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想买房的人都嫌房价高。可是，房价却不断升高，看到自己的买房梦想在渐渐远去，心里积聚起焦躁。在焦躁催促下，买房人常常在房价上升期间花大钱买大房，把房价推得更高。
卖房子的房地产商们也有自己的本能和精明。一块受尽煎熬才获得的土地，也许70年后才能再次开发利用。所以，必须挤干每一块地皮能产生的利润。高价格带来高利润，而推高房价有两个挺有效的手段：一是用广告的力量去唤醒人们想拥有大房子的梦想；二是渲染一下房屋供给存在短缺。靠这两个手段，房价会一路攀升，直抵房价最高点，最后就可能是房价的剧烈跌落。
是什么力量注定会导致房价暴涨后的暴跌呢？就是那两个帮助房地产商们推高房价的手段。白天看到煽动性的房地产广告，买房人一夜间就能把自己的梦想提升一个档次。可是，买房人的收入也许需要数年的爬行才能提高一个级别。靠买房人梦想驱动的房价，最终有一天会高涨到逼迫买房人放弃自己梦想的地步。
有人会说，房地产商可以慢悠悠地降价呀！这个说法忽略了同时发生的另一件事。在房价不断上扬的过程里，房地产高额利润的气味弥漫四处，能从银行借到钱的人们蜂拥而来。大投资户们竞相建造更大、更豪华的楼盘，希望获得更多的利润；小投资户们争着买下几套房产，希望高价时出手，一下子赚几万元；买房自住的人，在相互攀比中，把自己的买房标准从一套供家人生活的基本住宅，调高到令旁人羡慕的豪宅。然而，建造房屋是个缓慢的过程，完成一个楼盘往往需要几年。在这几年里，房地产投资者听到的和看到的都是利好的消息，会有更多的投资者把更多的钱投入房地产。终于有一天，大家几乎会同时发现原本房屋供给短缺的现象，一夜之间突然不见了，房屋供给猛然出现大量剩余；并不是针对中国人口的剩余，是针对还能付得起极高房价人的剩余。
也有的人说，房价跌落正好供穷人买房。这是一厢情愿！房价跌落是相对最高房价来说的，8000元一平方米的房价就是跌30%，余下也有5600元，穷人还是买不起。但是，30%的房价跌落就意味着大量的房地产开发商的投资变成银行的不良资产，银行坏账迅速增多，便大幅削减贷款额度。缺少银行贷款，不光穷人没钱去买房，连整个中国经济都会失去增长的动力。
更有人会问，有钱买房的和有能力卖房的都是众人之中的精英，难道他们没有理性，看不出危险？很难！是房地产业的特殊性迷惑了他们的判断。房子这种商品不同于粮食。粮食的价值在吃下去后立刻体现，并且几小时后就会消失，所以，只要有成千上万的人在市场里买卖粮食，粮食的价格就一定理性。然而，房子的价值能延续几十年，大多数人一生只买一次或两次房子，所以买房人对房子的价值判断包含许多主观因素。投资房地产的收益也需要几年才能看到，这就导致房地产投资人对投资回报的判断包含更多的主观因素。在这些主观因素的影响下，外加不断上扬的房价持续地折磨，人们的思维变得异常简单：别人买房，我也要买房；别人投资建房，我也要投资建房。
所以，政府调控房地产业，不应该急急忙忙地硬把高昂的房价拽下来，而要疏导人们的买房需求，并且还要平抑投资者随着房价上扬而产生的逐渐亢奋的投资热情。
疏导人们的买房需求，就是扭转人们相互攀比着去购买豪宅的倾向。中国人口多土地少，节俭用土地是长期的国策。但是，政府仅靠颁布行政命令，规定70%的人只能住90平方米以下的房子，买房人追求豪宅的梦想很可能根本不受影响。买房人的梦想不变，房地产商的行为当然也不会变。
其实，价格永远是影响买房人需求的最有效因素。如果希望70%的人买90平方米以下的房子，那么，90平方米以上的房子的价格就需要高昂到让70%的买房人心头一震，望而却步。所以，调控房地产业，不能怕价格变动，高价值的高端楼盘一定要提价；而大众需要的普通楼盘要保质、保价、保量。为收入偏低的人群准备的楼盘，应该减免包括土地成本在内的所有可减的成本，让他们负担得起租金，要知道他们的迫切需要不是买一间有70年使用权的房屋，而是一间供自己打工奋斗用的临时栖身的住所。
如何使房地产业投资人更理性，不同的人有不同的意见。有人说，中国房地产投资不理性的原因是土地没有私有化。一旦个人拥有土地，土地交易便会理性，然后，中国的房地产业就能自动地变得理性了。这个观点是在画饼充饥。英国、日本、美国的土地是私有化的，但是，这些国家前后都发生过房地产价格泡沫。土地私有化并没有真正减少人们对房地产价值和回报判断的主观性，所以，土地私有化不能自动地帮助中国房地产投资变得更理性。
使房地产投资人更理性，最迫近的任务是提高地方政府的土地政策水平和资产管理水平。银行也是一大关键所在。在房价不断升高的过程里，房地产商很难压抑投资欲望，银行不能被动地做房地产商的取款机，而是要做房地产商的“老板”，要比房地产商看问题更深，观大局更广，望前途更远。如果银行对中国经济的见识超不过报纸上报道的那几个数字，看不清潜在的趋势，给第一线银行业务人员的指标仅仅是放贷量的多少，那么，中国不仅是房地产投资没有理性，所有固定资产投资领域都不会有理性，中国经济永远在短缺和过剩之间快速翻滚。 |
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发表于 2006-8-6 23:13:39
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