中国地方政府举债购买过剩住宅暗藏凶险

FRANKSTON

来源: 华尔街日报



　中国政府缓解地方住房供应过剩局面以及消化现有空置房的行动正带来新的问题——很多城市的债务进一步增加。

　　按照中国政府的指示，国内200多个城市过去三年一直在收购房地产开发商过剩的住房，让老旧社区以及附近村子的人入住。支持上述购买计划的中国住房和城乡建设部称，计划将该项目延续至2020年。

　　这项受到央行贷款支持的策略已拯救了住宅开发商并提振了房地产市场，穆迪的数据显示，房地产市场在中国经济增长中的比重为三分之一。

　　这清楚地展现出习近平领导下的中国经济情况，以及他在下一个五年任期将面临的经济挑战。中国共产党五年一次的全国代表大会将于周三开幕，此次会议将确定习近平的下一个五年任期。

　　北京的研究公司龙洲经讯(GaveKal Dragonomics)分析师咬丽蔷(Rosealea Yao)写道，中国政府用创造性的新方法为住房市场提供支持，这令人印象深刻，但这也表明，中国经济增长仍依赖房地产市场。

　　过去，中国政府通常通过建设住宅来安置拆迁或棚改居民。但是根据龙洲经讯的数据，去年，从东北铁锈带到这个拥有370万人口，位于安徽省中部农业地带的城市，地方政府支出了1,000多亿美元从开发商手中购买住房，或为购房者提供补贴。

　　这一策略受到债务周期的支撑。一些城市从国有银行借款，用于购买住房以及提供购房补贴，随后把更多地块出售给开发商，把出售所得用来偿还贷款。由于建造了更多的房屋，开发商累积了更多的债务，可能会需要政府再度出手救助。政府债务攀升，崩溃风险也日趋加大。

　　为了消化现有的楼盘，政府也尝试了其他一些办法，例如提供现金补贴，鼓励从农村来的打工者在城市购房，不过该计划是首个政府本身成为购房者的大规模举措。

　　根据新华社的一篇文章，中国住建部副部长陆克华5月份表示，该计划在稳定经济增长方面发挥了积极作用，他呼吁争取尽早消化房屋库存。

　　本周记者就该计划向中国住建部提出问题，但未得到回覆。

　　三年前蚌埠的房价呈下降趋势。设在上海的调研公司易居中国创新研发中心(E-House China R&D Institute)称，以当时的销售速度，2014年的房屋库存将需要近五年时间来消化。

　　在差不多同一时间，蚌埠市政府开始收购房产，现在还在继续这样做。该市称，去年从开发商手中收购了近6,000套住宅。

　　蚌埠市一位监督政府收购项目的官员9月份称，9月份该市的住房库存的消化周期降至四个月。8月份房价较上年上涨15%，高于国家统计局编制的70个城市房价基准指数8.2%的涨幅。

　　北京和上海的居民已经习惯了这样的房价上涨，但对于一个缺乏特色旅游或就业吸引力、规模相对较小的城市来说这是非同寻常的。

　　蚌埠曾以养殖淡水珍珠闻名，但该市的牡蛎市场早已不复存在，现在经济主要集中在粮食、花生、棉花以及占据城市周边农田的住宅街区上。在谈到居民的夜生活时，该市宣传部一位官员指着在广场上跟着中国流行乐和电子乐跳舞的中年妇女称，这就是。

　　在中小城市房地产具有举足轻重的地位，开发住宅库存过剩或者房地产开发陷入困境可能产生严重后果。

　　供应过剩会挫伤开发商开发新项目的积极性，并令房价承压，这样居民家庭就更加不愿意买房。然而另一方面，若需求过热则会导致债务激增，一旦房价突然下跌，金融系统将非常脆弱。

　　由于担心推高房价以及刺激投机性需求，蚌埠市官员对于政府对房地产市场干预的公开宣传非常谨慎。负责这一计划的市政府官员称，现在已经不像前两年那样经常提到这一计划，房价的波动已经很大，有些难以控制。



位于蚌埠市郊的住宅项目东方都市(Oriental Metropolis)是在四年前房地产建设热潮时动工的，但之后房地产库存过剩拖累房价下跌，买家购房意愿降低。这家开发商手头积压了大量未售出住宅。

　　负责该项目开发的蚌埠明源房地产开发有限公司(Bengbu Mingyuan Real Estate Development)策划人员Ding Qian说，2015年由政府组织的看房团开始出现。她说，到2016年10月份这家开发商售出了20栋完工住宅楼，其中大约10%的购房款来自政府资金。

　　她说，现在房源已经售空。这家开发商已经在加快开发42栋新住宅楼，总计大约4,000套住宅，并且将售价上调40%。

　　一位新住户、现年26岁的汽车厂工人称，他家被政府拆迁，四个月前他搬入了东方都市小区。他用人民币81万元（合12.2万美元）政府补偿款的一部分，以人民币43万元买了一套住房。他表示，这套住房比不上他们村里的房子，面积要小很多。他说，他计划用剩余的补偿款再买一套房。

　　负责该项目的这位蚌埠官员未披露该市住房收购项目的详细情况，但表示，蚌埠已从国家开发银行(China Development Bank)人民币190亿元的授信额度中贷款人民币100亿元（合15亿美元），用于收购住房和提供补贴。

　　易居中国的数据显示，2016年地方政府向国家开发银行这一政府的主要住房贷款机构借款人民币9,725亿元，该数字是三年前水平的九倍；易居中国汇集来自银行和政府网站的数据。根据官方媒体新华社(Xinhua News Agency)的报道，去年超过一半的贷款用于收购住房或对购房进行补贴。这些贷款的其余部分用于为政府建设的住房项目提供资金。

　　政府在住宅市场中的作用继续扩大。易居中国从政府官方数据中判断，去年中国销售的所有住宅建筑面积中，18%由政府实体或通过政府补贴购买。该机构称，今年这一比例可能升至24%。