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各位“战友”、朋友：
我怀着依依惜别的深情向各位在网上告别，感谢大伙儿对我及其他两位业主代表的信任和支持。现在我正式辞去业主代表，准备以一个单独购房者的身份办理入住。将来如果在电梯里、楼道里、小区院子里碰到也已经入住的曾经的“战友”，您如果还愿意跟我打个招呼，我十分感激。您如果懒得理我，我也决不怪您。
天下没有不散的宴席。说实话，从一开使我就对维权的最终结果以及我们三位代表的下场没有报乐观的预计。这些情绪在回复个别业主的帖子或在我发的《我选择，我负责》等帖子中已经有所流露。
我知道大家对于集体维权和我们三位代表以及律师，怀着极大的憧憬和很高的期望。但说心里话，我早就估计到，最终的结果一定不可能是皆大欢喜、欢天喜地的，而一定逃不脱百感交集、无言以对的宿命。这并不是我悲观，这只是根据我们面对的残酷的现实和我们自身所处的弱势地位稍加分析就能得出的结论。
闲话就不多讲了，临别我只有几句大实话寄予已经入住或仍在犹豫或坚决斗争到底的业主们，可能这些话听起来有些刺耳，但我至少可以保证，这些话句句发自肺腑。
我只想作为一个买房、维权的“过来人”，作为一个曾经带头冲杀在第一线的业主代表，作为一个曾经可以汇总大家每个人的信息并相对比大家调动了自己更多的资源、精力、智慧，尽一切办法为维权努力的积极分子，同时也作为与大家同病相怜的普通的买房人，将我这一段时间以来的所思所想真实地告诉大家，供大家参考，还望各位在今后的日子里，好自为之，多多保重！
1、关于购房
千万不要对此抱有任何不切实际的幻想，我可以负责任地讲，您花几十万买房所换来的消费感受一定比您花几千块钱买台彩电所获得的服务和感受要差一千倍。买房的过程决不是什么梦幻之旅，而是一个充满委屈、矛盾、痛苦、彷徨、抗争、无助、挣扎与妥协的过程。买房之前一定要对这一过程的艰苦性做好充分的心理准备或干脆大大咧咧、装傻充愣，因为只有如此您才可能品尝到一丁点房子带给您的快乐，否则，您的感觉只能是这样：我纯粹是有病，整个一个吃饱了撑的，简直就是花大钱买罪受！
2、关于楼盘和开发商
就目前北京市场而言，房子绝对是贵的要命，而买到的房子和换来的服务与那中国第一、不让东京、香港的房价相比，绝对是差得超乎你的想象。
可以说，目前没有没有问题的楼盘，没有让购房者完全满意的开发商和物业公司，区别仅仅在于：著名的、实力雄厚的公司和格外高档的楼盘，由于备受关注而不能过分出格，由于它们还是要靠一些脸面和名声吃饭的，所以楼盘出了问题后，他们会以相对较为及时、友善、合理的态度和方式尽快地相对妥善地解决业主的问题，安抚业主的不满情绪。但大部分开发商不愁房子卖不动，项目多得简直忙不过来，尤其那些“地头蛇”、“坐地户”类型的开发商，有政府部门撑腰，黑白两道通吃，他有必要“甘为孺子牛”、低三下四地看业主脸色、为业主服务吗？他又凭什么非“要脸”不可？说穿了，你业主并不是他的“上帝”，也不是他的“衣食父母”，而是进入他的圈套和陷阱，任他宰割的猎物。
3、关于您所买的房子
房子就其本质而言，是属于“私密性”的，是不应该公开的私生活的重要组成部分和载体。住楼房的人，邻里之间老死不相往来是正常的，大杂院式的熟悉的邻里关系其实是反常的、落后的。您什么时候见发达国家的人拿自己家房子的事到处宣扬？之所以我们大家现在把自己的房子的事儿放到一块共同“分享”，一是因为我们中国人尚未形成成熟的“隐私”、“私生活”、“私有财产”的观念以及对这些概念的充分理解和尊重，二是政府有关部门和法律在维护房地产消费者权益方面的缺位导致弱小的购房人不得不走到一起，集体维权。
但是，归根结底，商品房是私有财产，房屋产权属于个人，最终要由购房者个人来对所购的房子负责，其他人无权处置，谁也不能代替您自己作出最终的决断。“集体维权”再轰轰烈烈，也改变不了商品房的这种本质属性，我们不可能永远把大家各人的房子绑在一起说事儿，谁也没有权利对别人的房子指手画脚或强行要求各家各户必须为了某种所谓的“集体利益”或“共同利益”或高尚的名义而共同进退。
