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日前，财政部部长谢旭人表示，下一步税收制度改革的重点将包括对房地产交易环节征收的有关税种进行简并，并研究逐步在全国推开房产税等。谢旭人的表态，再次引发了社会对房地产行业税费的讨论。新一届上海市房地产行业协会会长、上实城开董事长倪建达日前在媒体采访中就炮轰现行税收政策，业内人士坦 言，目前房地产的净资产回报率依旧高于社会其他行业的平均回报率。
房企大佬抱怨政府拿大头
倪建达表示，所有房地产公司的净资产回报率，远远低于银行低于其他相关行业，但它周期长规模大，因此短时间内在一个时间点上结算的利润很丰厚，交的税更 多。与此同时，倪建达还指出，房价没有下来的原因是税没有减少，融资成本却在提高。房地产商赚的钱少了，金融机构赚的钱就多了，这也是我们宏观调控越打压 房价越高的原因。他甚至透露，原先像城开这样的企业融资都是基准利率下浮，现在也是上浮的，很难做到基准利率。
记者查询发现，对于税收 方面，最为官方的一种测算是根据江苏省盐城市物价局2006年公布的一份房价构成清单测算，以一项目最高价2289.6元/平方米，政府收入(仅计算土地 费用、政府规费和土地增值利润税金)为847.33元，所占比例超过了37%，政府至少拿到37%，这是最保守的官方版本。而半官方的全国工商联在 2009年全国两会期间的调查报告称，政府拿了49.34%。
那到底政府税费有多少呢?“地产大炮”任志强给出的答案是70%。在其看 来，全国工商联房地产商会这份报告中，对房价构成的分析，并没有将政府收取的各种税费完全计算在内，如规费、证费、市政基础设施费等。同时，也未计算上下 游产业中的税费，这些也是政府的所得，如施工单位上缴的各种税费、建筑材料生产与购买环节的税费、设备生产与交易中的税费等等。若将上述因素都考虑在内， 政府从房价中分得的份额，要远远超过70%的比重。
“实际上我还是蛮赞同这一观点的。”市人大代表、望源房地产董事长季宝红向记者说 道。他向记者表示，单就一个100万元的房源，光是税收这方面就占了15%，如果再加上土地费用的话，70%并不为过。他同样指出，由于房地产工程时间 长，虽然项目回报率有40%，但是如果项目做了5年，其实年回报率只有8%，再加上目前的楼市调控，融资成本提高很大，因此房地产已经不是暴利，只能算是 微利的行业了，甚至一些地王项目出现楼板价销售的情况。
房地产开发税费种类不少
根据专业人士归纳统计，如果把房产商开发一处楼盘过程，从立项到完成销售进行分解，整个过程向各级政府机构缴纳税费涉及到七大类37项支出。这些支出包括 房地产开发前期的土地出让金、拆迁管理费，前期的政策性收费以及后期的营业税、印花税、城建税、企业所得税等。以上37项税费成本支出中，比例较大的是土 地出让金和各种税款。
据中国新闻网报道，以房企销售额100万元为基数，按销售额的5%征收营业税5万元，按营业税的7%征收城建税 3500元，按营业税的5%征收教育附加税2500元，按利润25%征收的所得税，按土地款3%征收的契税，利润超过20%要采取累进方法计算起纳土地增 值税等。加之地方养老、水利基金等不同名目，房地产开发公司总收入中的三成要用于缴纳各种税费。
有分析者认为，这些税费负担由开发商部 分转嫁到购房者身上，很多都直接或间接地转化为房价的一部分，最终推高了房价。对此，经济学家郎咸平更是鼓吹政府出台了多种政策调控房价，但是房价什么时 候才能回归到合理的水平，其实很简单，只要把房地产市场的各种税费降下来，房价就会下降。“只要把房地产市场的各种税费取消掉，那么中国的房价马上下降 70%。”
利润仍高于其他社会行业平均利润
对于房企大佬的抱怨，业内专家则有不同的看法。
上海财经大学不动产研究所常务副所长姚玲珍则表示，就目前而言，房地产的利润不如银行等行业，但依旧高于社会其他行业的平均回报率。近年来，房地产业发 展，使得很多其他行业公司纷纷涉足房地产，出现大量资金导入。从资金的向心力而言，房地产的利润可见不一般。由于房价由成本和利润构成，她分析，如果如何 不算人土地价格，光是税费而言，大概占房价的1/3左右，而如果算入土地成本的话，或将占到房价的一半。
财经评论员吴其伦而言指出，在 房地产利益链条中，政府、开发商、投资客及相关产业人群均处其间。毫无疑问，政府获利不菲，可其不认同任志强所说的政府拿走70%的说法。在他看来，余下 三成，包括建安、建材、设计、营销、广告、行政、人力、利润等，对于开发商而言够吗?与此同时，土地出让金、规费及相关税费只缴纳一次，而开发商自开盘后 多次提价，涨价部分并没有给政府，最后如果房地产没有高利润，就不可能出现快速发展。 |
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发表于 2014-2-12 05:52:51
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