越抑越涨：中国房地产进入“二线城市时代”？

miaom · 发表于 2007-1-23 17:10:29

记者来建强／张泠是一位普通的福州市民，2006年年初，她在市中心以每平方米4500元的价格购得一套110平方米的商品房，“仅仅过了一年，我的房子现在市场售价竟然是每平方米6000多元。”欣喜之余，张泠就是不明白房价怎么涨得那么快？

2007年伊始，福州市的商品房价格仍笼罩在2006年的一片高涨声中。国家发改委公布2006年各月份的全国70个大中城市新建商品住房销售价格情况中，11月份福州以涨幅10.4%位居全国第一。不难发现，同样在国家发改委公布的城市房价清单中，秦皇岛、厦门、成都和贵阳等二线城市也持续跻身房价涨幅前列。业内普遍关注，房地产开发热潮是否已进入“二线城市时代”？

福州房价在2006年高涨的路线如下：一季度，福州市区商品房均价达每平方米4159元，比上年同期增20.73%；二季度，全国70个大中城市新建商品房销售价同比上涨6.4%，福州上涨9.8%，名列第四；三季度，全国70个大中城市新建商品住房销售价格同比上涨6.7%，福州上涨10%。11月，福州涨幅全国第一。12月，回落至第四，但涨幅仍达9.8%的高水平。

日前，福建省统计局调查了福州房价大幅抬升的主要原因。省统计局有关负责人说，需求与供应不平衡，是福州房价上涨的根本原因。特别是住宅供应结构不合理，小户型偏少。据统计，2006年福州商品房供应量在减少，其中套型面积90平方米以下普通住房竣工面积只占9.2%，经济适用房投资只占住宅总投资的
2.5%。

记者在福州市房管局了解到，福州商品房供应不足的主因是，2005年上半年土地供应偏少，拆迁难度大、周期长，造成施工进度缓慢，竣工量受到影响。此外，国家调控政策规定，新建商品住宅套型建筑面积90平方米要占70%，未取得施工许可证的项目，需要重新规划、重新审批，使开工时间推迟，造成新开工面积减少。同时，随着福州城市扩大，人口增加，外地进城购房置业者进一步增多。据调查，在福州购置商品房60%的人来自外地。

调查显示，商品房开发成本的不断增加，是促成房价上涨的直接原因。2006年福州土地拍卖竞争激烈，地价屡创新高。新拍土地价格上涨后，周边楼盘价格随即提高，推动房价不断上扬。而建安成本和运营费用也增加了，人工费、贷款利率、节能标准费用的增加，都被开发商摊进房价由购房者承担。

国家税务总局最近宣布，全国各地将从2月1日起开展房地产开发企业土地增值税清算。土地增值税新政是否也将成为推动福州房价上涨的关键因素，各方正密切关注。业内人士分析，土地增值税新政将直接造成商品房开发成本抬高，净利润大减，开发商开始暗自计算成本。

福州仅仅是房地产开发二线城市的一个缩影，秦皇岛、厦门、成都和贵阳等二线城市纷纷跻身房价涨幅前列城市。这从一个侧面反映出，许多二线城市对住宅产品有较强的市场需求。同时诸多迹象表明，社会各类资本投资我国地产市场也正由一线城市向二线城市渗透。

福州大学房地产研究所的一位专家认为，一线城市地产市场仍有较大的获利空间，仍是理想的投资地。但京沪穗等外资集中的一线大城市，对土地的限制将会越来越严。近年来，二线城市的房地产收益率高于上海等热点城市，潜在市场庞大，是促使各类社会资本加速流向二线城市地产市场的重要原因。

据英联国际不动产研究分析，目前我国几大主要二线城市开发项目的平均利润率能够达到30%，而上海房地产投资收益率目前在7%至8%之间。比起北京、上海等房地产市场越来越白热化的竞争、越来越稀少的资源、越来越严峻的调控环境，二线城市就成了一些实力开发商的新天地。

业内人士分析，从长期来看，二线城市能够容纳非常多的房地产投资。在调控政策风声趋紧之时，无论是为了规避风险，还是挖掘潜在的商机，地产投资转向二线中心城市，都是合理的选择。目前，二线城市的房地产市场泡沫还比较小，这些都是吸引各种资金进入的重要原因。

二线城市房地产市场的投资越来越多，开发商推高房价的市场炒作也越来越得心应手。近年来，许多房地产项目的开发商利用信息不对称，采取各种各样的手段来炒作。如，有的利用“黄金地段”、“国外理念”、“绿色家园”等，大做广告极力渲染炒作“预期价值”、“设计概念”；有的囤积房源，采取分段推出楼盘或提前认购、集中签约来制造抢购场面。

在高房价与高涨幅的双重压力下，福州市民郝少松愁上心头。郝少松2003年大学毕业后落户福州，“当时，我看中了福州宽松的生活环境，尤其是房价比起杭州、上海等地都低很多，所以就从河北邢台老家来到福州。”他目前在福州一家律师事务所工作，还未成家，月收入2000多元，根本买不起福州的商品房，只能向政府申请经济适用房。

福州市房管局副局长兰仰金说，福州目前正在努力调整住房供应结构，稳定住房价格，推动经济适用房、限价商品房、廉租房等社会保障性住房项目建设。

“福州市经济适用房的建设进度远不能满足数十万低收入家庭购房的迫切需要。”一位不愿透露姓名的福州房地产研究人员告诉记者，虽然福州市正在建设中的限价商品房有上万套之多，这些商品房要求限定价格、限定向低收入家庭销售，但以每平方米限定的3500元均价计算，一套90平方米的限价商品房至少需要31万元，这对一个低收入家庭来说无疑是巨大的压力。这些限价商品房一年之后建成，能不能有助于平抑福州房价，尚难预料。

而据福建省统计局预测，随着福州市一系列调控措施进一步落实到位，投资性需求将会明显减少，供应不足、结构不合理问题将因开发量较大的中低价位中小户型普通商品住房、经济适用住房相继竣工交付使用而得到改善，房价过快上涨将得到有效平抑。

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