是小城市化为主，以后是大城市化。每个人的命运，都会或主动、或被动，或直接、或间接地被影响。而且，不是一般性地被影响，而是影响的深度非常的深，影响的速度非常的快——从农业农村时代进入工业城市时代，人类经历了近万年，但是从小城市化时代进入大城市化时代，只需要短短二三十年！


这个过程，也是悄无声息的，于无声处听惊雷之中，相同起点的人们，财富会因为房屋资产布局的差别，发生巨大的跌宕起伏，很多人一生的财富，会被这股潮流悉数“吞没”。


【2】


年底，任泽平团队写了一篇《2020，中国的大趋势》，其中写道：


“中国的城镇化率也跨过了60%。60%是一个槛，60%之前，人从农村流向城市，一二三四五六线城市人口都是增加的。但是，大家留意，未来的十年二十年是一个大的转折，人从低能级的城市流向高能级的城市，形成都市圈城市群化。未来，中国70%的城市人口是流出的，或者是基本停滞的。中国只有30%的城市人口才会净流入，因为它越来越都市圈城市群化。”

大焕评论曰：房地产遍地黄金时代彻底终结：2015年底尤其是2017.3.17到现在，绝大部分三线以下城市都是为国接盘去库存几乎最后的回光返照，即使政府再出台強刺激，整体也已经大势已去。房地产遍地黄金时代彻底终结。


【3】


最近70年来的当代中国城市化历程，可以用16个字进行概括：后知后觉，逆城市化，快速补课，资源错配。


由于缺乏正确的理论做指导，或者把正确的理论藏之名山束之高阁，凭着愿望和意志行事，导致资源全面错配：按科学规律人口会流入的地区，一直在试图控制人口规模和限制土地供应；按科学规律人口持续流出地区，则一直在扩大城市版图，全国土地总规划面积3倍于人口总量。


【4】


2011年年初，大城市刚刚开启限购政策的时候，我就在当年2月11日的FT中文网撰文《限购恐将催涨三四线城市房价》，非常肯定地对未来做了清晰的前瞻性判断：


“许多人认为中国一、二线城市的楼市泡沫要大过三、四线城市，笔者有不同观点。我认为，在方兴未艾的中国城市化、尤其是大城市化的推动下，一二线城市的房价泡沫反而较小；三四线城市房价虽低，但多数是由地方政府强力推动，而非市场真实需求的反应，这些城市的房价泡沫反而更高。如果严厉的限购政策将社会流动性进一步挤向三四线城市，那么这些城市的泡沫会有越吹越大的危险。同时，基层地方政府可能会因此加大征地拆迁力度，加剧已经颇为激烈的征地、拆迁矛盾，也为将来留下更多类似‘鬼城’、‘烂尾城’之类的‘城市化浪费’。我们应该警惕的是，市场价格信号一旦被非市场力量屏蔽，其造成的社会矛盾和国民损失，相比于遵从真实的价值规律（哪怕这意味着残酷的高房价），从个人到社会到自然界，代价都要高得多。”

果然，正如我文章所料，限购以后，小城市住房供应更加过剩！2015年12月20日至21日在北京举行的中央城市工作会议上指出，明年（2016年）经济社会发展五大任务之一就是化解房地产库存。


但是，房地产去库存运动，刚开始没有区分大城市和中小城市，采取几乎一刀切的市场开放和鼓励办法，结果导致大城市被压抑许久的市场爆发性释放，北京这样的城市，出现一年房价翻番的补课效应。


有关方面赶紧打政策补丁，从2017.3.17北京新政开始，各大城市迅速跟进，启动了迄今为止最严厉的大城市限购限贷政策，至今未松绑。导致北京房价几年来在高位下跌20%~30%的同时，也促使资金流动性进一步流向三四线及以下城市。


与此同时，2015-2018年，棚改货币化安置直接带动三四线城市的房地产市场全面激活与回暖，房价出现普涨行情。棚改货币化安置带动大批购房需求，成为市场由冷转热的重要诱因。


【5】


过去五年（2016~2020），大城市严加限购、小城市货币化棚改，给人口流出的中小城市带来了楼市最后一波、也是最大规模的落日辉煌，也在相当程度上消化了2011~2015五年积累的楼市库存，但也有可能增加了更多的库存——因为地方政府的土地财政依赖。


