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一说房价，大概所有人都想问你是不是还要涨？估计八成中国人包括我，都赞同房价肯定还会涨；同样，也会有八成中国人包括我，都会痛骂房价高涨。
非常有意思的现象是，中国媒体无数次的剖析了中国高房价的成本构成，并痛指中国房价高的种种积弊，但分析来分析去，发现除了骂骂开发商黑心谋暴利，骂骂政府高价土地出让，别的也没什麽可说了。你骂你的，房价该涨还涨。
我也不想去探讨各级政府到底从房价里切走了多少，但只要地产是地方政府的主要收入来源，那麽让房价跌下去，就跟"GDP增长保8无意义"的观点一样无意义。现在，也有所谓的专家有一些奇谈怪论，说在中国的一些大城市，就是因为控制用地，所以才导致房价不断抬升，如果放开住房土地供给，房价应该会降下来，这显然是高估了地产市场的理性力量。
也有专家称，房地产商为获取高额利润，采用惜售等一些鬼把戏来故意抬高房价，其实成本没那麽高，是因为购房者的心理就是买涨不买跌。这同样是高估了地产商的黑心。
我始终认为，这些所谓的专家，几乎都是一屁股坐在别人的怀里，成了某种特定利益集团的代言人。为什麽在这个看似非常简单的问题上，大家都糊涂，或者装糊涂呢？
现在的房价，似乎已经很难用简单的供需逻辑来分析了。你说供不应求吧，有调查说，8成（全国来看这个比例应该还要高）有明确购房需求者贷款都买不起房子，但现实是8成的房子都还是高价卖出去了。应该说，肯定主要不是卖给了那8成抱怨房价高的人（当然肯定有部分是重合的），那麽，这些需求似乎非常刚性的买房者到底来自哪里呢？
就北京的购房者来说，通过无数的报导还是很难看出真正的买房者特征。因为不管是初次购买者还是重复购买者，你很难通过公开信息就去确认拥有者的真实身份，当然更无法获知这些人的收入来源了。
有一组数据，国人似乎没关注过。2005年国人的灰色收入总额据说已经达到4.4万亿（2008年中国GDP是30万亿，灰色收入占GDP的比例已经超过10%），而这两年中国房地产行业年产值是6万亿。当然，我们不能简单的认为这些灰色收入都拿来买房子了，但灰色收入总是要想办法洗白的，除了拿去吃喝玩乐和赌钱，房子车子股票自然是大家都能想到的便捷投资通道。当然，这些钱既不会让你查到来路，一般也不会让你知道真正拥有者。而房子作为一个老少咸宜都可以买的高价商品，完全可以用来把灰色收入洗白。当然，这部分资金到底占多大的量，目前来看是不可能有机构能去调查清楚的。如果能查清楚，那就基本了解了中国社会的大部分真相了。
其二，在中国近14亿人口的巨大基数下，胡润财富报告统计的数字是，中国已知的有82万个千万富豪和5万个亿万富豪（未知的千万富豪和亿万富豪数字就很难说了），而有数据称，中国每年成交房屋总套数大约在500万套左右（如果简单算比数的话，也就是千万亿万富豪们每人每年只能买5套房子的样子）。这些千万甚至亿万富豪，他们除了投资实业或股票，买几套房子大概是人之常情吧。北京市面上经常流传一种小道消息，说山西煤老板在北京买楼肯定一买就是几层，当然买的不仅仅是别墅，大部分是普通住宅楼。尽管我每天所见的人，都不是那种人，但我相信这种现象肯定存在，而且还不在少数。
其三，再来看另一组数据，2008年中国GDP增长率为9%，城乡居民人均收入增长分别为8.4%和8%，而作为国家机关及事业单位资金来源的国家财政收入增长却到达19.5%，这说明，老百姓口袋里钱的增长速度，远远落後于政府口袋里钱的增长速度，甚至落後于中国的平均增长速度。如果这一趋势持续下去，必然结果就是富庙穷和尚，国家越来越有钱，但老百姓却相对於其他势力阶层变得越来越穷。所以，尽管福利分房的概念已经淡出人们的视线，但老百姓的直觉就是，看上去公务员赚钱不多，但这19.5%财政收入增长里所能给公务员带来的福利，肯定要比低於GDP增长速度的城乡老百姓的福利要好吧。要不，也不可能出现这两年千军万马过公务员考试这根独木桥的社会现象啊。如今，中国老百姓心里都有一杆秤了，只要当了官，房子，票子，都不用愁了。当然，北京多少的房子，是直接或变相卖给了吃皇粮的公务员及事业单位人员，不清楚。
