深圳百强房企资金断裂 这一轮调控死的会更多！

诚毅

                                         深圳百强房企资金断裂 这一轮调控死的会更多！

【阿波罗新闻网 2017-06-18 讯】

最近深圳地产圈流传着一则百强房企奥宸地产资金断裂传闻，员工爆出被欠薪3000万。这一轮地产牛市如此火爆，你很难想象现在居然就有房企出现资金断裂的问题。其实跟上一轮调控有关。
美联储15日凌晨加息，同时公布缩表计划，与中国收紧货币政策一样，也是一个逐步收紧的过程。这对调控中的中国楼市而言，影响不可能立竿见影，逐步显效，需要时间。小编断言，今年楼市风起，明年就有城市下雨了。

1、温水煮青蛙
美联储15日已经在年内第二次加息0.25%，这一轮香港也跟随加息。但我们央行还是不跟随，主要是因为我们的经济还很低迷，加息会让很多实体企业受不了，不利于稳增长，也会很容易引爆高杠杆企业的资金链。而且近期汇率趋于稳定，短期不用担心资金外流了。
要知道，这一轮唆使老百姓加杠杆，但也没有让民企、国企去杠杆成功，他们的杠杆率都是不降反升，一加息就很难受。
不过央行能拖住一二三四次不跟，还能拖的了七次八次无动于衷？美国今年预期还有一次加息，明年还有三四次。
加息对市场的影响，一般是个累进的过程，一两三次没感觉，七八次肯定会感到冷风来了。不仅如此，美联储还公布了缩表计划，年内开始缩减，每三个月调整一次，逐渐加大缩表幅度，这个渐进的过程，与加息是一样的，会逐步影响我们缩紧。
所以我们现在看不到美国加息，中国调控楼市，利率上调，对房地产的影响有多明显，但我想明年肯定就不会这么平静了。
其实我们今年已经缩紧了，14日我们5月的M2不是已经缩到个位数了吗？
这是自从1986年有统计以来，M2增速首次跌破10%的历史性大关！而且央行说了，未来M2个位数增长将是新常态。这相比过去两位数增长，毫无疑问就是货币紧了。
我觉得这一轮调控跟上一轮还有不同的地方，这一次明面上的利率迟迟不上调，不像上一轮连续加息，影响立竿见影。
目前只是银行新的贷款被动利率上调，对存量贷款没影响，所以市场就是温水煮青蛙，见效很慢。
未来新的客户利率逐步上调，就会导致客户观望情绪增加，成交量下降后，就会影响价格，你的房子就难卖。70个大中城市的楼市拐点在上个月已经来临，拭目以待吧。
2、资金断裂

奥宸地产的资金断裂问题，实际上是沦陷于上一轮调控中，虽然从2015年开始，政府救市市场回暖，但奥宸一直未走出泥潭。
奥宸地产在2014年就开始出现了资金断裂的问题，云南2个项目停工，深圳项目去年也被司法查封。
究其原因，也是因为上一轮房地产牛市时，奥宸地产步子迈的太快，2010年老板放出豪言，三年销售要做到200亿，挤进全国房企前20强，完成几大城市群布局。
虽然2015年奥宸地产通过出售深圳优质土地，缓解了部分资金压力，但始终没有周转过来，与这一轮牛市也无缘。

不说08年那次特殊的金融危机，就谈上一轮调控，周期长达四五年，全国倒下的小房企也是不胜枚举，二三四五线城市的烂尾楼遍地开花，还不乏知名的百强房企，举三个例子。

1、2011年9月，绿城开始被破产的流言所困。2012年断臂求生，引入香港上市公司九龙仓作为第二大股东，又将一部分项目卖给融创。2013年新疆项目遭遇合作方的恶意构陷。2014年经济下行，中高端房地产的销售越发困难，最后，掌门人宋卫平出售大股份给融创孙宏斌，经营了20年，产品在行业内口碑非常好的绿城，以改名蓝城告终。这几年，哪还有他们的声音。
2、2014年，深圳的光耀地产出现资金问题，在惠州的多个项目停工，通过民间借贷和高息从银行借款，也未能扭转局面，最后破产。光耀拿下的项目，都是在2011年到2014年，多数位于惠州，惠州在投资热潮过后一片狼藉，成为鬼城不说，房子根本卖不动，利用高利贷资金，根本无法自救。
3、同样在2014年，江苏华光地产资金链出现问题，项目融资难，信托融资中途叫停，到2015年8月，华光地产被宣布破产清算。
破产原因，也是因为之前几年房地产形势大好，华光地产步伐迈得太快，拿地过猛，08年高价拿下的地一直不敢开发，不考虑土地价格，所以才导致资金链断裂。虽然2015年市场有回暖迹象，但华光没有等到黎明，其在南京处于开发状态的三个项目全部宣告资金链断裂。
而这些破产的房企，都是因为调控引发的，资金紧缩、扩张太快、产品不适销，高成本融资等问题。有的幸运的躲过了上一轮调控灾难，艰难的熬到了黎明，而有的就倒在了黑夜里。
3、未来几年将重演悲剧
别以为这只是过去的历史，这一轮调控，同样的破产悲剧在未来几年又会再次上演。
每一次房企都是好了伤疤忘了疼，这一次牛市中，作死的拿地，抢地王，房子卖的太好，兴奋过度，预期房价还将继续往上冲。
他们压根没去想这一轮货币收紧后，会有什么后果，房贷收紧，销售款回笼周期拉长，融资变难资金链能不能撑住，高价拿的地，等市场调整价格下跌时，开发出来还有没有钱赚？
也许大家觉得调控只是短期行为，熬几年又是一片光明，同样的手段，会不断轮回。侥幸的赌博心理，要看你有没有这个运气！
我相信，不管是否能真正壮士断腕，出台长效调控机制，至少这一轮调控周期，也不会少于四五年。
很多人看到身边利用杠杆炒房的人，瞬间暴富，甚至是实现财务自由，因此心有不甘，凭什么别人没本钱也可以咸鱼翻身，而自己却要傻逼的靠努力工作攒首付？因此也跟着利用杠杆投资房子。
他们预期，市场调整最多两三年就会过去，因此准备着两三年的月供资金，利用各种银行贷款资金在拆东墙补西墙。


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