綦彦臣:四线城市楼市已入死局

诚毅 · 发表于 2014-5-3 13:04:50

綦彦臣:四线城市楼市已入死局
——四线城市楼市死寂【阿波罗新闻网 2014-05-03 讯】
作者：綦彦臣

中国经济崩溃迹象从作为神经末梢的四线城市往上传导，将会逐步攻入二、三线城市。即便数个一线大城市不会出现楼市崩溃现象，也无法抗拒全面经济崩溃的冲击，更可怕的则是全面死寂而非崩溃。

「四线城市」是个较新的地理概念，它之产生乃应房地产市场大盛之「运」，而其中的权力批发等级色彩一点未因市场经济兴起而褪去。四线概念较为宽泛，包括全部县级市也包括仍以「县」为行政区域名诸如陕西神木那样的「全国百强县」。
在神木，不仅有赫赫有名的正和地产老板王和平因资金告罄而急死的重大新闻以致央视介入做题材，而且许多楼市的投机个体和「靠房吃租」的人也陷入窘境。前两者分期归还银行贷款的能力大打折扣，「断供」的概率大幅增加。
「全国百强县」惨淡经营
不惟位於中西部的陕西有四线城市楼市危机，在经济高度发达的东南沿海亦现此状。「全国百强县」浙江海宁市有一万六千套建成房待售，被媒体分析为八年才能买完。海宁房企也自称「就要崩盘」。在「百强」的二○一三年排名中神木名次为第二十一、海宁名次为第三十三，均在前三分之一。两地有如此惨状，後三分之二的「百强」楼市情形可以推知。「百强」中的四线城市尚如此之惨，未在「百强」中的其它四线城市境遇亦不待言!
目前，神木楼价已从最高峰值下降了百分之六十，均价每平方米四千八百元;海宁降幅较小为百分之二十，均价每平方米九千六百元。尽管是市价大跌，但仍处於高位，继续呈现有价无市的窘态。按市场水平，神木合理价应不高於二千八百元，海宁则应不高於三千六百元。但是，这个价格不但开发商「打死不卖」，地方政府也会出面干预以免地方税源剧减。
海宁房地产存量八年才能售完，神木至少需要十五年才能售完存量。这样估算均未考虑人口出生率继续下降、居民收入因经济下行在减少的情形。而之於像笔者居住的这样的小城市(县级，未在「百强」之列)，房地产存量至少要二十年才能售完。这当中尚未参考城市周边小产权房潜行成势的因素。
「神仙治不了」土地财政
我所在的县级市最大楼盘(号称建筑面积为三十五万平方米，如左图)在广告中宣布第一期业绩时称「可容纳一千四百户居民，现已有三百个家庭入住」，即入住率才百分之二十多点。其它已交工小区入住率高的百分之十二，低的不足百分之五。正在积极做预售广告的有六个楼盘，合计面积超过六十万平方米，一个包括农村在内的全部人口仅有六十万的县级市，恐怕要四十年之後才能卖完现存与未来交工的全部楼房。
现在说四线城市的房地产市场崩溃还是过於客气，因为崩溃之後尚有复苏及再繁荣希望。依我的研究结果来衡量，中国全面性的四线城市楼市前景是死寂，就像天文现象中恒星耗尽热能之状，绝无再热的可能!它是中国现行经济制度症结之反映，更具体的是分税制政策的全面失败。但是，调整分税制则会产生消解中央权威的政治後果，因此，没人敢来进行改革操作。地方土地财政带来的不只是预先卖地维持生计，更是依靠卖地预期收入来负债的非理性行为。目前，全国已有三分之二的省份财政倒向土地财政依赖。海宁市所在的浙江省位列全国第一。
如果以全面市场化的手段来进行时点清算，全国只有北京与上海两个直辖市与省会城市广州、新疆和西藏两个省(区)不会破产，因为前三者地价收入畸高而无下降趋势，後两者则无从获得钜额卖地收入。「神仙治不了」是多数被套在楼市上的投资者的感慨，也是中国经济制度总崩溃的先期信号。
「学者没人话」确属正常
中国经济崩溃迹象从作为神经末梢的四线城市往上传导，将会逐步攻入二、三线城市。即便数个一线大城市不会出现楼市崩溃现象，也无法抗拒全面经济崩溃的冲击，更可怕的则是全面死寂而非崩溃。目前，三线城市已经出现了大量「鬼城」且趋势还在扩张。环渤海城市圈被普遍认为是长三角之後的又一经济极地，房价不会下跌。但是，营口「鬼城」不仅出现十八万平方米零入住率的劣势，而且沧州作为三线城市向四线城市的楼房异地推销几无成果。
长三角地区的三线城市不仅出现群体性房价下跌情势，而且从成交量上也看出死寂的苗头。就是在如此之坏的市场状况下，仍有官方背景的学者出来力挺楼市。先是前全国人大副委员长、著名经济学家成思危，在今年一月的高规格地产峰会上讲「二十年内中国房地产业仍然是支柱产业」;而後是住建部专家委员会的副主任委员顾玉昌在三月下旬参加「中国地产总裁论坛」时，指称「房价暴跌只是一种妄想」。成、顾等人说法固然有个人的学术结论为依据，但其身份背景却与中国土地财政「神仙治不了」的现实紧密粘连。与其说他们的发言是学术观点，毋宁说是在为政府解围。因此，他们的说法也是政府语言腐烂在纵深化的表现。
与此类政府语言腐烂恶果相一致，山东平度出现抗拆迁农民被火烧事件则是政府卖地受阻後的政治暴行。尽管平度徵地目的不是用於楼盘开发而是用於工业项目，但政治暴行绝对是土地财政压迫出来的。网络舆论不但痛斥平度暴行，也怒骂体制内力挺楼市的学者「没人话」。
「双零价政策」可破困局
各地楼盘开发的违规现象大量存在是中央政策纵容的结果，也是中央不愿触动分税制的权宜之计。「五证不全」是最突出的现象。所谓五证是指一个楼盘开建的五种许可手续，计有建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设施工许可证、国有土地使用证、商品房预售证。
现在被炒为「陪都」的河北保定，「五证不全」楼盘比比皆是。前面提到的因资金链断裂而急死的开发商王和平，其在神木的某个项目也是「五证不全」。这种乱象背後既有地方政府的土地财政利益在里面，也有各个层级的权贵集团的利益在里面。普通百姓在自家宅基地上建房还会因「手续不全」被停工或推到，但一个个偌大楼盘开建却可以「五证不全」。两相对比，发生平度火烧村民事件也就并不奇怪，如同「学者没人话」之正常。
解决中国楼市之困不是一点办法没有，中央出台实行新开发用地的零地价、存量楼房销售零首付政策是极限性出路。但是，此种政策必然遭到地方强烈抵抗。

阿波罗网责任编辑：赵亮轩　　　　　　　　　来源：争鸣5月号

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