胡少江：房地产泡沫的真正根源

neutron · 发表于 2010-1-9 13:54:37

近几年来，绝大多数思维正常的中国人都认为房地产泡沫是影响人民生活和威胁经济发展的一个严重问题。但是，无论是中央政府还是地方政府都一直矢口否认这个问题的存在。去年年底，中国政府终于公开承认中国的房地产市场不正常了，中国总理终于亲自出面表明要对房地产市场进行管制了。

中国房地产市场的确像个谜。在全球经济萧条的情势下，过去一年的中国房地产市场却是"风景这边独好"。就在中国政府公开出面提出"遏制房价过快上涨"以后，中国的土地市场仍然是"地王"迭出。上个月的二十六号，广州亚运村附近的一块土地刚刚以近一万元一平方米的低价夺得"地王"的新桂冠；不到一天，上海市便以更高的单位价格刷新了这一纪录。

至于房屋市场，过去的一年，不少大中城市的新房，只要一开盘，便出现了购房者排长队抢购的现像。真正个
"买房如同买菜"那般的热闹。尤其是，这个现像出现在经济困难时期，出现在失业和待业人口大量增长的时期，出现在国家需要拿出四万亿的财政刺激方案和九万五千亿的新增信贷来"拯救"经济的的时期，这实在是有些令人费解。

现在中国的房地产开发商们一个个都成了千夫所指的罪人。政府不断地发文，指责房地产商人囤积居奇，以至于造成低价高升和房屋供不应求。老百姓们则指责开发商们抬高房价，损害消费者利益。尤其是那个大嘴巴开发商任志强，竟公开声言，开发商就是要赚钱的；为穷人盖房是政府的事情。这更使得他成为中国网民的头号敌人，每天被人骂得个狗血喷头。

在我看来，中国的房地产商并非房地产市场泡沫的根源所在。他们赚钱并没有错。如果不是为了赚钱，那他何必经商呢？做公益事业便是了。其实即使想从事公益事业，没有财源，如何能维持下去？所以大的慈善家们，必定是先赚了钱，然后再捐钱的。更何况，房地产商们只是房地产市场博弈的一方。市场有卖方也有买方。即使有奸商，只要有一个法治社会环境，房地产商不一定能够博弈中取胜。

中国房地产泡沫的根源在政府。就中央政府而言，是政策失误；就地方政府而言，是官商勾结，哄抬地价。

首先看中央政府的政策失误。近几年来，中国的房地产市场的确具有二元化的性质。一方面，投机性的房地产投资不断推高地价和房价；另一方面，刚刚进入工作市场的年轻人，他们用在居住方面的价格占其总收入的比重用任何标准来衡量都高乎寻常。至于大量进城打工的农民工们，那就更不用说了。

面对中国房地产市场二元化的局面，中国政府并没有采取有效的手段打击房地产投机。例如，迟迟不肯对非自住房征收高交易税和高增值税等。为什么这些抑制房地产投机的政策难以出台？只要看看中国政策制定者们和他们的"利益相关方"有多少用于投机的房产便不难理解了。至于政府对建设保障居民的基本住房条件的投入，长期以来并没有真正提上中央政府和地方政府的财政议程。

地方政府的失误则有两层原因。第一层原因是由于地方财政的严重不足而需要从卖地中得到补充。地方政府官员们的挥霍性支出早已是有增无减；在胡温执政之后，出于政治稳定的考量，在增加社会福利等方面，又出台了不少"中央开方、地方抓药"的措施。这样一来，地方财政更是入不敷出。于是卖地变成了他们的一个重要收入来源。

第二层原因则在于地方官员、尤其是负责土地开发的政府官员们与房地产商们早已经成为了利益共同体。政府官员们对于房地产商人推动房地产价格的行为不仅仅是听之任之，而且更是推波助澜。因为，水涨船高，房地产价格的上涨也有利于他们灰色收益的增长。

中国政府承认房地产泡沫的存在是一个不小的进步。但是如果不能从根本上解决产生泡沫的原因，这个泡沫还会继续膨胀下去；即使是在行政命令下得到了短暂的抑制，不久一定会以更高的速度膨胀，直到这个泡沫将中国的金融业、制造业以及居民的正常消费等一起摧毁为止。

chendu · 发表于 2010-1-9 19:53:28

北京房价飙升，加上繁重的生活压力迫使部分北京白领时常忽略了房贷约定。北京市法院人士透露，由于白领不按约定及时还款，近期惹出为数不少的官司，造成近百万元人民币的经济损失。

中新社报导，据一项最新调查数字显示，目前9成的都市年轻人购房需要向银行贷款，其中35%的购房者月供占其总收入的60%至70%，数目不小的月供让都市白领不堪负重。

大陆最近热播的电视剧"蜗居"主人公郭海萍"1月房贷6000元、占城市生活成本的3/4强"的描述，足以唤起观剧房奴们的辛酸与无奈。

在北京购房人群中，40%都是"80后"（1980年后出生），他们并没有足够的经济实力，却在工作几年之后由家人帮助支付首付，自己偿还巨额月供。买房后，他们不得不放弃一切娱乐活动，生活质量下降，精神压力颇大。

