梁京：中国的房地产泡沫已近临界点

FRANKSTON

最近一段时间，中国正在发生的一件大事，就是决策高层认识到，房地产泡沫已经接近临界点。做出这一判断其实不难，因为所谓一线城市，即北京、上海、广州、深圳等大都市，两年之间，房价在所谓“天价”水平之上，又翻了一番。这不仅令这些地方打工的主力，也就是80、90后白领阶层在当地买房彻底绝望，而且形成了二、三线城市房价也要大涨的预期。买不起房的打工者或开始逃离大都市，或用自己的积蓄在还没有严格限购的地方买房，从而带动了更多城市对房价上涨的恐慌，中国房地产泡沫有全面升级的巨大危险。






最近一段时间，中国正在发生的一件大事，就是决策高层认识到，房地产泡沫已经接近临界点。做出这一判断其实不难，因为所谓一线城市，即北京、上海、广州、深圳等大都市，两年之间，房价在所谓“天价”水平之上，又翻了一番。这不仅令这些地方打工的主力，也就是80、90后白领阶层在当地买房彻底绝望，而且形成了二、三线城市房价也要大涨的预期。买不起房的打工者或开始逃离大都市，或用自己的积蓄在还没有严格限购的地方买房，从而带动了更多城市对房价上涨的恐慌，中国房地产泡沫有全面升级的巨大危险。

当权者应该看到，两年内中国的房价总水平若再翻一番，后果将不堪设想。因此可以预期，决策当局今年内将不得不做出非常困难的选择。周小川最近在博鳌论坛上公开承认货币政策导致楼市泡沫“不是预期的后果”，发出了政策将有重大改变的明确信号。

当局的困难选择之一，就是人民币一次性大幅贬值，以便一面稳住房地产的名义价格，一面让工资和消费品价格的水平上升，逐步扭转房地产价格与工资收入者的购买力完全失衡的格局。但是，这个选择不仅会带来严重的通胀风险，驱使更多资本外逃，而且也会对世界经济带来冲击，尤其是可能刺激特朗普对中国采取严厉的贸易保护措施，以压制中国对美国扩大出口。

尽管如此，笔者认为这比另一个选择，也就是主动捅破楼市泡沫，让楼价下跌的风险要小一些。这是因为，中国的房地产价格并非真正由市场机制形成，而是地方财政体制的产物，也就是所谓的土地财政的产物。这一安排让地方政府的收入高度依赖土地批租，因此，房价大跌将带来巨大的政治问题，也会让整个国有银行陷入债务危机。

虽然人民币贬值不可避免，但只要当局维持房价不能跌的预期，一线城市楼市继续上涨的压力就不可能消除，这是因为就业人口向大都市和权力中心集聚的趋势无法改变。人们相信，只有在权力中心才能找到更多的就业机会。这就令权力中心的楼市经常性地处于供不应求状态。

那为什么当局不能放弃限购，放开权力中心的土地供给，充分满足外来就业人口的住房需求呢？因为这样做的结果，不仅会导致大都市越来越难以治理，而且也会造成人口大量外流地区的治理危机。东北地区的危机就与这个因素有直接关系。

也就是说，中国的房地产泡沫，不仅是货币政策过于宽松的产物，而是有更深层的制度原因，这个制度原因就是中央集权的大国，无法为人口的自由流动和空间分布提供一个有效的调节机制。中央集权导致经济运行对行政权力的高度依赖，从而导致了房地产价值对行政权力的高度依赖。经济普遍扩张时，这种格局似乎问题不大，一旦经济下行或收缩，整个行政权力的空间分布格局无法对做出相应调整，因为行政权力扩张很容易，收缩则很难。那些经济相对规模绝对和相对下降的地方政府，面临著无法克服的政治障碍。这种“棘轮效应”正是中国房地产泡沫难解的根本原因，也是当局多年不敢正视房地产泡沫难题的根本原因。

最近北京决定让几个发达省份对口解决东北三省的困境，说明当局已经在寻找解决地区不平衡难题的办法。但房地产泡沫已经积聚的风险，依然可能会放出今年最大的黑天鹅。