一个中国房奴的控诉

qian-yuan

一说房价，大概所有人都想问你是不是还要涨？估计八成中国人包括我，都赞同房价肯定还会涨；同样，也会有八成中国人包括我，都会痛骂房价高涨。

非常有意思的现象是，中国媒体无数次的剖析了中国高房价的成本构成，并痛指中国房价高的种种积弊，但分析来分析去，发现除了骂骂开发商黑心谋暴利，骂骂政府高价土地出让，别的也没什麽可说了。你骂你的，房价该涨还涨。

我也不想去探讨各级政府到底从房价里切走了多少，但只要地产是地方政府的主要收入来源，那麽让房价跌下去，就跟"GDP增长保8无意义"的观点一样无意义。现在，也有所谓的专家有一些奇谈怪论，说在中国的一些大城市，就是因为控制用地，所以才导致房价不断抬升，如果放开住房土地供给，房价应该会降下来，这显然是高估了地产市场的理性力量。

也有专家称，房地产商为获取高额利润，采用惜售等一些鬼把戏来故意抬高房价，其实成本没那麽高，是因为购房者的心理就是买涨不买跌。这同样是高估了地产商的黑心。

我始终认为，这些所谓的专家，几乎都是一屁股坐在别人的怀里，成了某种特定利益集团的代言人。为什麽在这个看似非常简单的问题上，大家都糊涂，或者装糊涂呢？

现在的房价，似乎已经很难用简单的供需逻辑来分析了。你说供不应求吧，有调查说，8成（全国来看这个比例应该还要高）有明确购房需求者贷款都买不起房子，但现实是8成的房子都还是高价卖出去了。应该说，肯定主要不是卖给了那8成抱怨房价高的人（当然肯定有部分是重合的），那麽，这些需求似乎非常刚性的买房者到底来自哪里呢？

就北京的购房者来说，通过无数的报导还是很难看出真正的买房者特征。因为不管是初次购买者还是重复购买者，你很难通过公开信息就去确认拥有者的真实身份，当然更无法获知这些人的收入来源了。

有一组数据，国人似乎没关注过。2005年国人的灰色收入总额据说已经达到4.4万亿（2008年中国GDP是30万亿，灰色收入占GDP的比例已经超过10%），而这两年中国房地产行业年产值是6万亿。当然，我们不能简单的认为这些灰色收入都拿来买房子了，但灰色收入总是要想办法洗白的，除了拿去吃喝玩乐和赌钱，房子车子股票自然是大家都能想到的便捷投资通道。当然，这些钱既不会让你查到来路，一般也不会让你知道真正拥有者。而房子作为一个老少咸宜都可以买的高价商品，完全可以用来把灰色收入洗白。当然，这部分资金到底占多大的量，目前来看是不可能有机构能去调查清楚的。如果能查清楚，那就基本了解了中国社会的大部分真相了。

其二，在中国近14亿人口的巨大基数下，胡润财富报告统计的数字是，中国已知的有82万个千万富豪和5万个亿万富豪（未知的千万富豪和亿万富豪数字就很难说了），而有数据称，中国每年成交房屋总套数大约在500万套左右（如果简单算比数的话，也就是千万亿万富豪们每人每年只能买5套房子的样子）。这些千万甚至亿万富豪，他们除了投资实业或股票，买几套房子大概是人之常情吧。北京市面上经常流传一种小道消息，说山西煤老板在北京买楼肯定一买就是几层，当然买的不仅仅是别墅，大部分是普通住宅楼。尽管我每天所见的人，都不是那种人，但我相信这种现象肯定存在，而且还不在少数。

其三，再来看另一组数据，2008年中国GDP增长率为9%，城乡居民人均收入增长分别为8.4%和8%，而作为国家机关及事业单位资金来源的国家财政收入增长却到达19.5%，这说明，老百姓口袋里钱的增长速度，远远落後于政府口袋里钱的增长速度，甚至落後于中国的平均增长速度。如果这一趋势持续下去，必然结果就是富庙穷和尚，国家越来越有钱，但老百姓却相对於其他势力阶层变得越来越穷。所以，尽管福利分房的概念已经淡出人们的视线，但老百姓的直觉就是，看上去公务员赚钱不多，但这19.5%财政收入增长里所能给公务员带来的福利，肯定要比低於GDP增长速度的城乡老百姓的福利要好吧。要不，也不可能出现这两年千军万马过公务员考试这根独木桥的社会现象啊。如今，中国老百姓心里都有一杆秤了，只要当了官，房子，票子，都不用愁了。当然，北京多少的房子，是直接或变相卖给了吃皇粮的公务员及事业单位人员，不清楚。

