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财经冷眼
最近，中国楼市不管是从政策层面还是从房企融资、居民信贷买房层面，可以说都在开始放松。经过近一年的调整，很多人认为楼市已经见底了，现在是开始抄底买房的时候。那么，到底是怎么个故事呢？先给大家盘一盘最近发生的一些事情，或者新政策和数据，之后再详细分析。
1、11月10日，央行发布了10月个人住房贷款统计，数据显示：2021年10月末，个人住房贷款余额37.7万亿元，当月增加3481亿元，较9月多增1013亿元。这是收缩了半年的房贷开始放松的信号，只要房贷放松了，就好说了。
2、11月10日，沈阳房产局召开房企会议，拟放松限购限售政策，但随后表示并无此事。
3、11月9日，武汉政府网站发布《武汉市加快推进总部经济高质量发展的政策措施》里说，“对非本市户籍的总部企业高级管理人员，在本市无自有住房的，其在限购区域购买首套自住住房可不受限购政策限制”。
4、11月10日，还有一场和房地产相关的重要会议召开，中国银行间市场交易商协会于当日召开房地产企业代表座谈会。目的就是为了给房企输血，防止房企资金链恶化。
5、11月8日，国研中心在深圳举办了一场房地产形势座谈会，召集了包括万科、佳兆业、卓越在内的代表性房地产企业。
6、11月9日开始，高盛抄底中国房产美元债的消息在中国各大媒体大面积报道。
春江水暖鸭先知，楼市回暖股市先知。前些天地产股大涨，就是这一大波消息的直接刺激。新华联、中南建设、泰禾集团、招商积余、招商蛇口、金地集团、保利发展、新正大、新城控股等10只地产股，封板涨停。涨幅超过5%的地产股，有24只。
对中国房地产企业而言，这又是一剂上瘾的毒品。为什么房地产板块突然强势反弹？其实原因很简单，就是政策松绑了。过去几个月被人一致看衰的楼市，在接连几针兴奋剂的注射下，看来要反弹了！
高盛逆势进场就不说了，我觉得很诡异。明明知道中国房企的美元债是垃圾债，还要花钱去扫货，很明显就是为了给中国站台，号召国际韭菜来接盘。
11月10日，央行发布了10月份个人住房贷款数据，10月增加3481亿元，较9月多增1013亿元。专门提到另一个数据，10月份房地产贷款投放环比和同比都有大幅提升，预计环比多增加1500亿至2000亿元。央行没有发布过上个月的个人住房贷款数据，为什么这个月却来公布这组数据？
也是为了给市场信心。因为从9月频繁的积极表态之后，市场却没有如预期般好转。相反，有房企还在三天两头继续暴雷。怎么办？只有放宽房贷才能真正给市场信心，这一下子就多增加了近2000亿。算是大放水了。
我们再看11月10日中国银行间市场交易商协会举行房企代表座谈会。座谈会意味着房地产企业境内发债的政策会有松动，而有房企透露近期也有计划在银行间市场注册债务融资工具。保利发展控股集团就将在银行间市场发行20亿元人民币5年期中期票据，本期中票注册金额50亿元，由中国银行和招商银行担任主承销商。
另外，碧桂园、龙湖集团、招商蛇口、美的置业等房企，都有类似的发债计划。没有央行的许可，房企在银行间市场发债这个渠道，是打不开的。银行信贷、债券市场对房企的双重松绑，都表明，房企正在慢慢迎来曙光，现金流的压力将慢慢得到缓解。
换句话说，卡开发商脖子最严的融资端，有望松动，资金链紧张的房企可能暂时能缓一口气。大家一直在猜测中国会不会救恒大，单个恒大确实可以不救，但“恒大们”呢，作为这整个地产行业呢？不能不救。
还是用数据说话，我们看以下两组数据：
1、2020年房地产在第三产业占比13.5%，过去10年房地产业增加值对国民经济贡献率变化不断上升。
2、房地产及建筑业综和增加值占GDP比重更是高达14.5%，近十年房地产业增加就业80万人，从业人数占全国就业人员的0.38%。
2019年房地产开发企业平均从业人数近300万人，算上和房地产相关的行业和企业，直接吃房地产这碗饭的近7000万人，而背后的家庭影响，就是2-3亿。所以，房地产行业不保也得保，保不住不仅是经济问题，还是民生问题。不救的话中国的经济立马歇菜，这是中国的当权者不愿意看到的。都知道是埋伏的地雷，但还是希望不要在自己手上引爆，或者采用拖字诀，能拖就拖。
内部已经在寻求新的发债机会，外部又有高盛带着资金抄底而来，似乎属于“恒大们”最艰难的时刻，真的要过去了。不过，仅仅靠“钱”的利好，就想让终端市场购买者信心恢复。但好像还差点什么。
外资抄底房地产债券，买房者没有感觉。银行给地产商融资宽松，买房者也没有感觉。但限购放松、房贷利率下调、放贷周期缩短、土拍回暖，购房者一定感受得到。
