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我们今天来关注一下北京的房价，从去年下半年开始，北京楼市涨价的脚步就开始放慢了，到了今年4月份，北京市房屋销售价格涨幅仍然继续回落，下降了0.8
个百分点，那么五月，也就是房地产市场所说的每年的销售旺季，北京的房价是否能够扭转持续放缓的趋势，重新恢复上涨的势头呢？我们今天先来认识一位在北京炒房的温州人，老高。
北京楼市究竟是热是冷？
进入到4月份，温州人老高心里越来越不踏实了，在北京东三环附近，他有28套房子想要卖出去，可是进入到2008年，他一个买卖也没有谈成，连跟他打听价格的人都很少了，向来敏锐的老高隐隐地嗅出房地产市场的危险。
温州投资客老高:"按照我的看法，涨到头了停止了。"
老高的判断直接来源于他手里的房子，他的房子绝大多数都集中在美景东方，这个楼盘位于北京东三环华威桥附近，交通便利，地段也很好，2005年，开发商把房子拿到温州出售，善于投资的温州老乡买了150多套房子，其中有一部分就委托在北京的老高来销售，两年之内，房价节节攀升，从开始买入的7000元涨到
2007年10月份的1万5千元，然后价格就再也不涨了，房子也卖不动了，老高决定多跑几家中介公司，把美景东方的房子委托在那里，广撒网或许能捞来几条大鱼。
顺益兴联行工作人员:"这个多少钱？"
老高:"这个一万五。"
顺益兴联行工作人员:"这个户型有没有1万四卖的？"
老高:"没有。"
天诚广信房产中介工作人员:"那就13000到14500，只能这价了，你要卖贵了，要扛着就扛着。"
顺益兴联行工作人员:"你说像你那个西南向的3居室，14800绝对不可能。"
链家地产工作人员:"13000差不多吧，再一个你还得朝向好点，朝向不好也不好卖。"
几家中介跑下来，老高有点失望，中介给出的的价格一家比一家低，不光价格低，中介的生意也是意想不到的差。
顺益兴联行工作人员说，1月2月一套没有，3月份卖了两套，所有的周边的公司，所有公司卖了两套。
老高没有想到房价下来了，中介的生意还这么差，要是照这个速度，自己手里的20多套房子还不一定什么时候能卖出去呢。
顺益兴联行工作人员:"07年我们缺房子，不缺客户，08年是不缺房子，缺客户。"
工作人员告诉老高，不是他们故意把价格说低，而是现在登记卖房子的客户突然之间就冒出一大批，在他们的内部网站上，美景东方这个楼盘就有400多套房子等待出手。
美景东方总共才有2000多套现房，400多套房子等待出售就相当于5分之一都是空着的，这还不算去年已经卖掉的房子，老高有些措手不及，显然急于出手的不光是老高，投资客们都察觉了到这个市场的变化，虽然老乡们委托给老高的价格远远高于13000元/平米，老高也只好把所有的房子都在这里做了登记，希望能早些卖出去。
老高的一笔房产帐
春江水暖鸭先知，北京楼市究竟是热是冷？像老高这种整天泡在楼市里的职业房虫最敏感，他连跑了几家中介，都说现在的房子即使杀价也很难卖的动，而北京的统计，今年前4个月房屋销售面积同比下降了54%，全市销售商品住宅15217套，仅为上年同期的47.2%，其中，4月份当月销售住宅4619套，比3月减少502套。
老高说自己属于先知先觉的人，判断房价是否有上涨空间有很多依据，在他看来，市场上的细微变化都是信号，除了市场冷清的人气，他还给我们另外算了一笔帐。来看看算出了什么？
老高:"实际上按照现在来说，贷款就不合适了，原来你买一套房，是100平方，是5000多，50万能买出来了，贷款给你按揭，按揭首付是以20%，剩下就欠银行40万，欠40万是平均一个月交3000来块钱。"
在老高看来，如果100平米的房子涨到1万元/平米，首付不变，还是20％，每个月连本带息就要交6000元，要是涨到1.5万元/平米，每个月就要交
