从迪拜债务危机看中国房地产泡沫（图）

neutron · 发表于 2009-12-3 22:58:05

迪拜筑起的外形似一棵棕榈树的"棕榈岛"，是目前世界上最大的人工岛屿。迪拜债务危机对过于倚重房地产的中国经济，是一个警示。（法新社）

迪拜政府11月25日表示，它已经控制了迪拜世界公司（Dubai
World）的重组，并要求暂停偿债六个月。声明一出，震动全球金融市场。12月1日凌晨，迪拜世界宣布了它的债务重组计划。经济学家认为，迪拜偿债危机的本质是房地产和基建规模扩张造成的债务危机，对过于倚重房地产的中国经济，是一个警示。

沙漠明珠主权债务危机惊扰全球资本市场

迪拜酋长国位于波斯湾，和拥有全球最大主权基金的阿布扎比一样是组成阿拉伯联合酋长国的七个城市国家之一，这七个国家分别由不同的家族统治。近十年来，迪拜大兴土木，在沙漠上建起室内人造滑雪场，在大海上筑起人造岛屿，让全世界瞠目结舌。

美银预估，迪拜债务总计880亿美元，其外债相当于GDP（国内生产总值）的103%。据透露，仅迪拜的旗舰国有控股公司，迪拜世界的负债就高达590亿美元。其中，迪拜世界旗下地产公司----棕榈岛集团（Nakheel）将于12月14日到期的35亿美元伊斯兰债券，迫使迪拜主权债务危机浮出水面。

迪拜世界暂停偿债的消息一出，国际资本市场立刻发生剧烈的波动。全球股市普遍下跌，欧洲股市受迪拜债务危机拖累最大，港股27日暴挫近5%。同时，美元、日元和各国国债成了资金避险的场所，新兴市场则遭遇了资金流出。30日一开盘，迪拜的主要股指下跌7.3%，阿布扎比的下跌了8.3%，这次下跌让阿联酋股市的市值合计缩水了90亿美元。第二天，迪拜和阿布扎比股市再次大跌。

不过，迪拜世界在声明中表示，正就约260亿美元的债务和银行谈判。由于这份声明有助于外界了解它的债务究竟有多少在重组中可能违约，所以，声明推动纽约股市在11月30日收盘前不久出现了上扬。

迪拜与中国经济相似处：严重依赖房地产

迪拜以金融融资和发展房地产起家，石油美元和国际金融资本的涌入，在近些年支撑着迪拜房地产价格的快速提高。而中国和迪拜经济的相似之处：两者都严重依赖于房地产，而房地产发展都主要依赖于负债。

中国人民大学经济学教授黄卫平认为，在这个世界上凡是靠房地产拉动的国家，结果没有不是崩盘的，世界老大美国靠房地产拉动经济结局是崩盘；世界老二日本靠房地产拉动经济结局是崩盘；世界经济中早已把中国的房地产列为崩盘之列。这个地球上靠房地产拉动经济的国家结局都是崩盘，尤其当房地产和金融紧密结合成为一种金融衍生工具时，不崩盘那简直就不是经济。

依靠房地产业，迪拜成为整个阿拉伯世界一颗耀眼的明珠。受此鼓舞，更多的资金涌向迪拜，金融与房地产的捆绑式发展，缔造了一个辉煌的神话。随后，迪拜房价暴跌。与2008年的高点相比，最多的已经下跌70%。

上海证券报首席评论员时寒冰先生指出，中国房地产业与金融的捆绑，比迪拜更严重。根据中国央行发布的报告，截至今年6月末，商业性房地产贷款余额为6.21万亿元，算上房地产业的社会集资，数额更大。而庞大刺激经济计划所耗用的资金更为惊人。2009年中国中央国债相当于GDP的20%，相比2003年增长了200%。中国国内学者分析，2010年，中国地方债务的总额将超过10万亿。4万亿救市计划，及地方政府高达18万亿的基建计划，让中国成为世界历史上迄今为止，基本建设投资最疯狂和密集的国家。