4、关于集体维权
维权说到底是一种经济活动、法律活动，而不是道德运动或者“不成功便成
仁，誓与维权共存忘”的殉道行为。
这里面肯定会涉及道德诉求，但从根本上说，大家这种行为是在计算投入产出后，本能地判断出集体维权要比个体维权更经济，单位成本更小，才走到一起来的。所以，这件事与道义不道义无关。
本来就是自愿携手、互相帮助、资源整合的一个自发的松散的组织，是一种合则聚，不合则散的自发聚集，大家互相之间只是出于公益而不计报酬地有多大力出多大力，谁对谁也不享有特殊的权利，相互间也并无义务，因此谁都不能强求别人做什么或为什么事负责。
所以，作为经济行为，维权的重点是计较成本和收益，讲究谈判的技巧和策略，要讲精明、冷静、理智、算计，而不是意气用事，要争个理长理短，或不计后果只为出口恶气、求个痛快。说白了，房子是财产，购房是买卖，维权是交易，这与“面子”、“道德”、“义气”扯不上多大关系。
5、关于购房者
房子是您个人的私有财产，最终的大主意得您自己拿，别老有依赖思想，指望别人替您拍板。
6、关于维权所面临的大环境
您买了房子，开发商明显违约，侵犯和损害了您的合法权益，但您能不能完全追讨回本该属于您的应得的权益，这并不取决于您的愤怒程度，而取决于我们所处的社会现实环境。
处在什么样素质的社会环境中，就会面对什么样素质的开发商。
一旦你开始维权，你很快就知道你所处的是怎样的社会现实环境：
政府部门：比如，建设部近日联合七部委连连开会、三令五申要整顿房地产市场，屡次特别强调要“严把房屋交付关”，严厉查处和打击“未经验收或验收不合格擅自交付使用”的楼盘。
——我们几个代表数次把投诉电话打到建设部，房地产开发处一会儿让找北京市建委，一会儿让找建设部投诉电话。
—— 打到部长办，说是原来的部长到湖北当省委书记去了，还是让找投诉热线反映问题。
———投诉热线那边明显地不耐烦，让找北京市有关部门，后来被我们磨的没办法，记下了楼盘和开发商名字，然后说，你们寄一份详细的文字材料过来再说吧。结果，至今杳无音信。
————又打到房地产司，接电话的人说：“对于这种情况，我们建设部只是管制定政策，向全国各地提出要求，不管具体的执行。再说，这几次会我们只是要求现在各地先开展自查，下半年我们才会在全国各地展开大检查。”
又比如北京市建委，工程处推质检站，质检站推监督处，监督处推联合执法大队，联合执法大队又推到了国土局。再问国土局，人家又把你推回建委。
最可气的是他们的爱搭不理和傲慢的态度，每接我们的电话都高度警惕地、像防贼似地盘查我们半天，最后来句“不归我管”就粗暴地挂断了电话。
现摘录几段“官老爷”在电话中的话：
——问：“我们购房者能不能到建委查查他们到底办没办竣工备案？”
答：“不行！我们不对个人。”
——问：“你们就不能管管这种违规行为？”
答：“你见不到竣工备案表不入住不就完了吗？拿不到违约金上法院告他们去。我们怎么管？你们业主当中有人非要提前入住，我们能命令开发商劝你们别入住吗？现在都讲究依法行政，你们这事属于法律、诉讼范畴的事情，不是我们行政的事。”
——问：“建设部联合七部委开的会特别强调‘未经验收不得擅自交付使用’，我们买的房正好是典型，你们还不快来抓典型。”
———答：“什么会？什么时候开的？我怎么不知道？我没听说，还没传达到我们这里。”
————问：“未出示竣工备案表擅自交付使用你们管不管？”
————答：“什么表？没看见这个表你为什么要签合同？”
我们说：“因为我们买的是期房。”
答：“这些表的事我不清楚，我们只管查五证不全。”
我们说：“他们也恰好还没办下来《国土使用证》”
答：“那你们为什么敢签合同？”
我们说：“因为他们已经交纳了土地出让金。”
答：“这块我不是太清楚，领导开会去了，你回头再打吧。”
————我们经过这一段维权，都快成房地产法律法规专家了，这些相关政府部门的官员们倒像是“门外汉”。
