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三月伊始，正当美国国会内部，民主、共和两党就财政减支和加税问题争吵不休的时候，大洋彼岸的中国也掀起了一道财税波澜：3月1日上午，中国政府网发布了题为《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》的重磅文件（坊间称之为“新国五条”），其中不但证实了市场传闻当中的有关提高第二套房产购买门槛的政策内容，还进一步明确，凡是个人出售房产获利的，都必须缴纳高达20%的个人所得税。由此，“史上最严厉”的针对投机和投资型购房的政策措施，终于出台了。
先抛开文件的内容不说，此时出台这项政策的时间耐人寻味。就在这份文件面世的同时，世人瞩目的两会开幕在即，而在这次两会期间，要正式完成新老两届政府的权力交接。也就是说，这大概是即将卸任的这届政府签发的最后的重要文件之一。
但是，这还不是本届政府有关房地产调控问题最近发出的唯一声音。就在今年年初，在一次国务院常务会议的通报当中，明确提到了要“认真研究房地产税的出台和实施”。所以，如果连续地来看，不难发现，本届政府不希望因为执政更迭，而使这次“有史以来最为严厉”的房地产调控付之阙如的意愿，是异乎寻常地强烈的。
但是按照通常的人情世故来理解，既然已经船到码头车到站了，何必再烧上最后的“这几把火”？这确实令人有些费解。
从表面上看，之所以接连出台严厉的调控手段，是因为在最近的几个月当中，各地的房地产价格出现了报复性反弹的趋势。尤其是在北京等一线城市，房价的上涨势头已经可以和之前的几次涨价浪潮相提并论。这种局面如果持续下去，无疑将宣判这一轮的宏观调控同样难逃失败的命运。
而我们如果分析这背后的动因，就会发现其实问题还不止这么简单。
从基本面来看，中国长期以来的货币超发和流动性过剩，是引发房地产价格不断上扬的财务原因。而在世界经济渐趋低迷，中国经济面临转型阵痛的时候，大量的资金也会从已经无利可图的实体经济当中溢出，转向循环更快、获利更高的资产领域。从机制角度来看，地方财政是房地产高价格的最大受益者，而银行和房地产商，则是地方政府的利益同盟。他们三者，政府出地、银行出钱、房地产商出力，构成了推动房价不断攀高的利益铁三角。除了他们之外，房地产利益链中还裹挟了众多的因为房价暴涨而获利的投机者和投资者。这些势力整合在了一起，形成了促使房价不断高涨的决定性力量。
这两项原因其实都是老生常谈了，而且一时半会也不会出现实质性的扭转。但是从本次上涨行情明朗化的时点来看，恰是去年十八大召开之后，新的一届领导班子被正式确立之时。而新的领导班子甫一亮相，有关中国经济发展前景最重要的表态，莫过于“城镇化将是未来中国经济发展最重要的推动力量”一说。
这个表态隐含的意思是说，中国目前的城镇化程度还没有达到预期的水平，未来宏观政策的方向，将会倾向于大力推动城镇化的发展。
但是具体城镇化的含义是什么？尤其敏感的是，它和房地产之间的关系是怎样的？表态当中并没有说明。这一来，就让人有了浮想联翩的空间。
之前官方对于城镇化的定义，是不同于西方城市化概念的。最大的区别在于，中国强调中小城市和农村中心镇的建设发展，避免人口和资源过度地向大城市集中。但是显而易见的是，之前十多年的实践表明，中小城市和中心镇的发展速度，远远落后于中心城市的发展，北京、上海等特大型城市几乎呈畸形扩张的事实，已经说明了至少从操作层面来看，中国的城镇化既定战略是不成功的。作为必然的一种结果，城镇化几乎成为发展房地产的冠冕堂皇的说法，而房地产业逐渐成为地方财政的主要财源，以及拉动经济增长的重要力量。
在之前数年当中，尤其是在本轮宏观调控紧锣密鼓实施之际，我们几乎听不到高层有关城镇化的新声音。这从另一个角度，可以理解为不愿意再让城镇化被房地产所绑架，或者说成为房地产挑战调控的借口。
而在十八大交接之前，各界都在猜测新一届领导班子的政策导向，其中尤为关注的，是对于房地产的定位和态度。那么我们就不难理解，在那样一个时间和背景，将城镇化之于中国经济发展的地位如此来进行定义，一定会让之前在重压之下摇摇欲坠的利益相关者，有信心迎来新一轮的饕餮盛筵了。
在了解了这样的背景之后，再去简单地猜测房价到底会因为新政的出台是升是降已经没有意义。因为最终决定房价和房市的，并不是某一个或是某几个单独的文件或政策，而是决策层对于这个产业以及这个产业之于宏观经济影响的态度。而这个态度，又将是不同看法之间，以及不同的势力之间，相互博弈和妥协的结果。如果能够看清这个趋势，再来看“新国五条”，就不会雾里看花了 。从某个角度来理解，在这样一个时机出台这样一个文件，未必没有为今后一段时间的宏观经济政策定调的意味。 |
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发表于 2013-3-5 04:50:18
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