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作者： 薛涌
最近房价飞涨，民愤汹汹。有主张“市场规律”者，认为房价上涨乃经济发展之必然；另有主张居者有其屋者，认为房价已经超出了老百姓的购买力，甚至有了抵制买房运动。中国大城市的房价到底合理不合理？简直是公说公有理，婆说婆有理。这里，我不妨提供一个比较的国际视野。
据“纽约时报”报道，美国劳工统计局的一个研究首次系统地把房价放入家庭收入和开支的大背景中，追踪了美国和纽约市从1901年到2003年的数据，对我们很有参照意义。
为什么这么说？因为单纯比较国际房价没有意义。比如，最近一个大房地产商说，他到伦敦一看，类似地段的房价，伦顿比北京高十倍。这话固然不假。但是，英国的人均GDP为三万多美元，中国才一千多美元。人家在这方面比中国高出将近三十倍。这么一看，十倍的房价就不算高了。美国劳工统计局的这个研究，好处在于把住房消费在家庭消费中所占的比例作为基本的评估标准，而且追踪了一个多世纪的发展，为我们作横向比较提供了便利。
这个研究的基本结论是，随着经济的发展，食物消费在家庭消费中所占比例会降低，但住房消费所占的比例会逐渐提高。大城市的住房消费上涨尤快。
1901年，纽约人平均家庭收入仅为675美元（以当时的美元价格计），80%用于生活必需品的消费。其中，食物消费平均356美元，占去了44%；住房消费为191美元，占14%；另外，衣物消费为106美元以上。这样一来，一个家庭只剩下22美元的可支配性消费资金，只有通过借贷才能维持。那时纽约经济远不如现在繁荣，人均收入比全国平均水平还低，孩子出去当童工乃是惯例，并且一大半的“一家之主”（即男性成人劳动力）是移民，没有积蓄和特别技能，经济景观比当今充满民工的中国大城市还不如。不过，当时纽约的生活费用也并不太高。比如全美家庭平均的食品消费占家庭消费的43%，住房消费的比例为14%，在这两项上，纽约都仅比全国平均水平高出一个百分点。
一百多年后今非昔比。2003年，纽约平均家庭收入为66000美元，比全国平均水平（五万美元上下）高出33%；家庭消费为50319美元，比全国平均水平高出25%。其中食品消费占家庭消费的14%，即7000美元，还是仅比全国水平（13%）高出一个百分点；但住房消费猛涨，达18919美元，占家庭消费的38%，比全国平均水平(33%)高出五个百分点。
从历史的眼光看，经济发展自然会带来住房消费在家庭总消费中的比例的猛涨，以及食品消费比例的急剧下跌。二战以前，美国无所谓以个人住房为主的房地产业，城市老百姓居住环境很差。战后通过了退伍军人法案，规定退伍军人享受优惠住房贷款，许多人到银行缴一美元定金就拿到了优惠的购房贷款，有所谓“一美元买栋房”之说。在五十年代艾森豪威尔任上，政府大量鼓励郊区和高速公路的发展，使郊外中产阶级独户住房小区蓬勃发展。结果，到1960年左右，美国家庭的住房消费在总消费中的比例超过了食品消费而成为第一大开支。同时，随着私人车的发展，交通消费也超过了衣物的消费。
可见，住房消费的上涨和生活水平的提高直接相关。纽约在一个世纪左右的时间，住房消费在家庭总消费中所占的比例，提高了14个百分点；全美在这方面也提高了10个百分点。一富就说房子贵，确实有经济规律的因素。不过话说回来，中国现在的经济发展水平，比美国1901年时高，却比当今的美国低得多，大致相当于美国战后初期到1960年时的水平吧。单从这个面向看，住房消费在家庭总消费中所占比例，要高于14%，低于38%，在20-30%之间比较合理。当然，中国国情特殊。一是人口密度太大，一是发展太快。把这两个因素相加，住房消费在家庭消费中的比例接近当今38%的纽约水平，也不算离谱。
但是，要超出38%这个水平，特别是超出太多，房价就太贵了。毕竟中国还是个发展中国家，食品，衣物，交通等生活必需品在家庭消费所占的比例肯定比美国高。比如，纽约一个年收入66000美元的家庭，仅7000美元就把食品消费打发了，一个月平均才580多美元。北京上海一个三口之家，年收入66000人民币，一个月用580
块购买食品很难打得住。衣物消费所占的比例更会比美国高出许多。这样一来，留给住房消费的钱就很少了。
如今纽约家庭平均18919的年住房消费，换算成房价究竟是什么概念呢？按最传统的预付20%
本金，三十年贷款的支付方式，只能购买30万美元左右的住房。即使是这样，纽约房价太高也成了媒体上吵翻了天的主题。北京上海的家庭，如果年收入六七万，购买40万的住房已经接近其消费极限。而那些每平米一万的住房，供应的应该是年收入达到20万的家庭。目前中国大城市家庭收入离这个数字还远。40-30万元以下的住房，才适合当下中产之家的消费水平。 |
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发表于 2006-6-6 11:57:45
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