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作者：股道禅
简要的对比几个数字，这几个数字公开资料均可以查到，房地产有没有泡沫，可以做到心中有数。
1、美国的房地产价值与土地价值
2005年底，美国家庭房地产资产总值已升至21.6万亿美元，在家庭财产中的比例升到56%。美国2005年国民生产总值是126000亿美元，而其土地价值按照世界银行的资料是330000亿美元。
美国房价与2006年中期到顶，2010年房价相对于最高点房价大概下跌了20%左右，相对2005底估计也要下跌15%左右（估计值）。因此，2010年美国家庭房地产价值肯定低于20万亿美元。土地价值也会以为房地产价值重估，而下降。
2、北京市土地单价价值的参考标准
潘石屹“北京东五环边上一块地楼面价2.75万元。按这个价格推算，北京有一个CBD，4平方公里多，把房子全都炸掉，光土地值1.5万亿”。
补充：CBD范围为朝阳区内西起东大桥路、东至西大望路,南起通惠河、北至朝阳路之间约3.99平方公里的区域。基本围绕东三环，左右对称。
3、北京的面积
北京总面积16808平方公里，市区面积735平方公里。下辖10个区、8个县。城区：东城区、西城区、崇文区、宣武区；近郊区：朝阳区、海淀区、丰台区、石景山区；远郊区：门头沟区、房山区；远郊县：昌平县、顺义县、通县、大兴县、平谷县、怀柔县、密云县、延庆县。
4、北京三环内面积和五环内面积粗略估计（依据sougou电子地图数据，如果大家有好的数据可以更正）
三环近似为正方形，边长为12-13公里，面积为144-169平方公里，可以近似认为150平方公里。
四环也近似正方形，边长为16-17公里左右，面积为256-289平方公里，近似为270平方公里。三环到四环的土地面积为120平方公里
五环也近似为八边形，可以正方形估算，边长为24-26公里，近似为725平方公里（与市区面积基本近似，也证明估计的比较可靠），四环到五环土地面积为455平方公里。
基于以上对于北京城区面积的估计，参考CBD土地价值。三环内土地价值粗估为8.3万亿美元=56万亿人民币=“150/4*1.5”。又因为北京东边和北边土地价值较高，西边与南边土地价值较低，越接近核心区域土地价值越贵，所以对三环内土地价值略作调整为6-7万亿美元，取6.5万亿美元。
同理，四环到三环的土地价值应适当调低，鉴于东五环的楼面地价，三环与四环之间要高出大概20%-30%，低于三环内20%-30%。三环与四环的土地价值估计为3.9万亿美元=“6.5*120/150*75%” 万亿美元。
四环至五环的土地价值估计为11万亿美元=“3.9*455/120*75%” 万亿美元.
因此，北京五环内土地价值为21.4万亿美元=6.5+3.9+11万亿美元，已经超了20万亿美元。
暂不考虑中国的土地拍卖的只是70年使用权，也不考虑土地上面的房产价值，单纯看北京五环内土地价值已经接近了美国全部国土价值的60%-70%，也已经超过了美国所有家庭的房地产价值。若加上北京周边区县的土地价值，估计已经和美国的国土价值相当，有没有泡沫，自己分析。
我只希望有人对此泡沫负责。
注：以上估计只是简单数字估计，期望能给各位博友一个宏观的轮廓，谨供参考。 |
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发表于 2012-6-18 18:47:35
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