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“现在购买可打九九折，还能获赠10年物业费”、“最后50套，‘五一’期间购房可享受共计5万元的旅游、教育基金。”与春节期间封盘惜售的态度不同，今年“五一”房地产开发商大施营销手段：顺驰集团推出了装修大赛，北京奥林匹克花园推出趣味运动会，广东珠江帝景、珠江罗马嘉园、珠江绿洲等项目也宣布联合优惠。尽管售楼现场呈现出房价高涨仍供不应求的繁荣，但普通百姓买不起房以及大量商品房空置的事实，仍让人心生疑窦：楼市究竟烧的是哪把“邪火”？
涨声不停，加息挡不住看房人
房价的“报复性”反弹让人们有了“一夜回到调控前”之感，越等越贵的恐慌心理烧旺了楼市“虚火”。
“去年房价上涨了20％多，我说等等，结果眼睁睁看着今年第一季度又上涨了17％多。”正在北京市明天第一城售楼处签约的李先生一脸无奈，“我准备今年结婚，就算房子再贵也得买，和房价上涨的幅度相比，每月月供多出来的那100多元钱的加息实在算不了什么。”李先生的话代表了相当一批“五一”购房者的心声。
心慌的远不止李先生。为了上班方便，杨小姐和未婚夫商定打算买处市区的房子，可每平方米不低于8000元的开盘价格让她断了买处新房做“新房”的念头。连着看了十来处所谓的“次新房”和“尾房”，二手房绝不“二手”的价格让她心灰意冷。随着4月27日央行正式宣布加息27个基点，房地产新一轮宏观调控就要开始的说法瞬间传开。抱着希冀，杨小姐“五一”期间又在多个售楼处好一通转悠。遗憾的是，她中意地段的楼盘价格比起一月份她刚开始看房时的价钱只涨不跌。
“北京地皮越来越少，二环以内不批地了，开发商拿地实行‘招拍挂’，地价越来越贵，房价自然就高。”“到北京买房的外地富人和外国人多，何况还有炒房团，有钱人源源不断地涌向北京，房子只会越来越贵。”售楼员的话听起来颇有一点道理。但正是这些亦真亦假的信息让京城房价变得扑朔迷离。因此，尽管无数人发出过“房价涨到头了”的质疑，但人们仍然只能眼睁睁看着高企房价继续向上攀升。
“去年一期的房子是1梯2户的板楼才卖每平方米4000多元，今年就建在旁边2梯9户的二期塔楼就卖到了5500元。”记者采访发现，“现在快买，不然以后更买不起”的恐慌正在看房者中蔓延。加息，顶多造成人们的心理负担，而难以影响具体的购房计划。事实上，通过以加息为核心的金融政策进行地产行业的调控，去年中央政府就曾经使用过。然而，一年过后，房地产市场在经历短暂“低迷”后，最近却出现房价“报复性”反弹情况。以至于有舆论称“一夜回到调控前”。虽然不少人把这次加息看作是“二次调控”的警示，但已经近于惊弓之鸟的购楼者们还有多少人会坚信“我们3年不买，房价就能跌”的理论？
悄然看低，股市泄露操纵伎俩
如果房地产市场垄断性操纵价格加剧，那么对于一般民众来说，就不得不为“羊群效应”所左右。
尽管“五一”期间北京几个售楼点人满为患，尽管销售员声称“五一”期间楼盘已销售90％，但记者从北京市房地产交易管理网获悉，今年“五一”期间，北京房地产市场网上销售平均日签约期房为195套，日平均网上签约现房24套，远远低于前4个月的日平均销售量，甚至比传统的销售淡季的销量还要少。
新浪网最新调查也显示：“70.13％的网友近期没有购房打算，13.11％的网友表示会在近期考虑买房”。而去年同期的统计为：“不买房的购房者比例在50％左右，表示愿意购房的网友占到了近40％。”国家统计局信息也表明，截至2006年3月底，全国商品房空置面积为1.23亿平方米，同比增长23.8％。
需求造就市场，但在房地产界，房地产商似乎自己就可以造就需求。从2006年一季度的情况来看，居民户消费性中长期贷款增加399亿元，同比少增245亿元。尽管这里有居民住房消费贷款提前还款与房地产投机减弱的因素，但个人住房需求下降是不争之事实。如果居民住房需求下降（因为国内个人购房有91％以上是以银行按揭方式完成的），那么房价的上涨只能是房地产开发商操纵定价的结果。如果房地产市场垄断性操纵价格加剧，那么对于一般民众来说，就不得不为“羊群效应”所左右，所谓的“理性看待房地产市场”仍然仅仅是一句空言而已。
全国性的房价上涨导致了房地产上市公司业绩的快速提升。但从去年4季度就开始疯涨的房地产股票，今年一季度的表现却底气不足。从最高的7.1元，到4月24日收盘的6.36元，地产龙头股万科Ａ(000002)下跌10％，联想则已从1300点升过1400点的大盘，号称“市场晴雨表”的股市似乎正在作出警示：随着商品房价格和土地竞拍价节节攀升，房地产过热的苗头已经出现。
银企联手，谁能掌握“二次调控”
只要有足够的投机心理、承受力和资金实力，开发商就会死扛房价。调控的当务之急是如何尽快让开发商放出闲置房屋。
在普通消费者日益觉得商品房价格难以接受的同时，中国将近二成的居民可支配收入被用于购房，个人住房消费与社会总消费之比达到1：5。通过有关数据的对比，业内专家日前就中国房地产持续过热、消费扭曲的状况再次提出警告，中央政府也已开始对热点城市的房地产基础情况进行摸底，“二次调控”随之成为房地产网站点击率最高的词语。
4月27日的加息，被很多人给予无限期待，却让更多人产生是否会是“空头支票”的担忧。加息，肯定会对开发商的资金运作造成压力，但他们究竟会选择降低房价还是将压力转嫁给购楼者还是悬念。有房地产业内人士透露：加息消息出台后，不少房地产商在聚会时反而露出了“放心”的表情。4月27日，潘石屹就连夜在自己的博客上感慨：“感觉到心中的一块大石头终于落地了。”
开发商们“心里的大石头”究竟是什么呢？资金链。开发商能否死扛住房价的机会成本和风险，取决于资金链条能否稳固，现金流会不会断裂。业内专家认为，现实中，开发商的资金半数源于银行贷款，二者形成了“一荣俱荣、一损俱损”命运共同体，银行为避免呆坏账风险，只能是不断为开发商的市场冒险“输血”；而且银行是高房价的直接受益者，高房价意味着按揭贷款的期限和数额都会“水涨船高”。开发商投机行为尽管套住了银行资金，但也为银行带来了额外收入。此外，房产的使用价值不会随时间变化而发生太大折扣，比一般商品有更强的保值功能，销售不大会长期受到阶段性、季节性因素影响。只要开发商的资金链条稳固，购房的刚性让购房者迟早都会找上门来，房子就有了升值的空间。所以，只要开发商有足够的投机心理、承受力和资金实力，死扛住房价，处于弱势地位的购房者就会在这场与时间的赛跑中败下阵来。就政府的调控房价政策而言，加息之类一刀切的政策不必着急，如何让开发商尽快放出闲置房屋才是当务之急。 |
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发表于 2006-5-11 09:14:08
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