再比如，北京市政府。到“首都之窗”网站的“市长信箱”上，点击之后看到写着：“上访是您的权利。”等把自己的姓名、地址、电话都写上并通过电子信箱给刘淇市长和分管房地产的副市长发去投诉信后，电脑屏幕上弹出一行字：“您给刘淇市长的信我们已收到。我们会将会把您反映的问题交有关部门解决，并会尽快与您联系。”结果，半个多月过去了，还是没有政府的人与我们联系。
再说消协：目前关于“买房”算不算“消费”，“购房者”算不算“消费者”，在理论界仍然争论不休，尚无定论。
再说媒体：我们的事本身在北京地产市场很平凡普通，没有新闻价值，难以吸引新闻媒体的“眼球”。而且，上面早已给媒体打过招呼，集体维权属于不利于社会稳定和安定团结的活动，媒体尽量不要碰。就说那次闹房展，本来就不是我们第一个闹，不新鲜，而且闹房展上面是不让报道的。
就算哪个媒体的记者想关注此事，开发商只要许诺往这家媒体投放几万块的广告或威胁撤下准备在该媒体发的广告，这件事自然就泥牛入海，有去无回，根本见不到下文。
再说通过法律途径：为了一两万违约金去打官司，费时费力费钱，非常不划算。而且，就北京市场已有的房地产诉讼，消费者能胜诉的并不多见，胜诉而又能完全拿回该属于自己的权利的，就更稀罕了。
7、关于我
我在外边租房，房租每月1700元。本来在3月份和房东说好4月15号新房开始装修，5月底搬家。到了五月底，又跟房东说6月底一定般。到了6月底，房东拉下脸来说：“要不然一次交半年的房租，要不然搬家，人家下家还等回话呢。”
我买房跟家里拿了一大笔钱交首付。我们家里人说：“你买的这是什么破房，要不然就住，要不然就踏踏实实退了买别处。”当我当了业主代表，家里人成天提心吊胆，担心我的安全，他们埋怨说：“就你爱出风头，看出了事谁管你！”
朋友们幸灾乐祸地取笑我：“您千挑万选，还带着律师去签合同，怎么到最后还是上当了。”
面对这一切，我曾经为要不要继续当业主代表、要不要坚持维权进行过激烈的思想斗争。但不论怎么说，事情既然已经开了头，大家又如此信任我们几位代表，也就豁出去了。
代表大家维权两个多月，不敢说毫无私心杂念，但若论调动自己所有资源、想尽自己能想到的所有办法、该试的路子都试了一遍，——这方面我是问心无愧的。不管最后的结果大家能否满意，至少我和几位代表确实是为此倾尽全力了。我们不拿一分钱报酬，利用自己的业余时间甚至是工作时间为集体维权奔波，我上个月不断接打各位业主的电话，我的手机常常有时候一天要接各位业主10几、20多个电话，每个电话一聊就是4、5分钟，这花的可都是我自己的手机费。我甚至把我的个人人际关系资源用到了极致，比如我们集体请的律师，人家真是看我的面子，半帮忙地接了这个活儿。人家手头替开发商办的案子就多得忙不过来，不为看我的面子，决不会为区区5000元接我们38户这种又累又难、挣钱少还容易落埋怨的活儿的。
说这些不为表功，也谈不上什么“功劳”、“苦劳”的，这都是我自己心甘情愿的选择，怨不得别人。只是希望大家能多多少少体谅一下，我们当业主代表的是冒着怎样的风险、顶着怎样的压力，我本人甚至为此影响到了本职工作和家庭关系。但有时候，有些事情真的不是我们努力就能解决的。
人的承受能力是有限度的，几方面的困境逼到一块，如今我的确是撑不住了。只好先入住了。
我提前入住的协议，也是在开发商所做的那份协议基础上又增补了我自己的一些条款后才签定的。
我要声明的是，我的提前入住，只是作为一个“东丽温泉家园”普通的个人购房者而作出的选择，不是作为业主代表的身份，更不是象征或暗示大家都去办入住。
另外，我提前入住，也并未因为我是业主代表之一，就不当得利。我当初签购房合同和购房补充协议是带律师来的，因此我相信我的合同和协议比其他业主签的都细。可以这么说，我们集体聘请的律师给我们做的《律师函》和《补充协议》，上面的所有内容在我当初买房时签的合同和协议中基本上都有了。其实，我们集体请律师的目的就是希望通过和开发商协商谈判，能够给大家签定一个和我的购房合同一样细致的补充协议，可惜，开发商最终没能答应。