时寒冰认为，中国现在最大的一个隐患是：严重依赖房地产，严重依赖民生行业的发展--推动GDP增长最快的力量居然来源于民生领域，而民生领域恰恰是政府应该做好公共产品和公共服务的！这正是GDP虽然快速增长而民众生活压力日益增大的根源所在。

taoxin · 发表于 2009-12-4 05:03:01

迪拜危机震惊了世界。

它对中国的全部意义在于：以自己的现身说法，警示中国：任何一个过于倚重房地产的经济体都必然走向崩溃。

2009
年8月3日，我在《依赖房地产为何总是难逃崩盘？》一文中，引述了经济学家、中国人民大学黄卫平教授的观点："在这个世界上凡是靠房地产拉动的国家，结果没有不是崩盘的，世界老大美国靠房地产拉动经济结局是崩盘；世界的老二日本靠房地产拉动经济结局是崩盘；世界经济中间早已把中国的房地产列为崩盘之列，这次下滑完全归结为错误的房地产政策造成的。在世界上大概只有德国逃过这一劫，凡是这个地球上靠房地产拉动经济的国家结局都是崩盘，尤其当房地产和金融紧密结合成为一种金融衍生工具时，不崩盘那简直就不是经济。"

依靠房地产业，迪拜成为整个阿拉伯世界一颗耀眼的明珠。受此鼓舞，更多的资金涌向迪拜，金融与房地产的捆绑式发展，缔造了一个辉煌的神话。迪拜，真的可以打破倚重房地产业发展而不崩盘的宿命吗？没有。

当泡沫累积起来时，人们谈论的不是泡沫下面有多少啤酒，而是泡沫还能吹多大，但是，当突然有人开始关注泡沫下面还有没有啤酒时，泡沫的破灭之日就临近了。

随后，迪拜房价暴跌。与去年的高点相比，最多的已经下跌70%。蓦然回首，许多豪华楼盘已经成为烂尾楼，以房地产业构筑起来的王国，如此的脆弱和短命。

迪拜从明珠瞬间陨落。

中国房地产业与金融的捆绑，比迪拜更严重。根据央行发布的报告，截至今年6月末，商业性房地产贷款余额为6.21万亿元，如果算上房地产业的社会集资，数额更大。而庞大刺激经济计划所耗用的资金更为惊人。国内学者研究认为，2010年，我国地方债务的总额将超过10万亿，而国内的研究机构则认为可能超过
13万亿----这仅仅是地方政府的债务，还没有计算中央的债务。

对照历史，这是一个令人毛骨悚然的数字。

回首上个世纪九十年代，密集的基本建设投资后，留给了银行超过3万亿的坏账，大型国有银行处于破产边缘----而那个时候的基建规模比现在要小得多的多。中国为了解决这3万亿坏账，付出了巨大代价。先后通过发行特别国债补充资本金、成立四大资产管理公司剥离商业银行不良资产、外汇储备注资等方式，最终使这些大银行摆脱危机，并包装上市。令人痛心的是，贱卖资产，低价引入的海外战略投资者最终成为投机者----他们在赚取巨额利润之后溜之大吉，而中国不得不重新面对未来的危险。

4万亿救市计划，及地方政府高达18万亿的庞大基建计划，使得中国成为世界历史上迄今为止，基本建设投资最疯狂和密集的国家，而这个计划之后，必然是超过上世纪90年代的更可怕的坏账！

我们真的能够走出过于倚重房地产必然崩盘的魔咒吗？

中国现在最大的一个隐患是：严重依赖房地产，严重依赖民生行业的发展----推动GDP增长最快的力量居然来源于民生领域，而民生领域恰恰是政府应该做好公共产品和公共服务的！这正是GDP虽然快速增长而民众生活压力日益增大的根源所在。

要豪华的数字，还是要民生；要表面的奢华，还是要民众的幸福......这不是哈姆雷特要面临的问题。当中国的物价绝对水平超过欧美，以挤压民生为代价支撑起来的增长模式还有多少空间可施展？这种畸形的发展模式还能持续多久？当财政部规定"企业按月按标准发放或支付的住房补贴、交通补贴或者车改补贴、通讯补贴，应当纳入职工工资总额"时，实际上开创了对福利征税的一个恶劣先例。当几元钱的饭补也成为征税的目标，实际上在预示着为了完成基建投资而对资金筹集的迫切和焦灼。