这三类人的购买需求到底有多大，我很想了解；他们占到现在总购房量的比例，我也想知道。这三类人，在中国媒体的报导里只能被含糊的描述成那些炒房子赚了钱，接着炒第二套第三套的人。也就是不能确知的这这部分人，政府拿他们来作为调整房贷等政策的借口。但政策调来调去，发现该买的人还是能买得起，因为他们本身就是"不差钱"的那拨人，只要房子涨价，傻子都能赚钱的事谁不干啊。

当然，中国媒体也在说现在的购房主力之一，是80後们了。不管是不是买房主力吧，他们可能本来是不着急买的，只是因为大家都说还要涨，现在不买就更买不起了，所以只能拿出啃老的勇气来，买。然後，他们就成为那些既买了房子又痛恨房价的一拨人，因为首款是可以啃老啊，但月供可不能再啃老了吧。而且这些用啃老的钱买了房子的80後们，一样会站到支持房价涨上去的队列中去，因为房价跌也就意味着上一代的辛苦钱算花冤枉了。所以，在当下中国社会里基本上形成了这样一种怪现象，看到房地产商们用涨价来"强奸"买房者时就在那里痛骂房地产商，等自己也被房地产商"强奸"过後，反而又来说"强奸"的好来了。

说完了买房人，再说说建房人。对於地产商来说，毫无疑问非常希望房价涨。SOHO中国董事长潘石屹在一次媒体办的高峰会上说，今年原本打算就卖50
亿的，结果一不小心已经卖到了120亿。显然，这增加部分主要不是因为多建的房子，而是涨价造成，在什麽成本都没增加的情况凭空多赚70亿，有这样的好事，哪个地产商不想要啊。

跟地产商一样乐的，还有银行。地产商的大部分钱是银行贷款来的；而买房者的大部分钱，也是银行贷款来的。如果房价要跌了，首先地产商会亏，那麽地产商借银行的钱就会变成坏账，而这样的坏账如果普遍化，那就跟1997年亚洲金融危机一样，银行要面临倒闭的风险了。而中国银行业之所以在2008年全球金融危机时，不但没有危机反而赢利状况很好，个人认为，很大程度上得益於地产商赚得的盆满钵满；另外一面，国内银行为什麽又避免了亚洲金融危机时普遍出现的购买者还不起贷款的困境呢，那是因为尽管经济危机使买房者陷入房奴境地，但银行以至多房价的8折握有贷款购房者的房子，那麽在房价一片看涨并且交投活跃的态势中，即使贷款购房者还不起贷款，银行卖掉欠款者的房子还是能赚钱。所以，中国银行业在这一轮经济危机里，不但没在房地产贷款业务里有任何损失，还跟地产商一样赚得的盆满钵满，当然前提就是房价必须上涨。

这麽一轮分析下来，除了想买而未买的工薪阶层，所有买了房子的人（包括上述三类中还没买但不差钱的人）都在乐见房子的涨价。那些富翁们，包括煤老板们，以及用来洗白灰色收入的人，吃皇粮的人，都希望房子越来越值钱，那是最傻瓜的赚钱方法了；对政府来说，卖一块地少一块地，自然希望越卖越贵啊；地产商，尽管对高价竞拍地皮有点发憷，但只要让银行看到，房价还会涨，就不怕贷不来款，只要让买房者看到现在买房绝对值，就不怕地价是否成倍增长，政府税收是否成倍增长，这些都不是问题；对中国银行业来说，房价高涨，某种程度上已经帮自己安然过度了全球金融危机，自然希望继续从房价高涨里赚到更多。

眼下，中国媒体也不时抛出"房价泡沫论"，但究竟存不存在？会不会破？怎麽破？没人说的清楚。反正除了让老百姓骂骂娘，让媒体骂骂地产商，大家还都相安无事。国家4万亿刺激投资下去，新地王纷纷涌现，国民经济"已然"一片"复苏"景象。至于那些因看热播剧《蜗居》而感慨万千的中国老百姓们，就让他们感慨去吧，对政府来说只要不去上访就成。

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伴随经济改革，民众生活开销及工作压力俱增，中国医师协会最新公布的"2009中国城市健康白皮书"指出，近半白领阶级最大压力在赚钱买房，而过去工作轻松的公务员觉得一年比一年累。

香港中通社引述上海"解放日报"报导，这项白皮书调查范围涵盖内地31个省和直辖市、589个城市，共回收51.3万份问卷。

资料分析显示，因为房价不断飙涨，目前购屋买房已成为白领阶级的头号压力来源，比例高达46%；父母健康问题则是第2大压力来源；另外，"剩男"、"剩女"（超龄未婚男女）问题也是未婚白领不快乐的根源之一。