在我与开发商签定的提前入住的补充协议中，肯定比大多数业主能争取到更多的权益，那是因为我当初买房时签定的合同本身就比大家的细得多。但是，我要强调，即便如此，我为了提前入住，还是不得已放弃了部分我应得的权益。比如，我同样要放弃两个月的违约金，比如，我最后能争取到的已发生的逾期交房违约金和我的购房补充协议中其他已发生的违约金（比如我的购房补充协议中有一条：2002年6月30日前，如果开发商拿不出《国土证》，就要在30天内给我总房价款 3%的违约金），肯定也不得不大打折扣。
8、关于集体请律师
律师对我们40户的非诉讼代理，应该说已经告一段落，到此为止。最终成果就是他给我们大家做的并已经在6月4日就已经快递到开发商手里的《律师函》和《补充协议》。
但现在开发商的底线很明确，就是他们出的这份有关提前入住的补充协议。这和我们的要求相差很远。我们几位代表和律师不可能代表大家同意这样的东西，因为涉及到要让大家放弃两个月违约金等权益，所以谁都不能替大家作主，同意或不同意这个协议，这只能由每个人自己给自己做主。
但那天律师和大家见面时已说的很明确：第一，这个房子从销售这块来讲，在法律上基本上没什么问题。第二，律师查验了各项已办完验收的单项材料后，可以负责任的讲，3号楼80%的竣工备案所需材料都已经下来了，4号楼与3号楼比差了比较关键的一项——人防，但据开发商讲已做了，就差验收了。根据律师办过至少 200个房地产官司的经验，我们这个楼盘所出现的联合建房导致扯皮、竣工备案表拖延等问题在北京尤其在丰台很普遍，基本可以算“正常”现象，根据律师判断：这两座楼有90%的可能不会出现建筑主体结构性质量问题，“竣工备案表”90%的可能性是早晚要下来的，但具体什么时候下来，谁也说不准。这对我们的直接影响就是，《房产证》会因此而晚办下来。另外，由于《国土证》还没办下来，所以不能肯定我们的房子是否已经被开发商抵押，但律师说，种种迹象表明，我们的房子被抵押的可能性不大，《国土证》也是80%的可能迟早要办下来的，这个证办下来的迟与早也直接关系到我们能否拿到《房产证》以及何时拿到《房产证》。
这就是我们几位代表和律师经过这一段时间与开发商的谈判、调查，对我们大家所购楼盘真实情况的基本了解。我们代表和律师现在所能做的就是给大家提供我们所能掌握的这些信息，至于下一步您该怎么对待您的房子，我们就不能建议了，毕竟是几十万一套的大投入，最后也只能是您自己参考我们给您提供的有关信息，自己作出判断和决定了。
再说，开发商已经明确表态：不和我们集体、代表谈了。房子是您个人从开发商手里买的，人家开发商现在只和您个人谈。
9、关于下一步怎么办
我已经多次强调，您的房子该怎么办，您只能自己拿主意。
但是，从道理上我可以给大家分析一下，现在，您无非面临三种不同的选择，每种选择又有可能导致不同的后果：
第一，最保险的、万无一失的选择：立即退房。
有道是，“君子不立危墙之下”，现在看来，这个楼盘毕竟存在着许多不可预知的风险，不论是法律上的还是经济上的，虽然这些风险发生的几率不大，但一旦发生，对于买房这样大的投资来讲，将是毁灭性的。这就像买股票，当初这只股票上市时就存在信息披露不充分、不透明，甚至有故意隐瞒重大信息的欺诈嫌疑（如我们签购房合同时，售楼人员和开发商并未告知我们此楼是联合开发项目，背后还牵涉到一家早已停产的国有企业——小型动力机械厂），如今，又有许多不确定因素和风险，所以，出于投资安全考虑，“清仓”是最稳妥的。
结果：一，有可能及时按合同约定的期限和数目拿到全部房款和违约金，潇洒脱身，远离此是非之地，远走高飞。
二，更大的可能是，迟迟拿不到房款和违约金。比如，据说一位执意退房
的业主从4月份开始退房，到现在刚拿回10万元。到时候，您可能拖
上半年一年不见得能拿得回全部房款和违约金。如果打官司，打上半
年，估计法院会还你一个公道，让你拿到全部房款和违约金，但律师
费和诉讼费估计就抵得上违约金的数目了。还不算你为打官司额外付出
的财力、时间、误工费和精力。
第二，比较保险的选择：不见《竣工备案表》就坚决不入住。
见到《竣工备案表》再入住，起码能换来一个住的塌实、安全、放心。