现在市场上的真实变化来了：首先是暗中试探政策底线的沈阳想做第一个试图挑战政策的城市，11月10日本身是想召开各大房企探讨松绑限购政策，后来态度突然转变不承认。不是因为假消息，而是媒体传播太广，搞得心里发憷，不敢做那个第一个吃螃蟹的人。沈阳还是没有武汉高明，武汉用的是“非本市户籍的总部企业高管，在本市无自有住房的，在限购区域购买首套自住住房不受限购政策限制”。武汉是曲线小幅度的试探楼市政策的底线，沈阳是过于简单粗暴。不过哪怕暂时性取消，不排除后续还会换个马甲继续上。对于部分城市，本来该松就得松。
这是第一个诱导购房者买房的利好；第二个利好是房贷利率下调。之前说过，从去年下半年到今年8月份，全国很多地方都是限贷断贷，想买房子的人贷不到钱，而且贷款利率还搞。所以楼市销售快速下滑，量价齐跌。但是从9月开始，多个城市的房贷利率就已经从高点回落。据贝壳研究院数据统计，10月其监测的90城主流首套房贷利率为5.73%，二套利率为5.99%，均较上月下调1个基点。10月份90城中的20个城市房贷利率出现下调，其中14个城市首套利率下降，14个城市二套房贷利率下降，下调城市包括深圳、广州、中山等珠三角城市，无锡、湖州等长三角城市。
这是对买房者的第二个利好。第三个利好是，放贷周期缩短。从下半年开始，全国各地的放贷周期就在拉长，放款周期3-6个月是常态，临沂、济宁、菏泽等山东地级市放款周期半年以上，而苏州、泰州、盐城等直接放款时间不定。现在呢？10月份党媒经济日报在发表题为“楼市调控应注意满足刚需”后，市场的放贷周期明显缩短。杭州针对符合条件的刚需家庭购房，放款周期缩短至1-2个月；苏州部分银行最快2周能放款；佛山30年楼龄的住宅也能顺利拿下贷款；楼市的尽头是信贷，信贷款终于开始有好消息了。能贷款，利率还降低，这才是又给信心又给政策。
第四个利好是：第三轮土拍，更新了玩法。还记得第二轮集中土拍的惨状吗？22城集中土拍流拍率高达30%，而广州流拍率更是高达50%以上。于是第三轮集中土拍，玩法更新了。这次土拍把家里最好的地块拿出来拍。
北京拿出了朝阳区的绝好地块，5宗地块中有2宗是顶级学区。深圳更是把西部优质地块掏出来，11宗地有6宗都是西部王炸地块。南京也把热门版块的地全拿出来，河西南、大校场、鼓楼滨江都有地块。上一轮集中土拍表现最好的南京和深圳，就是因为把优质土地拿出来拍。所以这次多个城市有样学样，把压箱宝的地块拿出来，提高土拍的品质。
不仅如此，为了刺激房企别躺平，还下调了竞拍门槛。以前动不动就要缴纳50%的保证金，不准联合开发，现在给30%就行了，没钱还能分期付款。实在不行，可以找人联合开发。总之，来了就是竞拍人。开发商们用暴雷和躺平为自己争取到了融资端的宽松和土拍的好机会。
所以，从目前的情况来看，以恒大暴雷为标志性的中国房地产危机，已经让中共高层害怕了。明知道这是一个巨大的泡沫，但是还是不敢刺破，担心后果一发不可收拾。所以，现在又在放水救开发商，救楼市，救岌岌可危的土地财政。当然，买单的不是开发商，也不会是地方政府，而是中国的房奴们。
2015年的时候，中国的房地产就应该坍塌了。当时，中国启动了轰轰烈烈的涨价去库存运动，其实就是让房子涨价，加大银行的信贷放水，让房奴们掏空6个钱包来买房。那个时候，中国居民的储蓄还很高，可支配收入没有其他的用处，所以那一波是没有任何福利的中国老百姓用自己的棺材本为开发商解困，为中国房地产接盘。可以说，那是中国的老百姓用自己压箱底的救命钱，让房地产起死回生。然后地方的土地财政也活了，楼市兴旺，巨大的需求带动大宗商品、建材、家电、装修、汽车等行业也都火爆起来了。开发商在那一波起死回生了，这才5年时间，又把自己折腾得负债累累，濒临集体死亡。
这一次，政府又想吸引房奴们进来，为开发商解困接盘。但是，他们不知道，中国的韭菜们已经被榨干了，连根都被收割了。大家看看居民存款，看看可支配收入的90%多都用于买房还贷，就知道现在韭菜们根本没有接盘救恒大们的能力了。特别是在失业严重，收入下降的大背景下，他们连日常消费都节衣缩食，看看中国节节下滑的社会消费品零售总额增速，再看一下这个双十一的消费断崖，很多商家都销售惨淡，就可以看出中国老百姓真的没钱接盘了。
所以，不管你高盛如何表演抄底，也不管你怎么放开限贷限购，降低贷款利率，很多人已经没有接盘买房的意愿，也没有能力了。中国不会有再一次的去库存，因为根本就没有太多的接盘侠了。当然，那些认为现在是抄底接盘的人，很可能会站在未来的山顶上……
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发表于 2021-12-1 15:20:06
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