这三类人的购买需求到底有多大，我很想了解；他们占到现在总购房量的比例，我也想知道。这三类人，在中国媒体的报导里只能被含糊的描述成那些炒房子赚了钱，接着炒第二套第三套的人。也就是不能确知的这这部分人，政府拿他们来作为调整房贷等政策的借口。但政策调来调去，发现该买的人还是能买得起，因为他们本身就是"不差钱"的那拨人，只要房子涨价，傻子都能赚钱的事谁不干啊。
当然，中国媒体也在说现在的购房主力之一，是80後们了。不管是不是买房主力吧，他们可能本来是不着急买的，只是因为大家都说还要涨，现在不买就更买不起了，所以只能拿出啃老的勇气来，买。然後，他们就成为那些既买了房子又痛恨房价的一拨人，因为首款是可以啃老啊，但月供可不能再啃老了吧。而且这些用啃老的钱买了房子的80後们，一样会站到支持房价涨上去的队列中去，因为房价跌也就意味着上一代的辛苦钱算花冤枉了。所以，在当下中国社会里基本上形成了这样一种怪现象，看到房地产商们用涨价来"强奸"买房者时就在那里痛骂房地产商，等自己也被房地产商"强奸"过後，反而又来说"强奸"的好来了。
说完了买房人，再说说建房人。对於地产商来说，毫无疑问非常希望房价涨。SOHO中国董事长潘石屹在一次媒体办的高峰会上说，今年原本打算就卖50
亿的，结果一不小心已经卖到了120亿。显然，这增加部分主要不是因为多建的房子，而是涨价造成，在什麽成本都没增加的情况凭空多赚70亿，有这样的好事，哪个地产商不想要啊。
跟地产商一样乐的，还有银行。地产商的大部分钱是银行贷款来的；而买房者的大部分钱，也是银行贷款来的。如果房价要跌了，首先地产商会亏，那麽地产商借银行的钱就会变成坏账，而这样的坏账如果普遍化，那就跟1997年亚洲金融危机一样，银行要面临倒闭的风险了。而中国银行业之所以在2008年全球金融危机时，不但没有危机反而赢利状况很好，个人认为，很大程度上得益於地产商赚得的盆满钵满；另外一面，国内银行为什麽又避免了亚洲金融危机时普遍出现的购买者还不起贷款的困境呢，那是因为尽管经济危机使买房者陷入房奴境地，但银行以至多房价的8折握有贷款购房者的房子，那麽在房价一片看涨并且交投活跃的态势中，即使贷款购房者还不起贷款，银行卖掉欠款者的房子还是能赚钱。所以，中国银行业在这一轮经济危机里，不但没在房地产贷款业务里有任何损失，还跟地产商一样赚得的盆满钵满，当然前提就是房价必须上涨。
这麽一轮分析下来，除了想买而未买的工薪阶层，所有买了房子的人（包括上述三类中还没买但不差钱的人）都在乐见房子的涨价。那些富翁们，包括煤老板们，以及用来洗白灰色收入的人，吃皇粮的人，都希望房子越来越值钱，那是最傻瓜的赚钱方法了；对政府来说，卖一块地少一块地，自然希望越卖越贵啊；地产商，尽管对高价竞拍地皮有点发憷，但只要让银行看到，房价还会涨，就不怕贷不来款，只要让买房者看到现在买房绝对值，就不怕地价是否成倍增长，政府税收是否成倍增长，这些都不是问题；对中国银行业来说，房价高涨，某种程度上已经帮自己安然过度了全球金融危机，自然希望继续从房价高涨里赚到更多。
眼下，中国媒体也不时抛出"房价泡沫论"，但究竟存不存在？会不会破？怎麽破？没人说的清楚。反正除了让老百姓骂骂娘，让媒体骂骂地产商，大家还都相安无事。国家4万亿刺激投资下去，新地王纷纷涌现，国民经济"已然"一片"复苏"景象。至于那些因看热播剧《蜗居》而感慨万千的中国老百姓们，就让他们感慨去吧，对政府来说只要不去上访就成。 |
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发表于 2009-12-22 02:22:14
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