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上海徐家汇烂尾楼复活记:炒房大亨狂赚11亿

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发表于 2006-8-8 20:49:03 | 显示全部楼层 |阅读模式
  上海徐家汇核心商业区高楼林立。28层的大河大厦在这里并不显眼,其一、二楼的移动、电信和中国工商银行营业部人群熙攘,外墙的巨幅广告遮盖了大厦的大部分,无不向人们显示她的价值。

  也许很少有人知道,这幢如今身价非凡的楼宇其实是由一幢停建6年的
“烂尾楼”演变而来。大河大厦曾经压着多家银行和企业的数亿资金无法动弹。

  2004年,温飞接盘大河大厦,经过开发包装,很快完成了销售。7亿元投资在短短2年就获得收益11亿元,收益率达到160%!而这已经不是温飞的第一个烂尾楼投资了,在此之前,他曾经投资3亿参与一个烂尾楼的开发,同样获利颇丰。

  借力政府

  温飞介绍,当时这幢大楼外墙被巨幅广告掩盖,虽然位于商圈的核心位置,但外界很少知道这是个停建项目。其时该楼因为复杂的产权债权关系无力自救,成了黄金地段上一个晃眼的败笔。

  当时大河大厦通过审计的债务(不含零星债务)约为5.6亿元,按银行一年期息计算为2822万元,6年仅利息就有1.9亿元,本息合计7.5亿元之多。

  要在这样一个烂尾楼获利难度可见一斑。温飞认为,该烂尾楼存在两大风险,即市场风险和法律风险。而法律风险是最大的风险,市场风险并不是最大的问题,因为温飞很看好商务楼的前景。

  据温飞介绍,在操作这类项目时,运作者除了研究追加投资额和市场售价外,更为重要的是考察项目的产权、债权关系。上海有许多停建项目不容易启动,正是由于产权、债权关系太复杂,使有意接盘的投资者退却。

  大河大厦存在同样的问题。“收购这一停建项目的过程非常繁复。”温飞谈起收购过程时说。

  “政府的强势介入是烂尾楼复活的关键。”谈起这个过程,温飞认为接盘烂尾楼的难点并不在在于资金投入,而是开发权的转移。因为很多纠纷在法律上存在解决的盲点,只有当地政府依据政策介入才能减少复活的时间成本。

  为了获得当地政府的支持,温飞给当地政府算了一笔账。按照建筑面积约5万平方米,租金每平方米5元算,每年租赁收入损失为9000万元,5年高达4.5亿元,可向所在区域财政缴纳营业税、房产税每年1530万元,5年达7650万元。

  另外,该大厦28层,以每层进驻大中型企业一家,每家企业每年向地方财政交税费300万元计,每年可达8400万元,5年计为4.2亿元。而当地政府也不希望在如此繁华的地段有此败笔。

  温飞的正式收购从2004年3月开始,历经三个月,到同年6月左右完成。温飞接手以前开发商的债务本金,债务利息则在政府出面协调的情况下予以免除。

  此后,政府积极介入该大厦的复活工程中。首先,政府办理了相关的房地产开发更名手续,由更名后新的投资人负责后期建设。

  同时,当地政府酌情减免了该项目原开发商欠缴的税费300多万元。另外,当地政府还依法拆除一些施工障碍,比如通道内的锅炉房和围墙,保证了进出大厦的通道畅通。

  温飞为此又投资了1.4亿元,加上承担的债务,温飞已经投入7个亿。烂尾楼终于复活。

  收益11亿元

  这还仅仅是运作的第一步,是否能把大厦成功脱手才是运作的关键。

  温飞认为,徐家汇是上海的一块“商务跳板”,因此希望将大厦包装成一块上海“跳板经济”载体和成长型中小企业的专属平台。在上海的经济环境和一路高走的经济指数大背景下,依托徐家汇集合的中高档商务、黄金商业和繁荣商贸为一体的“三商”平台,大厦为发展型的企业提供“平台”和“杠杆”。

  另外,这样的市场定位在一定程度上是因为温飞的背景。温飞是温州人,在他的身后,有那么一批快速成长的中小企业需要这样的平台。

  该大楼以前的设计结构主要是90—152平方米。温飞将大楼定位为纯写字楼,并对结构进行了改变。内部结构为一梯九户,每户分割面积在70-110平方米之间。“这样的格局可以满足多种市场需求,客户可以购买单套或者多套打通使用。”温飞介绍。

  另外,大厦最大程度地配备了大中型商务企业的高端商务设备。地下170个车位,
5部电梯,1部货梯。按照5A甲级商务办公标准设计,大厦的主体(7-28层)实现了OA(办公智能化)、BA(楼宇自动化)、CA(通讯传输智能化)、FA(消防智能化)、SA(安保智能化)。

  除了地域优势外,大厦还有价格上的优势。温飞介绍,该大厦周边新写字楼租金约1美元/平方米/天,3000-4000美元/平方米的售价。因为大厦在开发过程中得到了种种优惠,所以在价格上有更大的变动空间。

  2005年7月底,大河大厦开盘销售。

  “今年有一家北美50强企业进驻,购买了1至3层约6000平方米的房产,每平方米价格在3万元到3.5万元左右,房产投资在1.8亿元左右!”楼里的一名业主透露。

  温飞再次算起了账,不过这次轻松多了。

  按照面积计算,大厦1-6层为商铺,面积约为16000平方米,销售均价为35000元/平方米,可得5.6亿元。7-28层为商务办公,面积约为50000平方米,销售均价为25000元/平方米,可得12.5亿元,一共收入18.1亿元。扣除投资7亿元,温飞收益11.1亿元,收益率达到了160%!

  至此,一笔完美的投资大功告成。

  (应采访对象要求,文中大厦名字和温飞均为化名。)
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