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上海徐家汇核心商业区高楼林立。28层的大河大厦在这里并不显眼，其一、二楼的移动、电信和中国工商银行营业部人群熙攘，外墙的巨幅广告遮盖了大厦的大部分，无不向人们显示她的价值。
也许很少有人知道，这幢如今身价非凡的楼宇其实是由一幢停建6年的
“烂尾楼”演变而来。大河大厦曾经压着多家银行和企业的数亿资金无法动弹。
2004年，温飞接盘大河大厦，经过开发包装，很快完成了销售。7亿元投资在短短2年就获得收益11亿元，收益率达到160%！而这已经不是温飞的第一个烂尾楼投资了，在此之前，他曾经投资3亿参与一个烂尾楼的开发，同样获利颇丰。
借力政府
温飞介绍，当时这幢大楼外墙被巨幅广告掩盖，虽然位于商圈的核心位置，但外界很少知道这是个停建项目。其时该楼因为复杂的产权债权关系无力自救，成了黄金地段上一个晃眼的败笔。
当时大河大厦通过审计的债务(不含零星债务)约为5.6亿元，按银行一年期息计算为2822万元，6年仅利息就有1.9亿元，本息合计7.5亿元之多。
要在这样一个烂尾楼获利难度可见一斑。温飞认为，该烂尾楼存在两大风险，即市场风险和法律风险。而法律风险是最大的风险，市场风险并不是最大的问题，因为温飞很看好商务楼的前景。
据温飞介绍，在操作这类项目时，运作者除了研究追加投资额和市场售价外，更为重要的是考察项目的产权、债权关系。上海有许多停建项目不容易启动，正是由于产权、债权关系太复杂，使有意接盘的投资者退却。
大河大厦存在同样的问题。“收购这一停建项目的过程非常繁复。”温飞谈起收购过程时说。
“政府的强势介入是烂尾楼复活的关键。”谈起这个过程，温飞认为接盘烂尾楼的难点并不在在于资金投入，而是开发权的转移。因为很多纠纷在法律上存在解决的盲点，只有当地政府依据政策介入才能减少复活的时间成本。
为了获得当地政府的支持，温飞给当地政府算了一笔账。按照建筑面积约5万平方米，租金每平方米5元算，每年租赁收入损失为9000万元，5年高达4.5亿元，可向所在区域财政缴纳营业税、房产税每年1530万元，5年达7650万元。
另外，该大厦28层，以每层进驻大中型企业一家，每家企业每年向地方财政交税费300万元计，每年可达8400万元，5年计为4.2亿元。而当地政府也不希望在如此繁华的地段有此败笔。
温飞的正式收购从2004年3月开始，历经三个月，到同年6月左右完成。温飞接手以前开发商的债务本金，债务利息则在政府出面协调的情况下予以免除。
此后，政府积极介入该大厦的复活工程中。首先，政府办理了相关的房地产开发更名手续，由更名后新的投资人负责后期建设。
同时，当地政府酌情减免了该项目原开发商欠缴的税费300多万元。另外，当地政府还依法拆除一些施工障碍，比如通道内的锅炉房和围墙，保证了进出大厦的通道畅通。
温飞为此又投资了1.4亿元，加上承担的债务，温飞已经投入7个亿。烂尾楼终于复活。
收益11亿元
这还仅仅是运作的第一步，是否能把大厦成功脱手才是运作的关键。
温飞认为，徐家汇是上海的一块“商务跳板”，因此希望将大厦包装成一块上海“跳板经济”载体和成长型中小企业的专属平台。在上海的经济环境和一路高走的经济指数大背景下，依托徐家汇集合的中高档商务、黄金商业和繁荣商贸为一体的“三商”平台，大厦为发展型的企业提供“平台”和“杠杆”。
另外，这样的市场定位在一定程度上是因为温飞的背景。温飞是温州人，在他的身后，有那么一批快速成长的中小企业需要这样的平台。
该大楼以前的设计结构主要是90—152平方米。温飞将大楼定位为纯写字楼，并对结构进行了改变。内部结构为一梯九户，每户分割面积在70-110平方米之间。“这样的格局可以满足多种市场需求，客户可以购买单套或者多套打通使用。”温飞介绍。
另外，大厦最大程度地配备了大中型商务企业的高端商务设备。地下170个车位，
5部电梯，1部货梯。按照5A甲级商务办公标准设计，大厦的主体(7-28层)实现了OA(办公智能化)、BA（楼宇自动化）、CA（通讯传输智能化）、FA（消防智能化）、SA(安保智能化)。
除了地域优势外，大厦还有价格上的优势。温飞介绍，该大厦周边新写字楼租金约1美元/平方米/天，3000－4000美元/平方米的售价。因为大厦在开发过程中得到了种种优惠，所以在价格上有更大的变动空间。
2005年7月底，大河大厦开盘销售。
“今年有一家北美50强企业进驻，购买了1至3层约6000平方米的房产，每平方米价格在3万元到3.5万元左右，房产投资在1.8亿元左右！”楼里的一名业主透露。
温飞再次算起了账，不过这次轻松多了。
按照面积计算，大厦1－6层为商铺，面积约为16000平方米，销售均价为35000元/平方米，可得5.6亿元。7－28层为商务办公，面积约为50000平方米，销售均价为25000元/平方米，可得12.5亿元，一共收入18.1亿元。扣除投资7亿元，温飞收益11.1亿元，收益率达到了160%！
至此，一笔完美的投资大功告成。
（应采访对象要求，文中大厦名字和温飞均为化名。） |
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发表于 2006-8-8 20:49:03
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