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大家看到国家风风火火地限制房地产价格，各部委办可以说把该想的办法都想了，可是成效依然不大，依然有地产商公开叫板政府的政策。我早就预计这次控制房产价格的成效不会很大。因为所有的办法都没有抓住关键点，限制房价的政策是在办公室里讨论出来的，很少有官员愿意去深入调查研究，因此难以提供有效解决办法。可能因为政策的延续性不强，说不准什么时候政策就要转变了，才使得官员缺少研究的意愿，当然了，没有为人民服务的用心是主要原因。
先讲一点实例来说明房地产的涨价关键点。我认得一个房地产商，1999年带着五六百万元到唐山搞房地产开发，现在他的资产已经接近20亿元。一开始他先是走通关系付一小部分的土地款获得土地使用权，再找人设计，组织工程队带资开工，工地的地沟刚挖出来，就马上有单位来买两百套房，这样子整个工程的资金就盘活了。这里面最为关键的就是土地的管理，关系到了，可以付一少部分钱就办出合法的证件来进行开发，官商勾结是免不了的。再接下来的购房当然也是官员利用手中职权来获取回扣。其中的关键点也是官员手中的权力。再后来利用手中的资金和同样的关系做出更大的规模来，又是利用关系跑通银行获得贷款。三腾四挪的六、七年间就成为了亿万富豪。其中因为有地方官员庇护，所交纳的税收只是收益的零头。再说一下这个商人的销售办法，先是内部认购，到开盘时就涨价，开盘后不管有没有人买，一个月后准涨价，以后在再连续地涨价，这样就形成了他们楼盘的连续看涨的趋势。人们被假象迷惑认为早买房合算，就蜂拥而至地购房。从这个房产商的经营手法，我们可以推测全国各处房地产商类似的经营手法，在这样无序、无控制的情况下，当然平民百姓买不起房子了。
再回过头来说控制中国房地产价格的关键问题：
一、土地的供应管理上存在着很大的权力操控的弊病，主管的官员会利用这样的权力获取利益。官商之间很容易就达成“双赢”，而损失的是社会的整体利益。有不少人就是这样靠获取土地而成为了经济大鳄。当他们已经成型、有经济实力的时候，尽管政府才出台了土地招、挂、拍政策，可是有关系的人一样可以通过地方政府的附加限定条件来让自己人拿到地块。
二、银行的资金。可以说中国绝大部分的房地产开发商是依靠银行的资金发展起来的。而银行的资金必须寻找安全的贷款人才能获取利益，大房地产开发商当然就是银行的好主顾。不管市场存有多少的剩余房产，银行和房地产开发商都会希望造市来促进涨价，这又是银行与开发商的“双赢”。巨大的利益链条不是部委的文件所能打破的。
三、以美元为主导的世界经济飞速地虚拟化，使得各国的货币也不断地跟随贬值。人们在观念上觉得花钱买房子比把钱存在银行合算。这样的大形势也是各部委的文件也左右不了的。
回头再说陈良宇的案件，大家知道很多的歪风邪气是从上海出来的：比如房价疯涨，可以说全国人民已经看不下去了，对陈良宇案的一片叫好之声就很能说明问题。陈良宇案对全国贪官来讲是一个很响的警钟，这样的地区中央都有决心处理，其他地方的贪官当然要小心了。以房地产涨价的几个大因素来看，中央的行动毕竟很大程度地阻吓了贪官，无形中减弱了土地出售不公平的因素，也无意中使官商“双赢”的结合减少，因此陈良宇案对房地产的价格控制作用要比几个部委的文件作用高，可能会产生意想不到的效果使得难以控制的房价有所控制。
当然，政府对房地产价格的控制也是能够有办法的，因为我们是社会主义国家，对宏观调控有很多优势。例如可以限制房地产商在房屋落成后的两年内必须出售，没有出售的房屋由政府统一按成本价的八成收购再租给那些需要房子的人；也可以恢复以前房管局的职能，由房管局出面建廉租房租给需要房子的人，以平衡社会需求的办法来限制房产价格的上涨。办法还有很多只是一些官员无法静下心来研究。 |
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发表于 2006-9-27 18:11:50
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