担忧城市小区自治恐变成“土围子”，天朝拟拆小区围墙

博讯螺杆

政府无权打开封闭小区

作者：律师康振宇

——小区的小路，不再是“公路”，而是“私路”；小区的绿地等，也不再是公共绿地，而是小区业主共有绿地。政府的土地出让金都收走了，现在又凭什么让业主们为了缓解交通，替政府买单？

    近日，《中共中央 国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》提出， 我国新建住宅要推广街区制，原则上不再建设封闭住宅小区。已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开，实现内部道路公共化，促进土地节约利用。

    《意见》一出，反响强烈，大家普遍担心安全问题。放下安全问题另说，要打开已经建成的封闭小区，法律上肯定是有问题的。

    我们知道房地产都是成片开发的，土地是成片出让。很少是单独建设一座楼，都是建一片，楼和楼之间就形成了小路。这次《意见》打主意的就是这些小路。但是政府在跟开发商收土地出让金的时候，都是包含这些小路的。这些小路的钱，当然不会是开发生承担，而是业主最终买单。业主们在买房子的同时，也就买了这些路权。封闭小区是这个道理，业主买房子的时候就是要买封闭小区的。不封闭小区其实也是这个道理。理论上，不封闭小区的业主们，哪天开个会投个票，完全有权决定小区给封闭了，至少也是半封闭。

    所以这些小区的小路，不再是“公路”，而是“私路”；小区的绿地等，也不再是公共绿地，而是小区业主共有绿地——物业费都是含着绿地维护费的。业主们是有权利决定小区道路不给外人走，绿地不让外人享受，甚至整个小区不对外人开放。

    这就是这次《意见》的问题。政府的土地出让金都收走了，现在又凭什么让业主们为了缓解交通，替政府买单？交通堵塞，那是政府规划的问题。别国的封闭小区多了去了，怎么不见都那么堵？就算真的堵车是小区封闭造成的，政府也无权把一个堵车问题，凌驾在业主私权之上。

    想要把“私路”变成“公路”，那么政府就需要“赎买”，还得业主投票同意。赎买的价格可不好算，小区路面和绿地，也没算进公摊面积，而且还有很多车位，车位有买的有租的有免费的，不好算。再说就算政府想买，业主卖不卖还难说呢。人家买的就是封闭小区的安全感和安静，多少钱也不卖。

    还有，打开了小区，外人和外车可以随便进了，小区物业费怎么算，政府有补贴吗？

    上面说的是已经建成的封闭小区。《意见》还说了不再建设封闭小区。那么顺着上面的逻辑，既然不封闭了，小区路面要变成公路，那么相应的，路面的土地出让金，政府就不应该再收了。不然的话，业主岂不是花冤枉钱吗？

    以后这必然成为问题，政府不会少收土地出让金的。我在此立字为据。

    政府想要打开小区，缓解交通，不妨先从政府大院开始做起吧，这倒是没有法律障碍的。政府大院，一个个的场地宽敞，停车位充足，其实都是纳税人在买单的。先打开政府大院，让纳税人们感受一下？

    《意见》的有关专家说，欧美国家很多是没有封闭小区的。官方的专家想来如此说话吧。

    你怎么不说说人家欧美国家的政府基本是没有大院的？百姓可以推门进去找州长市长？

    要打开大院，舒缓交通，政府怎么不先以身作则？

    康振宇

2016 2  22  19:05

中国农村土围子


中国城市土围子


网民议论（无删减）：

政府认为有权

小区的公摊面积里有道路的面积蕴含其中，只要有道路全城市的人都有权利从此路过。

以后房子都要收归国有，还什么物全，舂不可极

昨天，党中央国务院放了个大招，今后不准再建封闭式小区。开发商，尤其是北上广深的开发商听了，犹如五雷轰顶，晕倒在厕所里。因为他们买地，都是按高档封闭小区的预期销售价格买的，现在不能建封闭小区了，只能建四面临街的街楼，也只能按街楼的价格卖，铁定赔本啊！铁定赔本啊！铁定赔本啊！

