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来源：网易博客
过去15年，中国房地产如果能够合理发展的话，就不会出现目前的泡沫和短缺的困局。令人遗憾的是，这个困局已经成为阻碍城市化、经济可持续发展和人民谋求幸福生活的严重障碍。
收入两极分化，腐败和传统文化是造成这一尴尬局面的三大推手。
如果把城市人口按人均收入高低分为10等分，最富组的人均收入和最贫困组的人均收入的比例，早在1990年就已经高达7倍了。但是，到了2011年，这一比例提高到了33倍。如果把不能见到阳光的收入计算在内，这个倍数还要高得更加离谱。1978年，全国居民的人均收入基尼系数只有0.2，到了2011年，基尼系数高达0.5。
收入两极分化说明，有钱人可以买得起大的和贵的商品房，而中低收入人群只能买得起经济适用房。有钱人大约占全国城市总人口的20%，中低收入人群占80%。
地方政府官员、地产开发商和银行的腐败行为意味着，他们唯一的目的就是不惜牺牲广大人民和整个社会的利益，来牟取非正常的垄断暴利。这种昧着良心的牟取暴利行为，使三个利益集团密切勾结，集中开发利润丰厚、大户型、高价格的商品房，来满足富人阶层的需求。而对利润薄、小户型、价格低的经济适用房却一点兴趣也没有，使得广大中低收入的家庭没法买到他们想买，也买得起的房子。
经济适用房的严重短缺，迫使中低收入人群拼命和富人竞争，购买大户型和高价格的商品房，进而推高商品房的价格，并造商品房的短缺。
中国的传统文化要求男人必须先有房子，才能结婚。结果，有钱人喜欢买多套房子，不仅仅是为自己买，也是为孩子和孙子购买。
这种看上去似乎‘不理性’的买房行为，加上大量的农民工涌入城市，创造了一个极其强大、并且永不满足的需求。更为极端的例子是，有的家庭，倾三代人的存款，就是为了孙子能在北京、或者广州，购买一套房子，让他在那里结婚和定居。
贪婪无度的地产商、地方政府官员和银行家，充分利用普通百姓这种近乎疯狂而缺乏理性的消费心理，通过互相勾结，通过拒绝中央政府建设经济适用房的政策，通过把大量的新建商品房空置，来创造人为的短缺，并肆意的推高价格，达到牟取暴利之目的。中国目前房价之高，普通人一辈子卖命的工作，也只是为了买一套没有土地产权的房子。而有更多的人，穷的连买房子的梦都不敢做。
中国近7亿的城市人口，有2.6亿是农村移民。因为房价奇高，他们买不起房子，只好把老婆孩子留在边远的乡村。这样的结果，使中国城市化出现两个致命的弱点。一是，大量的人口长期处于流动状态。二是，这些人口不敢消费，因为他们面对太多的人生未知数。
中国房地产是一个泡沫无疑，但是这个泡沫却无从可以刺破。一方面，开发商利润丰厚，加上国有银行大量而利率低下的软约束，它们有超强的抗风险能力。另一方面，在地产泡沫开始之前，大多数大型开发商已经囤积了大量的土地。
这种有泡沫而不会爆破的市场，对中国经济和社会有两个负面影响。其一，当政府进行限购时，地产商不会通过降低价格来促进销售，结果是量降价不降，造成开发速度下降，拖累经济的增长速度。其二，中低收入人群照样买不起房子，也没有房子买，严重阻碍中国城市化的进程，阻碍内需拉动。
要绕开目前这种房子短缺--高房价--再短缺的恶性循环，中央政府已经下令，要求地方政府在2015年前建设多达3600万套的经济适用房，这无疑是可喜的一步。但是，也有许多问题，还没有得到回答。
例如，如果没有政府的大量补贴，这个廉租房计划能否持续？
再如，地方政府已经失去昔日天量级的土地转让费，它们还有能力拿到那么多的土地建造廉租房吗？
我认为，为了保护上述三大利益集团的既得利益，中国政府到目前为止还在绕开两个重要的命题。一，政府不愿意对囤积土地、囤积房产采取果断的税收政策。二，政府也没有明确建造房子的大小，来保证土地的有效利用，从满足广大民众的刚性需求出发，来保证城市化的健康发展。 |
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发表于 2012-10-11 15:07:25
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