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中国的房价远远地超过了老百姓的经济收入水平和购买力。有个衡量房价高低的标准叫“房价收入比”，指的是一个地区的住房平均价与家庭年平均收入的比值。国际上公认的“合理的住房价格”的“房价收入比”为3至6倍。中国的房价收入比是多少？尽管目前公布的数据各不相同，但最保守的估计也在10以上。普通老百姓要不吃不喝工作10年以上才能买得起一套房子。中国的房价已经远远超过国际公认的合理范围。老百姓买一套房子，首付掏空了积蓄，分期付款则透支了未来的收入。面对高房价的盘剥，绝大多数中国民众把这笔帐算在了房地产商和炒房团身上。实际上，高房价最大的受益者是掌握土地的地方政府。只要地方政府不放弃在畸高房价中所获得的巨大利益，房价就不可能降到中国老百姓能承受的水平。
不久前，全国工商联在2009年全国政协会上递交了一份名为《我国房价为何居高不下》的大会发言，在这份发言中包含了全国工商联房地产商会去年就全国9城市“房地产企业的开发费用”做的调查，调查结果显示，在房地产开发的总费用支出中，流向政府的部分(土地成本+总税收)所占比例为49.42%。三个一线城市中，上海的开发项目流向政府的份额最高，达64.5%；北京为48.28%；广州为46.94%。原全国人大常委会副委员长成思危的调查报告称，在房价中，房子土地和建筑成本占50％，政府税费占20％，开发商占30％。这30％里有一部分，是开发商不愿意公布的，说白了就是行贿的费用。除掉这部分腐败成本，房价中开发商所占的比例只有20%，远远低于政府的所占的比例。可见政府才是高房价最大的受益者。
政府在房地产成本中的所得分为三种：土地成本，税收成本和腐败成本。
房地产的成本中最大的一块就是土地。中国不是土地私有制国家。中国的土地是名义上是“集体所有”，实际是政府所有，也就是共产党所有。共产党是中国最大的地主。中国所有的土地买卖，买卖的都不是土地的所有权，而是使用权。土地的所有权和处置权都是归政府。房地产商先要从房地局那里买到地，才能盖房子。因为中共政府垄断了土地，所以这是一个彻头彻尾的“卖方市场”。土地值多少，全是由批地的官员说了算。对于土地，地方政府又是定价者又是卖方，地价能不高吗？抬高地价对地方官员的政绩也有好处。现行的地方官员政绩考核体系以GDP为增长作为考核的主要指标，地方政府为了自己的政绩，必然会千方百计地增加GDP，而增加GDP最好的办法就是卖地。地方政府的卖地收入已经成为财政收入的重要补充来源。国务院发展研究中心一份报告显示，土地出让金、房地产相关税收占地方政府预算的40%，土地出让金净收入在一些地方政府的预算外收入中甚至达到了60%以上。地方财政变成了“土地财政”。地方政府不抬高地价，怎么养活这么多公务员？怎么拉动GDP增长来凸显自己的政绩？面粉涨价了，馒头怎么可能不涨价？地价涨了，房价怎么可能不跟着一起涨？
全国工商联的调研报告指出，房地产税费偏高也是房价走高的一个重要原因。以北京为例，
开发商在房地产开发过程中需要与20多个政府部门打交道，需要缴纳的各种费用多达20多种；广州的开发商在开发过程中需要与30多个政府部门打交道，缴纳多达20多种收费。这些名目繁多的税收，都成了房价的一部分，最后买单的还是买房者。