调查还发现，受访的城市白领自觉处于过劳状态的比例接近6成，近8成白领饮食睡眠不规律，每天感觉十分倦怠。

调查也显示，受访的公务员普遍反映自己的工作"一年比一年累"。每当重大任务来临时，公务员必须放弃周休和法定长假，即使休年假，往往"一通电话通知，就得赶回工作岗位"的情况屡见不鲜。

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东莞楼市

回顾2009年东莞楼市，可以用"房价在调控中上升"八字概述。从小阳春到大阳春再到楼市普遍回暖，个别楼盘价格狂飙得令人咋舌，"房价"、"房价"还是"房价"，这应该是2009年的楼市关键词。

楼价怎么不知不觉涨起来呢，到底是什么原因让我们的房价重回高位?本期的年终盘点系列，带读者探索2009年房价上涨的秘密。

说到这一年的房价变化，跟2007年基本形成倒挂，从楼市冷淡期的止跌、到连续成交的"小阳春"，再到持续稳中有升的"大阳春"，楼价越走越高。楼市在谁也没有想到的情况下，复苏、回暖、上升。这一切充斥着偶然又似乎有有些必然。从某个角度上说，政府应对金融危机制定的宽松货币政策让地产商间接收益。

第一阶段:止跌时间:2008年12月-2009年3月 关键词:房价反弹
楼市均价突破5000元/平方米

2009年1-4月，出台的房地产宏观调控政策较少，这段时间主要是对2008年已出台政策的贯彻和落实。全国两会政府报告提出促进房地产市场健康发展，相关政策重点也基本上是对此前出台政策的强调。不过，两会要求的推进房地产税制改革的意见，在5月份得到响应。此后，央行、银监会从信贷方面提出对房地产市场健康发展的支持，体现了中央政府3月政府报告的政策意旨。

从2008年9月至2009年3月的7个月时间里。数据显示，这一阶段成交均价为5105元/平方米，其中2009年第一季度成交均价为5129元/平方米，比2008年的后四个月略有上扬，不少业内人士当时指出，东莞楼市已突破5000元/平方米大关，目前5000-5500元/平方米的单价已是市场普遍接受的价格区间，5000元/平方米成了销售稳定线。

谈到价格，供需关系才是影响成交量和市场价格的基础因素。从2007年与2009年第一季度商品房供需数据不难看出，2007年底供应量达到了最高峰，2009年3月销售面积为56.57万平方米，环比增长71.6%，销售面积更达到2007年8、9月份的平均成交量。在这个基础上，楼价反弹企稳，
都是不难理解的事情。

对于成交量，虽然在2007年9·27新政之后，成交量出现了冰火两重天的局面，从缓慢下滑迅速走向直线下滑。购房者在开发商跟购房者的对峙中获得胜利，但成交量还是在2008年底跌到谷底。直到今年3月，成交量才恢复到2007年八九月的水平，楼市出现了第一个明显的上升趋势，形成了第一个谷底反弹。于是，有人开始给这个变化起了个名字---这就成了日后众人皆知的"小阳春"。

不过，2009年3月份，并不是所有人都看好这次反弹行情。相当一部分地产业内人士认为，它与去年成交量呈小波段的涨跌未有本质的区别。由于消费群的观望情绪尚未转成积极的消费心理，尽管成交量高于供应量，但市场并没有出现抢购或者热销的场面，大部分楼盘还在想应对楼市遇冷、增加客户上门量的办法。

第二阶段:小阳春时间:2009年3月-2009年5月 关键词:消化库存
开发商消化存货房价稳中有升

从今年五一前后一周时间内的成交量来看，随着早期降价产品的逐渐消化完毕、市场观望情绪逐步消弭，加上越来越多的现楼供应以及中高端项目的推出，五一前后的成交价格与2008年下半年低位相比，有了一定的提高。而从研究机构提供的4月份的签约情况来看，均价在每平方米5000元以下的产品越来越少，均价在每平方米5000元以上的产品比重已占到八成。

从今年"五一"期间新推出的14个楼盘的价格来看，在城区范围内，均价在每平方米
5000元以下的楼盘仅有2个。合富辉煌市场研究部经理李兴旺当时接受记者采访时认为，在经济形势尚未完全转好的情况下，如果房价继续上升，或将对楼市成交产生较大的抑制作用。开发商在成交量上升时期应该理性定价，走货才是上策。