迪拜，以自己的惨痛给了中国一个警示，但中国未必买账，因为，它已经踏上不归之路。

迪拜，只是未来中国某一时刻的缩影，当即使最强大的干预力量再也不能推动房价的上涨，当所有的优质资源在房地产、在其他民生领域耗尽，等待这个经济体的将是什么。不敢想象，因为，我确切地推导出了它未来的趋势......现在所能做的，只能是祈祷上天，启示决策者，尽快采取措施，应对未来的危机，以民生为核心，走民富路线，实现民富国强。愿上天垂怜这个多灾多难的民族！

xianfei · 发表于 2009-12-5 00:36:35

迪拜楼市危机让一向战无不胜的温州"炒房团"神话色彩瞬间消失。"神话破灭之日，占迪拜华商1/10的温州人，资产蒸发就在20亿元左右。"强烈的危机感让温州投资客在国内城市也开始退却。近日，在北京二手房市场频频传出温州投资客紧急转手房产的声音。

迪拜楼市危机让温州炒房团亏损严重

"急售"房源明显增加

3日，记者在网站上看到一条"特价房源（性价比高），业主在温州来电委托急售"的帖子。登记信息显示，该房源为宣武门外大街庄胜二期，登记售价为152万元，单价为28788元/平方米。

"庄胜二期的特别之处在于，这里的第一手房源基本都是温州投资客买下来的。"该房源韩姓经纪人告诉记者，2003年到2004年，温州投资客买下这里房产的均价不过1万元/平方米，现在已经涨了近两倍。

当记者自称是业主要卖房时，该经纪人随即表示，现在该出手就出手，不要等到顶峰再摔下来。"温州投资客看市场一向很准，在去年年底今年年初全行业低迷时期，温州人却敢于出手买房。"

美联物业市场总监张大伟也向记者表示，最近因为迪拜的楼市危机使得北京二手房市场明显增加了一些房源。在一些房源网站上，原来很少见的"急售"、"甩卖"等字眼又一次出现在广告上。

数据显示，该网站登记的二手房总房源是441037套，其中急售和甩卖的51707套。虽然有大量重复登记，但是同样的字眼在一个星期前仅有1万-2万套。

投资客显露"畏高"迹象

这些年来，迪拜楼市一路看涨，投资回报率之高、回报周期之快均是传统贸易所无法企及的。但债务危机一来，财富缩水之快也令人猝不及防。在这种情况下，温州投资客卖出其他房产，把现金留在手里自然不足为奇了。

另一方面，还未受到迪拜危机实质性影响的投资客心理上也出现变化。

很多温州客看到国内一线城市，诸如上海、北京等，房价已经涨到了一个非常高的点，没有很大的投资空间了，并且考虑到国际经济形势，例如近期的迪拜楼市危机和担心二手房政策的变化，于是就急于把北京等地的房子转手，收回现金流，再赴二线城市做投资。并且，温州客之前投资的房产大多是老房子，已经升值了许多，现在这个市场还存在很多不确定因素的时机正是出手房子的绝佳机会。

"这说明部分投资客最近已经出现了"畏高"现象。"张大伟认为。

内地楼市背后隐藏更大泡沫？

"迪拜的楼市跟中国差不多时间起步，涨得还没有国内快，以迪拜自由港的地位、石油国的资金和当时全世界热钱的追捧程度，谁也想不到房价才到每平方米二三万元就垮台了。"迪拜温州商会会长陈志远这样说。

实际上，迪拜的房价还没有北京等国内一线城市高。据了解，金融危机之前，当地房价涨至最高峰，普通公寓的价格达到了每平方米二三万元人民币。而在北京，四环以内的公寓价格都在2万元以上，核心区域的公寓房价早已超过3万元。

一些浙江企业家认为，迪拜楼市的崩盘对国内疯涨的房地产也敲响了警钟。现在国内越来越多的企业家不愿意做实业，觉得搞房地产来钱快，都去做"投资家"，结果被炒高的房价背后隐藏着更大风险。

另一个可以证明北京楼市泡沫风险的数字是，11月北京的楼市租售比首次突破了1∶500，部分区域甚至达到了1∶700。"房产租售价格比"是国际通行用来衡量一个地区楼市运行是否良好的数据比例。一般而言，国际标准的"房产租售比"为1∶100到1∶200。

"
最近北京顺义等区域"地王"更是频频被国企获取，大量的资本集中进入房地产市场，再次使得楼市的不稳定因素增加。"张大伟告诉记者。美联物业市场部数据显示，年底价格对比1月的8900元/平方米，累计涨幅已经超过47%，达13150元/平方米。而这一价格上涨趋势在12月还将继续，全年价格上涨幅度有望达到51%。

"一旦北京的房价出现下调超过20%，很可能出现大量的断供。"业内人士对此担忧道。

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