中国房地产：行业辉煌、巅峰陨落与善后措施

中国房地产：行业辉煌、巅峰陨落与善后措施

深圳自改革开放伊始，在房地产开发业就一直充当全国的领头羊和最重要的标杆。袁庚1981年袁庚提出一句“时间就是金钱，效率就是生命”的口号，在全国引起强烈反响。1981年10月8日，中国一冶承建的国商大厦破土动工，1982年4月，国际商业大厦提前94天竣工，创造平均不到5天一层楼的“深圳速度”，获得时任深圳市副市长罗昌仁肯定，如数领到94万元港元的奖金，轰动全国。  而在2021年5月18日，赛格广场大厦出现有感振动。这一新闻再次热传。资料显示，赛格大厦总高355.8米，总建筑层79层，地上75层，地下4层，由高级工程师、著名建筑师陈世民大师设计，由中建二局华南分公司承建的，是华强北的地标性建筑。深圳赛格大厦是1996年开始动工兴建，1999年9月完工，2000年全面落成。赛格大厦在建期间，在深圳创下每2.7天建造一层的纪录。深圳赛格大厦从开始兴建到结束只用了3年时间。可见，建筑质量问题是一个普遍存在的严重问题。这个问题在近期将更多的爆发出来。

    可以说，1980年改革开放以来的房地产业，是全部中国历史上最壮观的一个大建设时期。尤其是以1992年春天邓小平南巡之后。1992—2012年20年，是中国有文字记载史上的一场最大规模的建设时期，建设面积总量远超以往历史的全部面积。用一句话概况——整个中国，就是一个大工地。

中国房地产业在改革开放时期的发育、崛起与达到巅峰状态获得坠落，是全部中国历史住房建设史上的一个奇观，也是当代中国社会最为引人入胜的行业景象。

20世纪50年代到80年代初，中国城乡居民的住房条件一直延续着传统的模式，农村基本上市一家一户的小土房，70年代的城市里出现了筒子楼，到80年代，城市居民的住房的样式分为平房、筒子楼、石库门等等，但也没有得到根本改观，城市居民做饭的燃料主要是煤炉，液化气罐属于体制内部极少部分人才能够获得使用。

住房问题就成为20世纪80年代的一个最急迫的社会问题。在80年代中期，解决住房难的社会呼声和政策便开始启动，80年代末，住宅商品化的探索便开始进行，然而，事实上仍然延续单位福利分房的模式。根据国家统计局公布的2019年数据，2019年城镇居民人均住房建筑面积是39.8平方米，农村居民人均住房建筑面积是48.9平方米。但是，房价高的问题不仅是一个难以解决的问题，而且直接影响城乡居民生活的因素。

现在，房地产业的爆发式增长的局面已经终结。中国房地产业的下一步，是消化现有的盲目开发形成的大量的、不计其数的“库存商品”——待售、在建的商品住宅问题。这的确需要各级政府的强力介入，关键是制定针对性的措施。

一、会计制度问题，中国大陆的会计制度改革开始于1990年代初，主要是把记账原则由“收付实现制”改革为“权责发生制”，应该说，这样的改革本身没有问题，然而，在中国这样的一个由单纯的“计划经济”向“市场经济”的体制转型过程中，权责发生制的会计记账原则，直接导致各类企业的账务虚假与利润虚假。首先是企业的所有者权益的虚假增加，从表面上直接降低了企业的负债率，但是，所有者权益的会计数字在许多企业却是不实的，而在“权责发生制”记账规则下，对于应收未收的债权和利润，可以直接记账，或者随意进行调整。

   总之，政府的土地政策—银行的过度增量贷款—房地产企业——三方的共同利益成为绑架城市住房价格的三个主要因素。下一步中国政府需要协同性的和综合性的治理政策。