春晚的”六尺墙“原来如此

而且，规划设计也要重新来啊！高档小区的景观设计还有必要吗？要按建设街楼重新设计啊！老兄高见啊！全成沿街楼了。

法律是个屁

开发商醒转来，左思右想，这赔本的买卖还能做吗？而且要重新规划设计。马上向建筑商下令：停工。一个星期内，房地产全线停工，全线停工，全线停工。

这个是不是违法了啊？？？

违约 违法 违宪是砖制者体制的常态

呵呵呵，这下总该看清这些年来喂肥的都是些什么人了吧！什么羊补什么，为时未晚来着？

央视姓党，屁民也得姓党？

买了地还没建的开发商向官家喊话：退地还钱！退地还钱！退地还钱！

该用户发言已被管理员屏蔽

正在建的开发商都停工了：“官家，我们把话说清楚再开工。”

违约 违法 违宪是砖制者体制的常态教中最大的法是教主的想法

楼主脑瘫，只知其一不知其二

那些深宅大院的墙应率先打开，里面景致应让公众享享眼福。

违约 违法 违宪是砖制者体制的常态

教中最大的法是教主的想法专制体制常说的依“法”治国  就是依照领导心血来潮的看法或想法治国。

退公摊可以。其实开发商买地的时候，已经支付了周围公共道路的线。每一块土地的边界是道路中间线。然后呢，政府又把道路和绿化带收回去。也就是说，开发商出钱，产权归政府。既然政府可以无偿占领公共道路，怎能不想占领小区道路和绿地？对于天朝百姓来说，命都是政府的，何况财产？

昨天，党中央国务院放了个大招，今后不准再建封闭式小区。

开发商，尤其是北上广深的开发商听了，犹如五雷轰顶，晕倒在厕所里这不一定，看什么人干什么事要追溯他们以前什么德行，这件事情上，说他们干好事，真的为城市交通疏堵我是完全不相信。小区道路一打开，正常2侧的主干道平白多了4根T字路口，这只会让本就亚历山大的交通更加堵。干这件事情，我觉得一个可能跟后面开征房产税有关，还有一个就是消化现在的房地产库存。

极支持打开封闭小区。这是扩大公共设施资源使用效率的好政策，是全体居民互利共赢的好办法。是开放性社会的必然。

支持消灭一个个土围子。

现在的住宅小区规划建设和物业管理本来就是一个怪胎，中国特色。本来小区就应该是开放的（政府社会更应该是开放的），由政府负责物业的公共管理（个人各自的物业属于个人权利），无须小区物业公司，每一个国民本来就是国家的业主，问题是国家这个社区的物业管理公司与业主委员会是同一家人，业主的权利已经被业主委员会代表，业主权利不在位，只有任其摆布，这才是关键所在。现在政府的主要意图是为了实现一切都必须由政府主导管理，消除以物业形成的小区这个形式。消除小区就可以消除基于住宅小区形成的以房产权构成的合法自治组织——小区业主委员会，迄今政府唯一难于名正言顺实行监控的民间组织机构。

人民政府替人民做主，有什么不能开的？！

笑话！现在只不过是抢你的房子之外的绿地、道路，还没有抢你的房子！想想当年的地主，地也分了，老婆女儿也共了，最后把地主也杀了！现在，你该知足了！伟光正与时俱进了呢！要是一坨屎上台，连你的房子都“共”了！

党政机关、企事业单位先开放了再说吧！！！

那些深宅大院的墙应率先打开，里面景致应让公众享享眼福。哈哈！到时候，他们挂出“军事重地”、“办公禁区”、“机要重地”……你就呵呵了！不能轻视他们的无耻和卑鄙。赵家人和俺们屁民不是一条道上的车！

难道业主委员会让……那谁谁谁害怕了？？

打破院墙从政府从自身做起，各级政府带头，百姓跟上。

而且，规划设计也要重新来啊！高档小区的景观设计还有必要吗？要按建设街楼重新设计啊！

老兄高见啊！全成沿街楼了。我亏大发了。当初把车库，杂物间全做成临街式店面就好了！

在湖南长沙有两个极端例子：

一个是戒备森严的省政府大院，没有通行证蚊子都飞不进去
一个是湖南大学，没有围墙，城市道路与大学建筑亲密接触

不明白？我告诉你，政府大院里的是人，必须保护好，外边的是猪！

圈内的是猪，圈外的是人。有见地。

随时都可以强拆还无权？

不是有个官员说过嘛，让你们活着已经很幸运了