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发表于 2009-12-20 04:10:57
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时寒冰：中国应做好楼市崩盘的准备
中国楼市会不会崩盘呢？曾任《上海证券报》评论版主编时寒冰分析，对比日本房地产崩盘后，依靠技术和民富两大基础，经过20年仍尚未恢复元气，若是中国房价崩盘，中国缺少日本当年的两大支柱，民穷与技术落后的现实，注定中国承受房地产崩盘的能力是十分脆弱的。
次贷危机全球房价下跌 为何唯独中国房价上涨？
时寒冰在他的博克发表《中国应做好楼市崩盘的准备》一文指出，地方政府为了筹措救市基金增加税收，相对的，企业负担加重，于是有的老板关掉企业，把钱投入到了房地产领域。这也就是在次贷危机之下，全世界房价下跌，唯独中国房价率先快速上涨的根本原因。
文章分析，从这几年的情况来看，企业正常经营所获利润，别说能够超过就是接近房地产的也寥寥无几。尤其次贷危机发生后，中国推出了4万亿的救市计划，以此为基础，地方政府推出了18万亿的救市计划，即使剔除重叠的，规模之庞大也足以令世界触目惊心。为了筹集资金，许多地方政府强化了税费征收功能，企业负担加重，原本微薄的利润变得更加微薄。于是，有的老板关掉企业，把钱投入到了房地产领域。
由于大量资源流向房地产领域，加速了中国房价的上涨，这种上涨形成的示范效应又吸引更多的资金涌向房地产，资金的持续流入为中国房地产戴上了一个华美的光环，而在这种光环之下，则是一个令人忧虑的前景：如果制造业的基础松动，过于倚重房地产的中国，如何应对未来房地产波动甚至崩盘的隐忧？
文章强调，房价连年上涨，远远超出了民众的实际购买力，严重恶化了民生，使得许多人把拥有房子这种生活必需品定为人生的终极目标。更重要的是，房地产已经成为消耗公众财富的无底洞。
既得利益集团拼命渲染房地产发展带来的好处，而对日积月累的隐患只字不提。日本在房地产崩盘后，依靠技术和民富两大基础，尚能跌跌撞撞地在20多年低迷期中坚持下来，中国房价如果真的崩盘，我们能撑多久？别忘了，中国缺少日本当年的两大支柱，民穷与技术落后的现实，注定中国承受房地产崩盘的能力是十分脆弱的。
中国楼市会不会崩盘可对照日本
时寒冰认为中国房地产应以日本的楼市崩盘作借镜。日本当年房价为什么崩盘？总结下来，无外乎几点：炒房投机获利超过正常企业利润，导致大量资源流向房地产领域，加速了泡沫的形成；滥发基础货币（对内）与升值压力（对外）；人口结构发生变化……
时寒冰指出，
广场协定签订后，日本政府为了刺激经济发展，货币供应量每年超过10%。信贷投放也持续放大，比如，1991年，日本银行总贷款规模在当年国民生产总值中的占比高达90%，贷款大部分流入房地产领域。
中国在出台经济刺激计划以后，信贷投放加快，仅今年前9个月新增人民币贷款就高达8.67万亿元。我们无法知道到底有多少资金流向了房地产领域，但我们知道，存量住房几乎被销售一空，“地王”在全国各地一个接一个出现。今年国内主要大城市前三季度土地出让金已经超过2007年全年，上海在今年前9个月卖地收入达652亿元，名列全国第一，北京紧随其后，达571亿元。而2001年至2003年间，中国地方政府的土地出让金收入总额也才9,100亿元。
再看一下人口因素。日本二战后的人口出生率一度达到33‰，这批婴儿长大成家后形成对住房的强大需求，推动着房价的上涨。但随后，随着经济发展和生活的改善，人口出生率开始大幅下降，这成为加速日本房价崩盘的一个重要推手。
其实，中国的人口结构也在快速发生变化，只是这种变化被无情忽略了。
时寒冰认为，不妨看一下媒体报导的具体资料：根据北京市教委发布的统计资料，2000年是小学毕业生人数的高峰年，小升初人数为18万人，到2001年减为
17万人，2002年减为15万人，2003年是近年来小学毕业生减幅最大的一年，减为12万人，2004年减至10万人。2005年减至8万多人……如果把这组资料画成曲线图，人们很容易发现未来人口变化的趋势是何等之明显，何等之快速。
当人口结构在十多年后呈现巨变，中国支撑高房价的基础在哪里？时寒冰表示，当人们的预期发生变化，大量被囤积的房源蜂拥到市场，谁有力量维持高房价泡沫及由此营造出来的虚幻的繁荣？而且，由于快速扩张，中国大城市的承受能力已经到达极限。比如，人均水资源国际公认的警戒线是1000立方米，而上海的人均水资源仅150立方米，北京仅300立方米。当城市遭遇最致命的发展瓶颈，房价还能独立前行吗？毕竟，我们不是生活在童话中。 |
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