过去五年的去库存，在三四线及以下城市沉淀了数十万亿元购房资金，其中估计不少于8成将在高位，为国站岗。这些房产将有相当部分没有人住，从而使大量小城市出现相当多的楼房入住率低，外观像城市，但居住品质、公共服务甚至商业服务还不如乡村的状况。


【6】


有些人以过去五年小城市普涨、大城市横盘甚至普降，来怀疑我的大城市化理论，这是一种非常短视的行为。


首先，这是政策进一步扭曲市场的结果，最后还要回到市场的总结算：该回落的还要回落，该补涨的还得补涨。


其次，即使政策极大地扭曲了市场和价格，从我发表《限购恐将催涨三四线城市房价》的2011年2月11日开始，同样时间在一二线城市买房和在三四线城市买房，十年过去了，一二线城市三四倍房价稀松平常吧（而且绝大多数未来还得补涨），而三四线城市，能达到三四倍的相当少吧（而且多数未来还得回落）？


【7】


综上，在庚子年末，我要发出一个事关每个人身家的重大预警：楼市即将迅速股市化！


也就是说：如果过去22年（1998~2020），绝大多数楼市投资都稳赚不赔的话，未来的楼市投资，就跟股市一样，只有不到3成的人能够持平或赢利，另外7成以上都会进入亏损。


不仅如此，大量人口持续流出的三四线及以下城市，以前赚了钱，如果没有及时撤离，也会逐渐回到房价下跌或相对下跌的亏损状态！


这是庚子年末，研究城市化和房地产23年的大焕先生送给大家的一个重大预警。我看城市化和房地产，通常比别人超前十年、二十年。


【8】


提问：


请问童老师，怎么看待房地产将被纳入CPI这个政策呢？


答：


房地产将被纳入CPI（消费者物价指数（ConsumerPriceIndex））不是房地产政策，而是CPI的统计口径变化，一个数字游戏。


以前，房地产处在上升通道，被当作投资，不纳入CPI，这样物价上涨指数看起来不高，数字好看；


将来，至少7成以上的房地产进入平稳甚至下行通道，房地产的造币机和蓄水池功能消失了，但是M2仍在增加（不然投资型政府的巨额债务无法稀释），其它方面的物价上涨就会加快，此时，再把下跌的房价计入消费（不再当成投资了），就降低了CPI，使它显得更好看，告诉大家，物价上涨没多少啊！


从这个角度，可以说，有关方面已经清醒地意识到，接下来，大部分城市的房价要进入下行通道了。可惜，老百姓还蒙在鼓里，还是追逐最后一个上涨浪潮。其实我2011年初就在《限购将助涨三四线城市房价》一文里警告了，但是大家都不听。


问：


童老师，如果房地产不能作为造币机，而m2仍然在增加 ，那么m2增加会体现在哪些方面呢？或者谁又可以接替房地产继续制造m2呢?


答：


我多次强调过的不是日本化而是俄罗斯化（少数大城市房价高不可攀）。


【9】


提问：


童老师好：从您转发的文章中看到，任泽平认为“未来的十年二十年是一个大的转折，人从低能级的城市流向高能级的城市，形成都市圈城市群化。未来，中国70%的城市人口是流出的，或者基本停滞的。中国只有30%的城市人口才会净流入，因为它越来越都市圈城市群化”。


1、全国共有660多座城市，百分之三十就是二百座城市，那么是否可以认为这二百座城市核心地段的房产具有保值增值即可以交易的资产属性呢？2、而老师多次说过只看好中国不到3%的十来座城市的优质房产更具有投资价值，也就是说未来中国只有这十来座城市的房地产发展越来越香港化，这样理解对吗？


答：


1/“70%的城市人口是流出的，或者基本停滞的。中国只有30%的城市人口才会净流入”，只是一个学者的保守估计，这种估计，难免还要照顾各种“情绪”，同时要给自己的判断留有余地，话不能说得太死。作为个人投资者，实际投资比这应该谨慎保守得多，保守十倍都不止，也就是说，真正有保值升值空间的城市，全国也许30座都不到；2/能够追赶通胀的房子，差不多也就在十座上下，这些城市，毫无例外是商业文明发达的东南沿海型城市，以及北方的孤星城市北京。当全国的财富和人口一步步向这些城市集中，香港化将是无可避免的必然结果。