9000元，如果再加上利息上涨的因素，还有物业费、取暖费等费用，每个月大概要还款1万元，这个数字绝非普通百姓能承受得了的，如果不用贷款，150万元全款买房，老高也觉得不划算。
老高算了这样一笔账，月租3300元，一年可租39600元，扣除1万块钱的中介费、物业费和取暖费，还剩下29600元，如果一年当中再空转一个月，就只剩下26300元，相比之下，现在银行一年期的利息是4.14%，五年期的利息是5.85%，要是
150万存银行五年，就能拿回40多万元的利息，这比吃租金合算多了，如果五年之内，这房价涨不到2万/平米，买房子实际上是吃亏的。
老高温州老乡的一套房子，大三居，厨房卫生间地板都装修好了，边出租，边等待合适的价格出售，为了方便出租，老高买了新的空调和电视，还添置了简单的家具，但是现在房子想出手了，却卖不掉了。
还款压力加大、租金远远还不起房贷，这在精明的温州人眼里就是个危险的信号，这说明逃离市场的时候到了，但是显然出货的人太多，房子就卖不掉也很难租出去，这房子已经空了快两个月了，老高非常着急。
为了让这个房子更加醒目，老高在房间的玻璃窗上贴上了出租的广告，看着对面就要盖起来的新楼，他对能否租出去一点底都没有，更别说是卖出去了。
窗外的这片工地是美景东方的三期，房子已经盖起一些，广告也已经打出去，但是还没有开始卖，美景东方的三期暂定的价格是每平米1.8万元，但是老高很怀疑这个价格能否把房子卖出去。
五一之后，美景东方的开盘价定为17000元每平米，这比4月份的价格每平米降了1000元，老高家离美景东方不远，从他们家往外面看，就是一大片临时建筑，在老高看来，这些地方将来都是可以盖楼房的。而在老高家的另一面，正在建设中的楼盘已经是密密麻麻。
为了了解楼市行情，老高经常到各大楼盘打探消息，整个北京城几乎都跑遍了，他发现中介的生意都不太好做，在一个小区的门口，房屋买卖的信息把一个布告栏层层叠叠地覆盖起来，就在一个布告栏对面的中介机构是冷冷清清，很多人看看就走了，在世纪东方城，一个中介的工作人员告诉老高说现在房主已经开始主动降价了。
数据显示，2004年，北京市竣工商品房面积为3067万平方米；2005年为4679.2万平方米；2006年为4651万平方米，2007年为
3342.1万平方米。老高注意到，北京市区到处可见大型的住宅楼盘。一个正在建设中的工地在南二环之内，路的尽头就是北京西客站的南广场，工地的旁边就是低矮的平房，他们正等着拆迁；西二环，名叫"金融新中心"的楼盘也在加紧施工。在房价一天天走高的情况下，这么多的住宅楼和大片的空地让老高对近期的市场一点也不乐观。
老高:"我看盖楼现在总有一天饱满的时候。"
北京楼市的现状，炒房人改何去何从？
刚才老高算了一笔房产账，照他这个算法，眼下无论炒房还是租房，其实都在亏钱，冷清的中介、无人问津的出租房，密密麻麻的新楼盘，在老高看来，每一个细节带来的都不是什么好消息，北京楼市出现这样的一幕，老高之前也做好了心理准备，但他没想到这些变化会来的这样快，完全打乱了他的脚步，继续来看看老高的炒房经历。
老高把手里的20多套房子在几家中介公司登了记，但一直没有生意上门，一周后，老高终于有些坐不住，他打算到熟悉的中介公司去打探一下虚实，但工作人员的一席话，让他有些心凉。
海利盈地产工作人员:"我去年收的房子，现在还没卖呢，我一个月是3%的息，我在这坐一天，我就有800块钱给他。"
顺益兴联工作人员:"我跟你说实话，今年顺益兴震动挺大的，以前一直保持收房的业务，去年10月老板从深圳考察回来全停了不收了，到11月底的时候，看上套房子，老板说真不能收了，我说不收我们这没饭吃，我们不干了，我说不行，得收房，因为他不知道，我把钱给房东已经下下去了，没办法了，收了，现在那个房子压了那了，我们现在收不了。"