事实上，在那个阶段，众多开发商减缓了动工和开发进度，全力消化存货，尽管成交趋缓，但不意味着无成交，更不乏低价促销迅速消化存货的楼盘。使今年出现了供需关系的第一次倒置。

由于去年楼市的低迷导致存量较大，楼盘销售周期变长，因此，不少开发商都放缓了对新盘或者新货的入市计划。因此2009年"五一"期间，城区在售楼盘的数量虽然有所增加，但还是以消化存货为主。不过不少开发商也开始趁热打铁，在"五一"期间开始尝试推出新产品、考验市场。即使这样，也有部分楼盘出现销售空档期，旧货销售殆尽，而新品还未推出，走货的节奏加快这是不少开发商始料未及的。

不过，在当时新推楼盘中，也有一部分开发商在"五一"前一周内就开始抢占市场。而"五一"楼盘的销售业绩让众多开发商喜出望外。

第三阶段:快速提升时间:2009年7月中旬-2009年9月 关键词:地王效应炒作房价

豪宅领涨　房价大幅上扬原是炒作

2009年7月本是楼市的传统淡季，但房价却逆市走高。除了这块编号为2009G019的莞城体育路地块成为自2008年以来东莞土地交易市场的最高价之外，业内人士指出，这只是地产商的试探性涨价，若成交量持续下跌，价格将很可能再度下调。此外，这轮楼市回暖与银根放松不无关系。

7月，当记者咨询东方华府三房单位时，东方华府的销售人员告诉记者，价格刚涨，均价已涨到12000元/平方米左右。这跟开盘前的7000元/平方米相差甚远，除此之外，长安一号之前均价为8500元/平方米，7月底的均价上涨至10500元/平方米左右，虎门一号年初为8000元/平方米左右的均价，现在每平方米上升千元，均价达到9000元/平方米。

不过跟价格越涨越高的情况相比，与房价有紧密联系的楼盘销量却不断下降，房价上涨了、成交却少了，这与地产商人为制造一些涨价假相、控制销售数量等一些营销策划有密切关系。东莞中原研究部经理车德锐表示，虽然不少大盘价格跳跃式上涨，
但是销量明显下降，有的甚至是"零成交"。

这段时间，连夜排队购房、交诚意金等情形又开始频繁出现，其中不乏地产商有意地制造供不应求的局面，采取"自买自卖"的营销策略，让购房者产生购房从众心理、造成恐慌情绪。

其次银行宽松的货币政策，让早前困难重重的地产商的资金链一下松动起来，捂盘惜售现象也在这段时间频密出现。"不少楼盘每周都有一定的销量。"东莞一地产代理公司相关负责人坦言，开发商会对楼盘销量进度进行控制，比如规定一周内某种户型的单位销售大概在5套以内，代理公司就必须按照这个量来推进，目前这种以控制销售数量来变相捂盘的现象很普遍。

第四阶段:继续上涨时间:2009年9月19日-2009年12月8日
关键词:6000元/平方米

楼市上演"疯狂"

自7月中旬始，东莞全市住宅均价重上6000元/平方米，并且已持续数周，这标志着，继2006-2007年的楼市价格暴涨之后，东莞住宅均价开始踏上"6000元"之路。

本以为6000元/平方米对于东莞的开发商而言是一道坎，没想到的是，在稍后的9月，这道坎就让东莞的开发商如履平地一般。

2009年9月19日，是属于东莞楼市的日子，东莞城区几乎万人空巷，纷纷赶往万科金域华府和光大景湖时代城的销售现场看房、买房。

业界曾把这两个楼盘称为今年东莞两大重量级楼盘。让很多人不可思议的是，当天万科金域华府来访量超过5000人，光大在家乐福超市商家签约的活动下，时代城门前的马路也被人流挤得水泄不通。

正是这两个楼盘的热销，让东莞在十月份的整体均价大为提升，直逼东莞楼市2007年的疯狂水平。

数据显示，今年国庆，东莞住宅签约均价表现出较大涨幅，均价约6390元/平方米，同比2008年的4738元/平方米上涨34.9%，仅比2007年的6634元/平方米少了244元/平方米。

从"十一"前后的成交量来看，随着早期降价产品的逐步消化完毕、市场正式进入楼市稳健增长时期。房价以小幅快涨的节奏，不知不觉涨幅已达三成半，超过
1500元/平方米。这让不少2008年计划买房却又观望的购房者后悔不已。而从研究机构提供的9月份的签约情况来看，均价在每平方米5000元以下的产品已绝迹，均价在每平方米6000元以下、5000元以上的产品也逐渐稀缺。