政府成本中还有一部分没有进入政府账户而开发商也不愿公布的成本，那就是我们常说的“腐败成本”。中国的房地产业是官商勾结的腐败重灾区。近年来落马的巨贪中，多和房地产业有关。如原最高法院副院长黄松有，原上海市委书记陈良宇，原苏州市副市长姜人杰，原北京海淀区长周良洛，原郴州市市委书记李大伦等等。在中国，如果没有和政府官员过硬的关系，根本拿不到地，也当不成房地产商。2008年1月31日以受贿罪被判处死缓的原南京市委书记王武龙王武龙的落马，就是因为在1995年违法把一块南京市的黄金地段的开发权给了自己的弟弟房地产商王文龙。，曾经的上海首富，2002年在胡润富豪帮上排名第11位的房地产商周正毅原来是搞餐饮业的。他能以零地价拿到有上海最后一块黄金地皮之称的“东八块”的开发权，离不开原上海市委书记陈良宇弟弟陈良军的帮助。有媒体称，陈良军视周正毅的餐厅“阿毛炖品”如自家饭堂，经常有人撞见陈良军在此高朋满座，不付一分钱。陈良军本人也利用和陈良宇的关系在土地上发了一笔横财。2002年至2003年，陈良军想在上海市宝山区拿一块土地，并多次找宝山区区委领导帮忙。后者请示陈良宇，陈同意并表示“按规定办，把好关”。在陈良宇的帮助下，陈良军获得了600亩土地的使用权。随后他将600亩土地的使用权以1.18亿元倒卖给了开发商。通过卖地，陈良军一夜之间就变成了亿万富翁。而这1.18亿元卖地款最后还是会被开发商转嫁到买房者头上，陈良军的一夜暴富，实际上是建立在对买房者财富的掠夺上的。
向手握土地土地审批权的官员行贿已经成了房地产业的潜规则。2008年8月14日被判死缓的原上海房产局副局长殷国元是很好的例子。殷国元在1995年到2005年期间任上海市房地局副局长。在这10年中，他基本上都在负责上海的土地审批工作。殷国元靠山吃山，用手中的土地审批权获得了巨额财富。检察机关指控殷国元受贿3671万元，在这3671万元中，有3280万元来自地产商人江信惠。靠殷国元的帮助，江信惠拿下了嘉定、金山的两块土地，获得了巨大的利益。作为回报，在2004年至2006年间，殷国元便不断从江信惠处获得股权、现金、房屋和轿车。从房地产商那里获得大量好处的殷国元是哄抬上海房价的吹鼓手。他频频以上海房地产业专家身份抛头露面，鼓吹高房价。2005年11月22日，在中国国际商业房地产投资峰会上，殷国元向媒体表示，“我们减少了商服用地的供应量，希望以此来稳定房价，不要再跌。土地供应少了，房地产市场价格肯定是值得长期看好的。”在上海召开的2005年中国土地市场年会上，殷国元又放言：“上海地价仍有上升空间，现在是开发商在上海拿地的好时机。”殷国元在掌握上海土地审批权的十年内，人为地制造土地供需矛盾，抬高上海房价。使上海的房价收入比超过了15，买房成了普通老百姓难以承受的重负。但无论上海的房价涨得高，殷国元一类的贪官们都不用担心买不起房。据报导，殷国元多次向自己提供过便利的房地产公司“买房”，价格明显低于市场价格。更出格的是，他的大部分购房款，还是向房地产开发商索取的，自己不用掏一分钱。可以说，广大房奴辛辛苦苦积攒的购房款，有很大一部分被像殷国元这样掌握土地审批权的贪官给榨取了。难怪在殷国元被判死缓后，有人说：“不杀殷国元，何以平息千百万房奴之恨？”
房价暴涨时，地方政府和开发商一起闷声发大财。现在房价稍有下跌，离广大民众能承受的范围还很远的时候，地方政府却迫不及待地跳出来救市。说什么“买房就是爱国”，“房价大跌最终受害的是百姓”。为什么民众买不起房地方政府不操心，房价略有下跌地方政府却开始哭爹喊娘呢？因为如果房价下跌，地方政府的卖地收入就要减少，财政就会吃紧。地方政府为什么要不顾公众的强烈反对维持高房价，归根到底是因为它才是高房价最大的受益者。
──转自《自由圣火》 |
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发表于 2009-3-25 10:41:58
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