这些中介是因为和老高熟悉才说了实话，加上两个人的说法基本一致，这让老高心里很不安，有实力的公司都觉得未来充满了风险，他决定给老乡们打个电话，告诉他们这边的真实情况。
老高:"真的卖不了必须要降价，就掉价卖，要不掉价卖，老在那里不行啊。"
房子卖不掉，老高的中介费就拿不到，但这些老高还不是特别在乎，毕竟不是自己的房子，真正让老高着急的是位于国贸附近的富力城，那边的两套房子都是自己家的，老高决定再去富力城打探一下。
麦田房产工作人员:"现在像新房子就是2万上下，就2万到21000左右。"
老高:"那差3000了。"
麦田房产工作人员:"以后价格肯定是要下调的，如果你说按这样的价格的确比较少人看房。"
记者:"现在说到21000，你接受吗？"
老高:"我看还降，回家商量商量吧。"
记者:"原来你的心理价位是多少？22000？"
老高:"22000，他原来打电话给我就22000，他就有顾客要，现在21000还考虑考虑有没有人要。"
老高:"再转转，走吧，上别的公司看看，走。"
（十分钟后，没有结果，老高很失望。）
老高的房子在2007年的时候想2.2万一平米卖出去，但那个时候老高把房子租出去了，又想可能房价还要涨，就没有着急，现在房子空出来了，没想到房价已经降到了2万元以下。
在21世纪门店的布告上，依然还有卖到23000的房子，但工作人员告诉老高，房价早就降了。
看来房价是很难涨上去了，但要降价卖，老高还是有些不甘心。
老高:"这个月卖了几套？"
21世纪不动产工作人员:"4月份到现在了租赁的做得还可以，奥运会，租房子肯定挺火的，但是到现在快半个月了，我们可以实话跟您说，一个买卖都没签。"
老高:"这四个月？"
21世纪不动产工作人员:"不是，就4月份一个月。"
老高:"那头几个月呢？"
21世纪不动产工作人员:"3月份我们签了3套买卖，2个富力城的，一个苹果社区的。"
中介的工作人员告诉老高，房子卖不掉的主要原因就是现在等着卖房子的人太多了，买房子的人反而在观望了。
记者:"现在出房子的有多少？"
中介工作人员:"今年有500套。"
记者:"500套啊？整个富力城？去年呢？"
中介工作人员:"100多。
根据中国指数研究院二手房研究中心的数据显示，北京二手房的价格指数从2005年开始上涨，到2007年底达到高峰，今年一季度一直持下降态势。来自搜房网的数据显示，在挂牌量最高的十家楼盘中，最高的国美第一城达到647套，富力城排第二，585套，在这十家最活跃的楼盘中，有七家楼盘的价格出现了下跌，下跌的时间大约都在2007年年底。而老高在各个中介得到了一致的信号，就是投资客们觉得房价到顶了，纷纷出手抛盘，老高说实在没有办法也只能降价卖房了。
老高:"着急，真的卖不了掉价卖。"
半小时观察:如何看清房价涨跌真相？
普通老百姓可能对于房价的各种统计指标、统计数据不是很了解，可是，对楼市的变化，从很多细微之处，大家都会有很多直观的感受。比如，售楼处的人少多了，销售人员的态度变温柔了，街对面的中介消失了，手机上卖楼的垃圾短信来的更勤了。从这些细枝末节的变化当中，我们完全可以发现和把握市场发展的方向。
楼市就像人生，不可能第二次踏进完全相同的一条河，不同时期，进入市场和统计范围的楼盘和地段都有所不同，简单的数据对比都不能准确反映楼价的变化；况且不同机构出于不同的利益动机，统计目的不同、采样也不同，给出的统计数字有时差距还很大。
要想知道房价到底是涨了还是跌了，与其听各种数据，还不如象我们的记者那样，自己到实地去跑跑看就知道结果了。 |
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狗仔卡
发表于 2008-6-7 01:03:48
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