胡锦涛见李嘉诚，特区政府不敢出手

towns · 发表于 2010-12-13 04:35:32

胡锦涛见李嘉诚，特区政府不敢出手

《看》双周刊 2010-12-12 林保华

香港特区政府终于克服犹豫不决态度，下重手打压香港楼市。

今年10月初香港特区政府的施政报告对楼市没有出手，加上中国国家主席胡锦涛 9月初在深圳会见香港首富、地产商李嘉诚，被认为中国政府支持香港炒楼，导致特区政府不敢出手。因此，香港楼价飙升势所必然。

看看当时报章上的新闻，使人心惊肉跳，例如：“政府出招温和　业主反价”，“大增五成施政报告后二手成交狂飙”，于是“二手交投狂飙 07旺市重现”，以及“ 200万元内私楼抢购一空”，乃至出现“六买家抢万景峰凶宅”的奇景。

虽然特区政府也提出警告，例如，10月17日，财政司司长曾俊华发出警告，以泡沫风险有增无减形容楼市，又说楼价过去20个月已急升 47%，大单位售价较1997年高峰超出9%，中型单位亦只较历史高位低5%，亦较08年年中、金融海啸前的高位累计上升超过两成。

接着，特首曾荫权在接受香港电台专访时表示，增加土地供应一定可稳定楼价，但不可能立竿见影，也就是说，这是中长期措施。他表示，对于短期炒作只可用行政手段处理，他不会容许楼市出现泡沫化，“如果有炒楼成份，炒到有泡沫化成份，我说过，一定不会袖手旁观。”

然而，市场炒楼气氛还是高涨，例如，投资物业超过20年的炒家表示，目前楼市火热，但他观察到现时的买家好有实力，“尤其是豪宅买家，大部份只承造楼价一半按揭，甚至现金 full paid（付清楼价）！”从这句话，大致可以了解，这些坐拥大量现金的买家，应该来自中国，因为某些资金的来历不明而必须付现。

而很少评论楼市的前金管局总裁任志刚，却在11月初北京一个投资论坛后向电子媒体表示，香港楼市特别是豪宅物业，已“不再是 700万人的市场”，内地10多亿人口中，单是几十万或十几万分之一，有兴趣在港置业，需求已经‘好厉害’，所以很难界定现时香港楼市是否存在泡沫。这一点也印证中资（当然也包括黑钱）已经深度介入香港楼市。　

就连国际货币基金组织IMF亚太区高级顾问Nigel Chalk在视像记者会上也说，虽然香港房价在过去一年已上升20%，豪宅价已超逾97年水平约10%，而一般住宅物业价格亦快将达到历史高位；然而目前低利率环境及过去10年家庭收入大幅增长，使现时住宅物业仍较90年代后期容易负担，而且特区政府已率先推出多项冷却楼市措施。股市方面，他认为，整体仍与区内其他市场升幅同步，并未出现明显的泡沫风险。

11月中旬亚洲房市风险管理顾问公司公布，亚洲 8大国际城市的房价调查，香港以每坪202万元居亚洲之冠，东京（去年榜首）每坪172万元居次，新加坡每坪112亿9000万排名第三，第四至第八名依序为首尔 86万、台北46万9000元、深圳36万6200元、上海33万7600元及北京28万5800元。

但是，短线炒作的情况也是显而易见，财政司长曾俊华在记者会上，用了不少数据说明现时炒风已由豪宅蔓延至一般市民的中价楼宇，持有物业12个月内即放货的短炒个案，今年头 9个月较去年同期上升了114％，当中84％是300万元以下的楼宇。而因为联系汇率（1983年港英政府将港元与美元汇率挂钩）的关系，香港的低利率，将使炒风可能超过1997年中国收回香港前夕所造成的严重泡沫。97年间，新造楼按息率平均为最优惠利率（ P）加 1.75至 2厘，当年 P水平从 3月时的 8.75厘，升至翌年 1月的 10.25厘高位后， 98年 3月开始回落至10厘，一直降至99年 1月的 8.75厘位置。相反，现时新造楼按息率平均为 P减 3厘，但大行的 P水平仅处于 5厘，实际供楼利率约2厘。

在任志刚讲话前，现任金管局总裁陈德霖承认对于目前炽热的楼市无计可施。虽然政府与金管局今年 8月推出打击炒楼及收紧楼按措施，但10月楼市再度转趋活跃。他也认为受制于联系汇率，金管局可以做的已经做了，“只能推出针对性措施”。这个针对性措施大概就是针对炒家的措施。

11月19日，财政司长曾俊华在没有事先知会发展商下，使出两招重槌打击楼宇炒卖活动，其中历史性引入针对住宅短期买卖的高昂“额外印花税”，今日起所签订的正式买卖合约，若单位在24个月内转手，会征收5％-15％的额外印花税；金管局则收紧住宅及非住宅按揭成数至最高五成，至于非自住物业的按揭安排，亦最多只能借五成。

其中的“短期买卖”就是炒作行为，因为自住的，很少会刚住进去，又立刻搬出去。除非有非常特殊的原因。这次的措施，与以往有不同。1994年、1997年以及今年早些时候推出的措施，大部份都是针对一手物业炒卖，如禁绝楼花期内转售、提高买楼定金、限期推盘及以抽签登记卖楼等。涉及整体楼市的措施，过去一直没有大刀阔斧的动作。中原地产董事总经理陈永杰认为今次招数极辣，为其入行数十年未见，相信也是前所未有。他指措施摆明赶绝中短线炒卖活动；按揭低至五成，又大大加重入市成本。陈永杰估计由现在至下月底的短期成交量会大跌三至五成。

措施公布后的第一天，一手盘的买卖趋淡静，太古推出西半山贵价楼花盘“蔚然”，原有60伙获买家预留，但全日只售出30伙，有一半打退堂鼓，而长实原本要开售的大围盘“盛荟”第3批单位则押后推出。二手市场方面，业主虽然愿意减价，但整体成交较前一个周末跌约五成，多个蓝筹屋苑更只有零成交，买卖?近瘫痪。周六、日整个周末，十大蓝筹屋苑二手成交急跌至只得14宗，较上周末的67宗大幅减少近八成，其中平时成交热络的太古城、康怡花园、海怡半岛是零成交。

对这个措施，地产界人士预料，12月整体楼市交投将回落30%至7000宗，其中一手楼占1000宗，二手楼占6000宗，他们预料楼市淡静期将会至农历年，楼价至圣诞前会回落15%后可见底。也有的认为，这个措施对豪宅不大会有效果。实际效果如何，还待长一点时间来观察。

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