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发表于 2010-9-18 06:40:33
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中国房地产的实质是政府坐庄
中国房地产的实质是政府坐庄
中国企业家网 2010-09-17
一个泡沫最终会产生两个结果：一个就是财富的重新分配。就像股市从100点涨到200点再回到100点，这中间什么都没变，起点和终点是一样的，但是从起点走到终点这个过程中，有人买入、有人卖出，所以有的人钱变多了，有的人钱变少了，财富总量没有变，但是重新分配过了。第二，它也是一个资源重新分配的过程，这中间有人投资进去想要获利，结果造成了损失。
而大陆房地产泡沫的情形就是，这个过程中，财富和资源最后都流向政府了。所以你看政府这几年突然变得非常有钱，财政富余很多。那么问题就是，政府要怎么花这么多钱？效率能有多高？会不会浪费？这是最大的问题。
如果把开发商交的税都算进去，他们真的不赚钱。比如绿地集团这么大的公司，你看它整个公司的价值全部是靠土地升值来的，造房子本身是不赚钱的。它最初买了一块地造房子，卖了房子赚了钱，然后把赚的钱全部投进去，还不够买同样地段的另一块地。就只能再去银行借钱，买地段更差的一块地，再造房子，卖掉以后，再拿出全部的钱，同时还要向银行借钱，再去更差的地段继续造房子。所以你看它越做越小，它一直滚动下去但是其实根本没赚什么钱。
再来看万科。这么大的房地产公司，分析员发现它公司的资产构成，其中70%都是靠高价发股票赚来的，也就是说，万科的钱大部分是从股市赚来的，靠造房子卖房子并没有赚多少。所以中国的开发商是不赚钱的，即使他们靠造房子赚了钱，做大了，政府也一定会有各种各样的办法把钱拿走。
去年全国卖房子一共卖了4.6万亿，把建筑成本、毛利、土地税都算下来，这4.6万亿里面政府大概赚了75%，也就是3.5万亿多。去年中国的财政收入总共才7万亿。
中国现在有大量的空房子。已建的六千万套和企业造的三、四千万套加起来差不多一亿套，算100亿平方米吧。再加上城市原来100亿平方米的老房子拆迁等等，这些都加下来，就是已建的和在建的城市商用住房大约有200亿平米。
从量上来看，中国造的房子已经足够住了，不用再造房子了。但问题就在这里--中国房地产的增长和一般老百姓的需求关系不是很大。两亿多人进城工作生活，他们哪里买得起当地的房子？真正需要房子的人买不起，而买得起房子的人，他自己不缺房子住，却在不断地买房子。
糟糕的就是很多人看不到那些空房子，意识不到空房子都是存货的概念。最后泡沫爆掉，一部分空房子可以折价卖掉，就没有损失，那些卖不出去的空房子，就成为烂尾楼，这是真正的损失。还有，政府在房地产业赚了那么多钱，用来搞形象工程腐化掉了，把钱浪费了，这也是真正的损失。
空置率本来应该是政府统计的，但是政府没有做这个事情，或者它根本不想把这个数据搞清楚。
一般国际上来看，比较合理的是，每平米的房价跟一个月工资差不多。如果房价一直涨，那么你的工资也应该差不多同幅度增长。但是你看，上海的平均月工资是四千块，房价平均是每平米二万六，超过五倍了，而且还没有把税算进去。
造成这种局面是因为中国的收入分配结构不合理。中国社会有个很大的问题就是灰色收入。中国的灰色收入有多少？几年前我听央行说有三到四万亿，我觉得有这个可能。但是我不清楚他们是怎么定义灰色收入的。因为在中国，灰色收入是各行各业普遍存在的，做小买卖的不报税、医生老师拿红包、大卖场里的采购员拿回扣，民间的商业腐败是很大的。
但是我说的灰色收入不包括这些，我是按照国际上对灰色收入的定义，就是指与腐败有关的收入，中国官方的腐败是非常非常大的。你看刚抓起来的上海浦东新区的副区长，他在一个小区里面拿了20多套房子。
其实当官的都特别明白这些道理，他知道货币供应量那么大，通货膨胀会很厉害，钱会贬值，而且中国人第一次可以有机会买卖房子，他就拼命买。所以中国有这么多空房子，跟这个有关。从某种意义上，中国的房地产业在回笼灰色收入。以前官员的灰色收入都往国外跑，现在都跑到房地产去了，那么最后还是都回到政府的口袋里去了。
这就带来两个后果：一个，它成为官员灰色收入躲藏的地方，它带动了房地产业的投机，造成泡沫。昨天我跟一个老板聊天，他问一屋子的人：你买房子亏过么？没有吧。一个一个问下来，他说：看，没有人买房子亏过吧？继续买！另一个，它会带来社会问题和政治问题，一方面空房子那么多，一方面老百姓买不起房子。这是很大的隐患。中国的很多事情其实都是政府在坐庄。
在美国你有吃有穿，有房有车，每年还能出去度假一次，就是中产了。中国的中产主要就是因为房价太高，所以觉得生活压力很大。普通老百姓的不安全感让政府的游戏一直维持下去。政府说，你活该嘛，租金不算高，但是你非要买。你看中国历史也从来都是这样，可以做下去，就凑合着做下去，实在做不成了，再推倒重来。
中国人都有贪小便宜的心理，在房地产、股市不是都这样嘛？看别人赚一点，我也想赚，结果辛辛苦苦攒的钱转眼都没了。中国人好不容易才富了点，我就希望他们能把自己的钱看好，不要被骗走。
我觉得中国的房地产继续这样下去的话，中国有一天是要搞革命的，整个社会都会出现大的波动。中国核心的问题是官僚资本主义，是政府本身的问题，它体现和暴露在房地产泡沫和灰色收入上。所以最根本上，中国需要一个健康的体制，你不能靠泡沫来发展经济。太多的钱集中在政府手里是不好的。
所以观察中国经济，就要自己辛苦一点去了解真实情况，去地方看，看地方政府和企业。因为中国是政治经济体系，它不是市场经济体系。
中国的知识分子读书从来都是为了当官，这个和西方也很不一样。在西方，如果你说你是知识分子，那你的起点就是批评政府的。中国的知识分子不是这样。中国人历史上穷怕了，所以整个中国文化都是从饿肚子来的。地主家吃肉都不容易，所以革命就是吃地主的饭，住地主的房，睡地主的老婆，就是这么简单的思维。
据香港媒体9月6日报道，谢国忠上周接受该媒体访问时预测，内地通胀正升温或导致第四季度便有可能加息；加上中央压抑楼价决心坚定，香港火热的楼市泡沫，最快或在9个月后便爆破，潜在跌幅更可高达五成。
以香港楼价目前的水平，只要再升两成便可平了1997年楼市爆破前水平。谢国忠表示，触发香港楼市大调整，不一定要等美国加息，其本地市场总想大陆富豪手持大批人民币钞票赴港买豪宅，托起香港楼价，更是痴人说梦。
谢国忠指出，全球量化宽松的货币政策下，内地通胀只会持续升温，预期到了第四季度大有机会加息，届时内地资金回笼银行体系，目前已“见顶”的内地楼价将开始下挫，加上中港两地的经济“时间差”，香港楼市最快在明年中，便因内地加息及银行收紧信贷而开始下挫。
谢国忠分析指出，目前香港房价平均高达6万港元一平方米，而香港人均月入约1.6万港元，按国际标准香港楼价大挫五成至2倍是有可能的，而爆破时间最快是9个月后的2011年中，迟则延至2012年。 |
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发表于 2010-9-16 19:04:31