【10】


附：【童大焕：限购恐将催涨三四线城市房价】


（FT中文网2011年2月11日）


2011年头两个月，加息步步紧逼，房产税“敲山震虎”，史上最严厉的限购政策正在逐步推开。根据“国八条”要求，限购令将覆盖全国，有望直接阻断部分“不合理”购房需求。目前，明确提出将实行限购乃至停购的城市已达36个。按照新一轮调控政策要求，实行限购政策的城市预计还要翻一番，也就是达到72个


在“最严调控”升级的压力下，楼市步入降温通道：1月成交显著萎缩，春节期间楼市跌入“冰点”。业内人士坦承，这只是个开始，在政府持续调控的预期下，市场供求双方的观望情绪将进一步蔓延。


此次调控将对买、卖供需结构造成立竿见影的双重打压。在需求方面，投资性需求全面萎缩，刚性需求的观望情绪进一步加强。在供给方面，一手房是抛售还是惜售，视开发商资金情形而定。而由于投资客被逼退场和刚需买房者采取观望态度，抛售不一定会带来预期的结果，多数开发商将主动或被动采取别的融资方式过冬，因此总体上一手房供应量会减少。二手房主的惜售现象则会更加明显，一是很多拥有多套房的房主一旦卖房将买不回来，二是汹涌澎湃的进城大军和观望中的刚需将明显推高租房需求，房租上涨指日可待，再加上，加息、房产税等等都可能被转嫁到房租上来。而在资金量方面，2011年还有M2增量16%在屁股后面追。


因此，在短期内，房价未必能够明显下滑，在房地产后市依旧长期看好的当下，本次调控不会改变买卖市场供不应求的总体局面，但会加剧租赁市场上供不应求的局面。北京师范大学房地产研究中心主任董藩甚至断言，3月份开始租金将会上涨，今年租客的负担将增加两三成。


人往何处去？钱往何处去？始终是我们首要关注的背景问题。就像户籍控制、上学和高考歧视都阻挡不了千军万马奔向大中城市的脚步一样，严厉的住房限购政策同样改变不了人口的流向。但是，它有可能极大地改变大中城市出租屋的供应结构。在北京、上海这样的一线城市，每年净增加外来人口高达60万以上，在限购政策下，这些人必须租房居住，房租飙升将不言而喻。


同时，社会上充足的流动性资金仍然在一刻不停地寻找投资渠道。原本城市化速度较快、也是房价较高的全国72座城市如果都实行严厉限购政策，那么市场的需求和价格信号会被行政手段所屏蔽。这将带来另一个巨大弊端，那就是可能助长三四线城市的房价泡沫，使在自然情况下城市化需求并不高的三四线城市，成为资金追逐的新热点。这些城市的楼盘规模总体较小，不需要多大的资金量就可以推高房价；高房价会进一步刺激资金进入，催生真实的泡沫。


许多人认为中国一、二线城市的楼市泡沫要大过三、四线城市，笔者有不同观点。我认为，在方兴未艾的中国城市化、尤其是大城市化的推动下，一二线城市的房价泡沫反而较小；三四线城市房价虽低，但多数是由地方政府强力推动，而非市场真实需求的反应，这些城市的房价泡沫反而更高。如果严厉的限购政策将社会流动性进一步挤向三四线城市，那么这些城市的泡沫会有越吹越大的危险。同时，基层地方政府可能会因此加大征地拆迁力度，加剧已经颇为激烈的征地、拆迁矛盾，也为将来留下更多类似“鬼城”、“烂尾城”之类的“城市化浪费”。


我们应该警惕的是，市场价格信号一旦被非市场力量屏蔽，其造成的社会矛盾和国民损失，相比于遵从真实的价值规律（哪怕这意味着残酷的高房价），从个人到社会到自然界，代价都要高得多。（作者为信孚研究院研究员）


【11】


目前，抢人大战已经蔓延到一二线城市，一线城市还犹抱琵琶打着“人才”旗号，二线已经开始更科学更公平的直接抢“人口”！济南已从2020年6月1日起零门槛落户，福州则成为沿海第一个零门槛落户城市，2021年1月1日开始。


人聚财聚，人散财散。人口，只有人口才是一切财富的源泉和目的！