沈凌：行走在剃刀边缘的中国房产税

FRANKSTON

房产税是悬在中国楼市上方，也是悬在中国改革开放四十年成果之上的达摩克里斯之剑。因为在过去四十年里面，一般的老百姓辛辛苦苦积累起来的家庭财富，一多半凝聚在房产上。中国住房自有率超过80%，远高于发达国家比如德国。如果未来对房产征税，实际上就是对老百姓过去四十年辛苦工作的劳动成果征税。

那么，这样的财产税合理吗？

不少专家引述美国或者德国的例子，认为这些发达国家都在对房产征税，为什么中国就不可以呢？“淮南为橘淮北为枳”的道理告诉我们，同样的树在不同的环境条件下会有不同的果实。德国这样的发达市场经济国家，土地基本私有。对房产征税，实际上是对房产脚下的土地征税。因为你房产坐落于这个位置，享受了周边的公共设施的便利性，所以需要为此付费。这是房产税的法理基础。你交的房产税也都用于社区公共设施的改善，进一步增加了你的土地的价值（体现于房价的上涨）。

而中国的土地本来就不是房屋所有人的，而是房主向政府租赁来的，目前体制大体上是70年的使用权，也有不少是更加短的时间。前一段时间温州就有部分的20年租赁期的土地使用权到期了，住户在出售房产时遇到了法律上的障碍。所以从理论上讲，土地周边的公共设施的改善带来的土地增值，并不属于房主，在土地使用权到期之后，国家是有法律依据将土地收回，或者重新估价，按照新的使用权价格再次出租的。因此，作为土地的租赁者，中国房主有什么理由为了不属于自己的财产缴税呢？

中国政府在建立出租土地的制度时，参考的并不是德国这样的市场经济国家，而是学了香港。香港当局因为本来就是从清政府手里租了一百年的土地使用权，所以也不可能出售土地，只能转租土地。所以，香港政府也从来没有向房主收取什么房产税。现在中国政府卖地的时候学香港，手里保留了土地所有权；征税的时候又想学德国，实在是不太讲道理。

新的税种不合理，那么现有的中国特色的制度好不好呢？

其实在我看来，中国政府现有的土地批租制度并非不好。它至少解决了发展中国家城市发展初期对资金的迫切需求。我倒认为：如果中国政府真的如习近平主席所说，有点儿制度自信的话，那么就应该坚持这个好制度，不要照猫画虎学习西方的房产税制度才对。

举例来讲：某块土地的价值一百万，按照2%的税率征收房产税，政府每年收入两万元，这或许足以支付周围的公共设施，比如地铁，的维护费用。但是对于发展中国家的政府来讲，目前需要的是建设一条新地铁，而不是维护一条老地铁。这样对资金的需求不是2万元，而是100万元。那么可能的办法就是政府举债，向银行借款修地铁，然后用未来的税收收入偿还。这样就形成了政府公债。

现在的中国土地批租制度就是把未来70年的房产税一次性收取了，于是就刚好提供了修建新地铁的费用，并不需要政府来负债经营。而房主一下子拿不出这70年一次性缴纳的税怎么办呢？他们通过房产抵押贷款从银行获取资金，用未来数年的个人收入还本付息。实际上是用老百姓举债的办法修建了新地铁，这样形成的是家庭私债。

那么用私债代替公债，会不会更加有效率呢？

政府发公债修建公共设施，最缺乏的是效率考量，因为它缺乏市场竞争的制约。一旦政府规划失误，某个地方用公债修建了公共设施却没有人住，收不到房产税，形成债务负担，就要全体纳税人强迫承担，政府本身并没有能力对此负责。而现在中国政府的土地批租价格是用招投标形成的，于是就比单一的税率有了更加多的弹性。一块地的批租价格高不高是由市场决定的，也是由房东承担风险的。一个地方土地价格太低，就是市场发出的信号：这里不需要大兴土木；如果这个地方高价拍出了土地以后没有人住形成资源浪费，并不需要全体纳税人承担风险，仅仅是这些投资人投资失败而已。

至于有人认为可以通过开征房产税来抑制房价的想法，我觉得这样的抑制效应顶多就是一次性的，开征新税而不取消原有税费，当然会抑制交易，有助于降低房价。但是一旦开征以后呢？税率相对稳定，并不能时时刻刻调整，房价高了低了都有一个稳定的房产税率；还不如土地批租的拍卖制度，其价格（其实就是70年房产税的税率）更加富有弹性，从而可以对房产市场做出灵敏反应。

现在还有人担心：政府收到了70年一次性缴纳的土地租金，全部用于公共设施的建设，钱用完了，以后这些基础设施的维护费用怎么办呢？

这或许是德国按年征收房产税的好处所在。但是在目前中国的土地批租制度下，并非不能解决这样的问题。比如，政府可以规定所有土地批租所得款项的一定比例（比如10%）存放于某个公共基金，作为未来的维护费用。这样的制度并不是我首创的，中国政府已经在运用，比如中国房主买了房子以后都要强制缴纳一笔公共维修基金，只不过目前这个基金仅仅用于公寓楼内的公共设施维护而已。如果把这个逻辑运用于政府的土地收入，那么也照样可以解决城市政府维护整个城市的公共设施的费用，而不需要花费巨大的社会代价开征不讲理的新税种。

所以，即使从政策制定的成本收益比来讲，开征房产税也未必是一招好棋。

最后，千万不要低估开征房产税的社会代价。

为什么我认为开征房产税的社会代价会很大？不仅仅因为这是对过去四十年改革开放成果的征税，而且这会造成社会阶层的割裂，也会引发对产权保护的怀疑，最终阻碍中国经济增长。这对试图复兴中华的现政府来讲，实在是非常危险的政策。

不少人现在推测：房产税会采取累进制，也就是对多套房征税，而豁免首套房。暂且不说这样设计的合理性。但就这样的设计效果来讲，无非是“杀富济贫”，必然造成富人对产权保护制度的怀疑，从而抑制投资，加速用脚投票。这或许会比“李嘉诚出走”的消息更加有杀伤力。

而且，即便对多套房征税，也未必对穷人有好处。因为多套房一般来讲是用于出租的出租房。对出租房征税，其税收负担必然会在房东和房客之间分摊，具体的分摊比例由当时的市场情况而定。在大城市，由于中国城市化进程还在继续，新人口流入，对租房需求略显刚性，那么这样的税收负担就会主要由房客来负担。这是经济学最基本的道理。