"以前购房者‘断供'多为房主和开发商发生争执而恶意拒绝支付银行贷款，可近期的纠纷多为房主无力偿还贷款。"北京海淀区法院法官表示，购房者贷款一般期限都是10年以上，许多贷款者为了早日还清贷款虚开收入证明，提高每月还款额，随着金融危机的出现，以致出现不少贷款人无力偿还预定还款额的现象。

法律纠纷出现后，房主一般希望和解，但银行态度坚决，要求立即实现诉讼请求，导致房贷纠纷案件上升。据1组数字显示，1年前海淀法院受理此类案件只有几10件，去年猛增至400件。而昌平和石景山法院受理类似案件同比增长了4倍多。

不少白领因不能及时还款而被迫应诉，颇显几分狼狈。在海淀区法院相关案例中，最典型的例子是在中关村工作的杨先生还款困难，经常晚于规定期限，结果长期叠加，已累计60期未按时还款。银行诉至法院，要求他提前偿还借款本金及利息共计98万余元。

法官认为，之所以还贷困难，与近年来有些银行片面追求放贷利益，对贷款人审查不严；少数开发商为了缓解资金压力，以假按揭等方式骗取银行贷款等有关。

法官表示，当前各大银行均加强和完善了信贷流程的操控和监督，加大了催缴力度，借款人一定要厘清自身权利义务，切勿因怠于行使相关义务引来诉讼纠纷。

michaeovich · 发表于 2010-1-10 00:08:55

昨日，中国指数研究院发布2009年中国土地出让金年终盘点报告。报告指出，2009年中国土地出让金总金额达15000亿元。杭州和上海成为土地出让金超过千亿的两个城市，北京以928亿元排名第三。业内人士指出，“地王”频出成为2009年土地出让金暴涨的最主要原因，而“卖地”也成为政府财政收入的主要支柱，不少城市包括北京的土地出让金占财政收入比例接近五成。

“地王”频出成最大推手

统计显示，2009年，中国70个大中城市土地出让金共计10836亿元，比2008年增加140%，比“疯狂”的2007年增加49%。其中，杭州(包括余杭、萧山)土地出让金高达1054亿元，位居全国第一，杭州和上海成为土地出让金超过千亿的两个城市。北京以928亿元排名第三。

一线城市中，上海、北京土地出让金位于前列。广州受255亿“亚运城地王”影响，土地出让金同比大幅上涨，位居第五。深圳受土地供应偏紧影响，土地出让金相对较低，仅有136亿，位居23位。

二线城市中，杭州、天津、宁波、武汉等经济相对活跃的城市土地出让金位居前列。天津2009年土地交易放量，土地出让金收入732亿，仅次于北京。

据介绍，2009年的土地市场从一季度开始，成交量逐渐增长，成交价格持续走高。“地王频现”成为2009年土地市场最真实的写照，不论是总价“地王”还是单价“地王”，含金量远远超过2007年。

据中国指数研究院统计，2009年成交总价排名前10名的住宅用地平均成交金额为75.76亿，而2007年为51.93亿；2009年楼面地价排名前10名的住宅用地平均楼面地价为26365元/平方米，而2007年为16234元/平方米。

部分地方财政过半靠卖地

根据国家统计局最新公布的2008年GDP(国民生产总值)31.4万亿元人民币，2009年GDP增长率预测为8.5%。照此计算，全国的土地出让金约占2009年GDP的4.4%。

业内人士指出，土地出让金在不少地方政府的财政收入中所占比重相当惊人，不少城市已经占到半数。日前，北京市公布数据显示，2009年全市地方财政收入
2026.8亿元。928亿土地出让金占财政收入比重达到了45.8%。还有统计显示，一些地方的土地出让金甚至占到了政府财政收入的60%。

“这个比例是非常高的。”中原地产华北区总经理李文杰表示，去年各行业中发展最为迅猛的就是房地产行业，由于没有物业税等手段来进行调节，政府的财政收入过分依赖房地产行业的土地出让金，这种经济结构无疑是不健康的，但是调整也需要合适的时机和有效的方法。

中国指数研究院认为，开发企业的土地储备已得到一定补充，在未来房价走势不明朗的情况下，房企拿地积极性受到影响，不会贸然增加土地储备，加上打击囤地、土地出让金首付提至50%等土地市场收紧政策的实施，诸多因素将使2010年中国土地出让金收入不会出现爆炸式上涨，预计可能会出现下跌。

排名城市土地出让金(亿元) 同比增幅

1 杭州 1054 238%

2 上海 1043 172%

3 北京 928 85%

4 天津 732 67%

5 广州 489 301%

6 宁波 488 617%

7 重庆 440 276%

8 武汉 361 345%

9 佛山 332 390%

10 成都 324 389%

11 无锡 315 278%

12 厦门 303 475%

13 沈阳 295 93%

14 苏州 275 326%

15 大连 262 79%

16 南京 242 66%

17 济南 183 360%

18 常州 176 262%

19 青岛 155 56%

20 合肥 154 137%

2009年土地出让金前20排行榜

数据来源：中国房地产指数系统数据库

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