结果：一，住上了放心房，也按当初购房合同的约定拿到了全部的违约金。
二，住上了放心房，但开发商恼羞成怒就是不给你违约金。你只有
苦苦地等，天天去讨债，还得看开发商的脸色。或者去打官司，
虽然那样会使你心力交瘁、费时费力、拿回2万，倒要付出一万多
的律师费和诉讼费，但好歹不是还能给您剩个几千块钱吗！
第三，迫不得已的选择：基本接受开发商的苛刻条件，放弃两个月的违约金，现在就办入住。
这是没有办法的选择，你或者认为退房得不偿失而目前实在没房住、急着
住新房，或者对再等下去失去耐心、觉得等更长时间结果也不会有太大改观
甚至会更糟，或者认为既然律师说这房子80%的可能不会出大问题而家人给的压力越来越大，总之，你只好违心地放下架子去和开发商签协议办入住。这里要提醒你：律师是说过这房子80%没问题，但也只能保证80%的可能性，仅此而已。在看到那些表、证以前，谁都不敢100%保证这个房子没问题，那20%出事的可能是始终存在的。
另外，与开发商签提前入住补充协议时应注意律师曾提醒过大家应加上的条款，比如保留退房的权利等。
结果：一，入住之后，9月1日之前看到了《竣工备案表》，4个月之内拿
到了7月1日前已发生的全部违约金。
二，入住直到9月1日后，开发商仍无法出示《竣工备案表》，甚至
永远办不下来该表，原因有可能是房子建筑质量有结构性问题，是危房。《房产证》也因此永久泡汤。
7 月1日前已发生的违约金4个月后并未全部支付给你，两个月后《竣工备案表》还没下来，但从这时起每天万分之四的违约金也无从追讨。那时，你一看这种情况要退房，却发现400多户都和你一样，同时要求退房，开发商根本不可能给这么多人返还全部房款并支付所有违约金，更别说你在此期间所损失的装修费用。
于是只好打官司，于是、、、、、、、、
——————当然，这是最坏的结果，出现的可能性微乎其微，真要那样，那我们只能说我们是前世造孽才在今生格外倒霉。
10、如果时光可以倒流，我仍然愿意结交40多位朋友，但我决不会再选择“东丽温泉家园”。
我会对准备买房的人说这样一句话：如果你爱他（她），就带他（她）去买房，因为那里铺满了鲜花；如果你很他（她），也带他（她）去买房，因为那里布满了陷阱。
我会奉劝所有急于买房的人，等一等，再等一等、忍一忍，至少5年之内别买房子。等到政府到位了、法律健全了、市场规范了、老百姓维权成本不再高到让人只能望而却步了，那时再买房也不迟。如果非要现在就买，我会以我的血泪买房经历告诫他（她）：
1、一定要买现房，准现房都不行，必须是不折不扣的现房。而且是法律意义上的现房，具备交付的各种条件和手续，而不是建筑学意义的现房。
2、一定要买大的、资质高的、信誉和口碑好的、有品牌的开发商，最好是上市企业开发的楼盘。那些小公司，打着某大公司的旗号的小公司，那些只做事不做人、只要钱不要脸的开发商开发的楼盘，再便宜也千万别买。
3、一定要带一个资深的专业地产律师去签购房合同，多花些律师费是值得的。
4、如果你作到了以上四点却仍被“套牢”，就请你对你的房子尽量放低期望值，多想想那些无家可归者和露宿街头的乞丐，多想想你买的房子的华丽外表和它尚可称道的地方，比如位置、朝向、价格，作个知足常乐、善于自我安慰的人吧，过一种像猪和傻瓜一样简单而满足的生活吧。
千万不要妄想什么正义公理，千万别寄希望于有关部门和法律途径，千万别幼稚地以为人多力量大、集体维权或闹房展什么的会有助于你拿回你应得的全部权益，尤其不要当什么业主代表。
这些都做到了，然后，把我前面说过的这些话，再对后来者重复一遍。
谨以此文为自己两个月的维权生涯作一总结，划上句号。
入住之后，当维之权相信会只多不少，但我再不想听见“维权”二字。 |
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IP卡
狗仔卡
发表于 2006-3-3 11:07:28
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