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燕财局
山东菏泽市的商品房首付降至20%。
这两天浙江“大学生补贴、创业10-50万代偿”引爆全网，一片热议，几乎盖过了所有的不开心。
之前的几十城限跌早已不新鲜，寒冷只有身处其当地的人才能切切实实感受到！互联网有记忆，但是来自五湖四海的你我往往是易忘的。
昨晚山东菏泽这个首付降低20%的新闻刷屏！仿佛一下子又把所有人拉回到现实里。
菏泽爆出降低首付，陆续也有人挖出了春前节后重庆、江西赣州也有许多银行将首套房首付降到20%了。
专家说的笑话，往往都能成现实。
之前某专家说，人人都买得起买房，只要把首付降到20%、甚至15%；
跟国外一样贷款到80岁；先还利息，等以后收入增长了再还本金...
我当时听到的时候原本以为是个笑话，没想到这个笑话混成了现实！
若按这位专家说的，国外可以贷款到80岁，但是国外有高额房产税、财产税等等，但是我们没有啊！
断章取义、利用信息不对等说出来的经济意见，没想到多地行政部门也拍脑袋做这个操作。
这么简单粗暴的方式，谁想不出来？！还需要学富五车的“精英”才能想的到？！
有点太扯淡了。
连经济专家都仍然想靠短期刺激方式，来刺激经济，也许只有受益者才愿意这么做。
而且韭菜已经不多了，得靠抢。
现在三四线城市缺房子还有哪些人？
说实话，任何一个在三四线、十八线小县城生活的人都明显能感觉到，很多家庭有一两套房子，甚至更多！
一个家庭没有房子的不是没有，但是这个群体占比很小。
这么多年的棚改、安置房、拆迁可不是白做的，多数人都分了房、买了房，甚至不止一套。
也由此十八线的小县城房价才会从一两千窜到八九千甚至上万。
所以想想看，当一个城市里大多数人都不缺房子的时候，这个城市的房子还能有多大交易量？
买家少了，交易量肯定上不去。
房子难卖，越是难卖买家反而更会货比三家、砍价下单。
不好卖了降首付也只能说，是真把房子当菜买卖了，都是交易、不寒掺。
但是许多三四五线城市，房子基本上接近饱和了，靠剩下的那点韭菜再怎么刺激，也难以再搞出增量来。
反过来说，为什么北上深这种超大城市房价一直上升、交易量迅速恢复上涨？
这两天有个网传乐有家研究数据，说是深圳2000来万人，84%没有房：
有三套及以上商品房的5.3万人，占比0.2%；
有两套商品房的15.3万人，占比0.7%；
有一套商品房的143.5万人，占比6.5%；
有公寓的约82万人，占比3.7%；
有保障房住的约100万人，占比4.5%；
自建房、城中村和无房的有1850万人，占比84%。
而根据深圳官方数据，当地自建房、城中村共有562万套。
所以即使不统计这些当地人买商品房的重迭人数，也看的出绝大部分人是没有房子的！！
也由此北上深这些城市在缺少房产税、财产税这种二次分配因素下，新房、二手房的交易量和价格是才会一直难以降低的原因！
但是小城市就不同了，房价普涨时代过去之后，原来的经验就未必适应了。
人口流失
就像浙江这种一嗓子吼下去，瞬间就能点爆所有年轻群体，短期内“万人赴杭”是绝对有可能的。
给钱给兜底谁不愿意去呢。
相对一个没啥产业、行政效率极低、人情关系又无比复杂的小城市，年轻人更愿意到条件优越的城市闯一闯！
也许只有过年过节才会回一趟家，给当地经济做点贡献。
土地大量流拍
许多小城市的土地从几十万一亩炒到几百万一亩也就用了短短几年时间。
以后，或许从几百万一亩降到几十万一亩也只要三两年时间。
2021年全国土地出让8.7万亿可能是个顶点，而且绝大部分是被当地国企买了。
菏泽市跟其他三四五线城市一样，过度依赖土地财政。
缺少支柱产业才是硬伤！
如果你关注类似地方的土地拍卖市场的话，会发现缩量、流拍常有发生，当地国企买下也一时间难以全部消化变现。
民营房企信用低、融资难，连碧桂园之类的都在打折卖房，更不可能再去大量购买韭菜不多的小城市土地。
因为已经不划算了。
再加上，前些年房价全国普涨，三四五线城市有能力购房的也购的差不多了。
所以，类似降首付至20%，甚至把贷款延长至50年，也未必能起到积极作用，反而可能让更多购房者观望。
毕竟越是高涨才会有大批人追高，如果一路下行的话抄底的人也可能直接被套牢。（作者：燕大）
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发表于 2022-2-20 18:27:25
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