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21世纪经济报道
因为延期交房，1月24日，上海市徐汇区楼盘----明园小安桥近50名业主代表再次与开发商会面，希望能得到满意的答复。这是1月份明园小安桥业主与开发商的第4次会面协商。
事实上，这已经不再是协商的形式。由于双方2004年商品房预售合同中规定，如延期交房，仅支付房价款日万分之零点五的违约金，开发商咬定，“一切按照合同，付违约金”，没有任何商量的余地。按照这个比例，业主100万元的房子每月只有1500元的违约金，连支付房租都不够。
春节刚结束，业主们又赶忙商议下一次的维权行动。问题是，当初的一纸合同成为了最大的障碍，维权陷入困局。
维权困局
2003年11月的上海某次房展上，位于徐汇区中山西路的明园小安桥首次亮相，交通、价格、小区规划等方面的优势使楼盘在2004年5月正式开盘后，一期200套房源迅速售罄。
“当时正值房价飞涨，处于卖方市场，像明园小安桥这样的楼盘，由于轨道交通便利，每平方米一万元左右的均价，很适合自住。”一位业主向本报记者这样描述当时的情景，他说为了能购得一房，付出数万元“转让费”的业主也不在少数。
市场求大于供是导致一些业主签下不利于自己的预售合同的主要原因。据上海市统计局统计，2004年上海住宅商品房价格水平比上年上涨14.6%，每平方米销售平均价格已达6385元。2004年上海住宅商品房的供需比例为1：1.07，而2003年的比例则为1∶1.02。
从当时上海楼市近乎疯狂的背景来看，明园小安桥的业主似乎是幸运的。然而，当工程延期、交房遥遥无期时，这种幸运瞬间成为噩梦。
就在预售合同约定的2005年12月31日交房日前的20天，明园小安桥的业主们收到了开发商----上海安桥明园房地产开发有限公司延期交房的告知信：因我公司委托的动迁单位在基地动迁中遇到了一定的障碍，导致施工单位的整个施工、安装进度受到明显影响而需适当顺延，您们所购买的明园小安桥房屋将无法按时交付，请提前做好准备。
没有具体的交付日期，只有每日万分之零点五的违约金。明园小安桥的业主们只能走上维权路。
在1月10日与开发商的首次沟通中，双方约定，开发商在1月17日给业主们一个具体答复。
然而，1月17日约定的这天，开发商不仅没有负责人出面向业主说明，反而阻止业主进入小区。这一做法彻底激怒了业主，协商变成了对峙。
在徐汇区相关政府机关、街道办事处的协调下，双方再次约定1月20日会面。事实上， 1月20日的会面，开发商依旧没有答应业主提出的提高违约金赔偿的要求。在明园集团《关于“明园小安桥”物业迟延交付事宜的律师函》中，对于延期原因的解释是，基地动迁遇到障碍，仍有两户居民至今拒绝搬迁，导致整个工程的开发配套施工受到影响。
代表明园集团处理此事的总裁助理黄建平在接受本报记者采访时表示，明园集团将坚持按合同约定办事，物业延期交付的违约金明园会按约定支付，具体的交房日期要视拆迁情况而定，争取在2006年6月30日前交房。
在业主的维权过程中，诉诸法律和退房是不愿提及的方式。业主坦言，诉诸法律，主要根据就是双方的合同，而合同的约定和业主要求的违约赔偿存在差距；楼盘所处板块虽经调控价格有所下调，但自住为主的特点，让该楼盘当初售价依旧低于当前该地区商品房均价许多，退房意味着更大的损失。
明园小安桥的业主面临着损失和维权的尴尬。
冲动的代价
只有危机出现的时候，其中隐藏着的诸多问题才渐渐浮出水面，对于楼市而言，更是如此。
2004年的购房冲动，令业主忽视了很多重要的问题。
为规范土地交易市场，2001年7月，上海市发布《上海市土地使用权出让办法》（市府第101号令）和《上海市土地使用权出让招标拍卖试行办法》（沪府发（2001）26号文件）两个文件，规定商品房等六类经营性土地使用权的出让，应通过招标拍卖方式进行。
在这一指导思想下，2002年11月，明园小安桥楼盘地块作为上海市首批招投标形式出让试点的两块土地之一，由明园集团投标所得。然而，该地块的动迁一直进展缓慢，直到2003年8月，明园集团才开始开发。
如今维权受困，业主对本报记者坦言，“从当时买卖双方的关系看，购房者根本没有余地和精力去考虑价格、房源等因素。”
对于楼盘出现延期交房的情况，明园集团副总经理凌菲菲表示，类似情况“现在应该并不少见”。在一些开发商看来，经历了当初疯狂的上海楼市，如今出现延期交房等问题似乎符合“规律”。
事实上，逾期交房的现象不在少数。同样，位于中山北二路99弄的大运盛城四期，业主在交房前夕看到的是寂静的工地和尚未完工的几幢水泥建筑。
不管是动拆迁，还是资金紧张等各种原因，开发商自然各有说法。但是，业主原先的置业安排被打乱，甚至面临“钱房两空”的烂尾楼风险，除了开发商的违约金外，楼市疯狂带来的后果最终落到了购房者身上。
同为明园集团旗下公司开发的徐汇区楼盘明园世纪城，预售合同约定“违约金按乙方（开发商）已支付的房价款日万分之五计算”。对此，黄建平直言，明园小安桥开盘销售正值楼市旺季，而明园世纪城开盘遭遇到2004年首轮国家宏观调控下的楼市淡季，提高违约金比率是为了增加购房者信心。
信义不动产研究中心分析师李振宇指出，楼市处于卖方市场时，延期交房等问题成为当时市场不理性的后遗症。
如今，业主遭遇维权困局，正是为当初市场的不理性付出代价。关键是，如何避免这样的维权困局重演？
为适应房地产市场的发展变化，维护购房者权益，由上海市房屋土地资源管理局和上海市工商行政管理局制定了2005版的《上海市商品房预售合同示范文本》自1月开始正处于网上公示时期，有望在3月15日正式出台。
新版合同中“购房者最多可以分七次付款”等规定，从一定程度上减低了购房者的购房风险，在未交房阶段减少了购房者的利息损失，也避免了因开发商延迟交房甚至楼盘烂尾而出现“钱房两空”的局面。分析人士指出，作出这样的示范约定主要是提醒购房者可以根据工程的建设进度与开发商协商付款方式、次数，注意防范其中可能存在的风险。
然而，对于维护购房者权益和促进楼市理性而言，一个新版合同和一个提醒显然是不够的。 |
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发表于 2006-2-11 02:40:53
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