公摊面积：中国房价的皇帝新装

雨夜

取消公摊面积：撕掉房价的皇帝新装

2019年02月23日  财经新闻              

2月18日，住房和城乡建设部官方网站发布《关于等38项住房和城乡建设领域全文强制性工程建设规范公开征求意见的通知》。而其中2.4.6条指出：“住宅建筑应以套内使用面积进行交易。”



国内买房的都知道，现在我国绝大多数地区都用建筑面积计算房价，而购房建筑面积主要包括两个部分：即：套内面积+公摊面积。
房屋套内建筑面积由房屋套内使用面积，套内墙体面积，套内阳台建筑面积三部分组成。而公摊面积主要包括两部分：
第一部分包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积等；第二部分包括：楼宇（套）与公共空间之间的分隔，以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的50%。
也就是说，购房人所支付的总价中，有一部分是分摊公共面积所支付的对价。而分摊面积的具体操作犹如“黑箱操作”。现在一套房动辄数百万上千万，几乎是中产家庭半生甚至一生所得，需要动用六个钱包才能买一套房。但大家对付款买的这套房子的面积却稀里糊涂，天下苦“分摊面积”久矣。
所以，虽然是征求意见稿，但这是住建部首次在官方文件中明确提出房屋应由套内面积来进行交易。一石激起千层浪，关于“取消公摊面积”的消息瞬间铺天盖地。
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公摊面积制度的由来细节上已很难考究，但主流观点都认为公摊面积制度是当年在复制香港住房制度时，随同招拍挂、预售制一同引进。
有一种流传较广的说法是，上世纪50年代，本来房子是整栋整栋卖，但是价格高，少有人问津，香港开发商就拆成一层一层卖，没有公共面积分摊问题，每层单价下降后，销路提升，后来香港开发商就干脆拆成一个个单位卖，购买门槛更低。
但因为户型、占用面积不一样，遇到了公用面积分摊的难题。不过香港开发商深谙拔鹅毛不让鹅叫的艺术，想到了一个法子，他们按照“公共契约”的模式，把整栋大楼的土地和全部的产权以建筑面积的方式，按照一定的比例分配给了所有的住户，也就是按建筑面积计价，这样还能更极致的降低每平米的单价。这就是公摊制度的由来，公摊二个字的原意，就是公共摊派。
这种说法无从考证，但香港很长时间内就是按含公摊面积的建筑面积计价。改革开放后，当年财政捉紧，福利分房制度推行不下去，我国开始探索福利分房外的住房政策，相关部门把目光投向了与深圳一水之隔的香港，香港几个顶级地产富豪受邀北上建设新中国，顺便把他们发家的秘籍传入内地。比如，1987年深圳从香港引进了土地招拍挂这个模式，1994年从香港引进楼花形成内地的房屋预售制度……公摊面积大概也是那时从香港引进。
资本从出生开始，每个汗毛孔都流着鲜血，而公摊面积就是为资本吸血打掩护。
“公摊”积弊在于提供了开发商“暗箱操作”的空间。
直到今天，关于“公摊面积”都无法律和行政法规加以约束，现行国家标准中甚至还没有“公摊建筑面积”和“公摊系数”这两个术语。由于没有统一的标准规范，在实际情况中，公摊面积有多大仍然是开发商测量的，这样就会出现同一项目的建筑面积相同而套内使用面积不同、开发商调节公摊面积等问题。而消费者个人根本没有能力对一幢楼、一个小区进行测量，公摊面积往往就成了“一口价”，开发商说多少就是多少。
最关键的是，按建筑面积计价扭曲了真实的房价，通过钻研消费心理，做低房屋每平米单价，影响购房者消费心理，助推了炒房风气。这就像A股炒作高送转，H股拆股，把每股单价做低，显得每股更便宜了
放眼全世界，欧美都是按“套内使用面积”或者“套内面积”来计算房价。只有中国内地和中国香港地区使用公摊面积计算房屋面积，而香港在2013年就结束了房屋销售的“建筑面积”时代，现在只有内地沿用公摊面积。
由于采用建筑面积计价，而建筑面积中的公摊面积又各不一样，使得不同小区、地区以及国家之间的房价比较意义不大，失去对购房者的指导作用。
如是金融研究院就曾发表报告指出，考虑到中国内地常用的为建筑面积，核心城市多为带电梯住宅，选用70%的得房率，进行折算后可以发现，上海、北京和深圳中心区域实际房价分别为21760美元/平方米、21554美元/平方米和18736美元/平方米，已经超过伦敦和新加坡，仅次于香港，且与香港差距进一步缩小。
而近年来，随着商品房价格攀升，限价政策影响，开发商不断推高公摊面积和公摊系数，使之超过30%。2010年，山东高密某楼盘推出后的公摊系数甚至超过52%。在某些项目，上述得房率70%的假设还是偏保守了。
一般我们会用房价收入来衡量一个地区的房价泡沫程度。而如果采用折算后的得房率计算房价收入比，那京沪深更是高的惊人，分别达到63.36、62.8和57.34，远远超过香港，成为全球买房负担最高的城市。
公摊面积制度就是中国房价的皇帝新装。
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从公摊面积诞生开始，针对公摊面积的质疑声就从未间断。
2008年，民盟甘肃省委会曾在相关提案中建议，现有房屋面积中的“公摊面积”有违《物权法》精神，应该取消，并建议房屋面积测量交给业主委托测量。
2018年7月30日，《新华每日电讯》发文《“公摊面积伤民”矛盾亟待求解》，将公摊面积的讨论推上了风口浪尖。
随后，人民日报也发文《买100平方米的房子只得70平方米，“公摊面积”让我们很受伤》。
但质疑出发点多是站在维护消费者权益角度，这次征求意见稿中建议取消公摊面积也应是出于此考虑。对于开发商而言，在“限价”的背景下，开发商试图借助公摊面积变相涨价，公摊比例大、捆绑装修等问题层出不穷，使消费者在购房时需支付更多房款。未来的商品房定价面积基准与国际接轨，按套内面积计算后，通过调节公摊面积的腾挪空间也会消失，有利于透明消费，让消费者明明白白购房，减少房地产交易纠纷，保护购房者的合法权益。
但不可忽视的是，取消公摊面积，就像撕掉房价的皇帝新装，或许会有意料之外的影响。
长期看，理论上，房屋的总价取决于供需基本面。羊毛出在羊身上，取消公摊面积，自然就会把价格加到套内面积上，最后导致按套内面积的单位售价会提升，但总价保持与取消前一致。
比如在2012年，香港出台新政，结束了房屋销售的“建筑面积”时代。2013年政策正式落地实施，采取“套内面积”作为唯一计价单位，逐渐破除过去“公摊面积”模糊导致的市场沉疴。（注：香港的“实用面积”，相当于内地的套内建筑面积。）而香港房价在203年后仍然快速飙涨。取不取消公摊面积计价并没有影响房价长期走势。



实际上，国内也有地区试点套内面积进行计价。早在2002年，重庆市人大常委会就以地方法规的形式，首次对商品房的计价方式做出明确规定和要求。2002年6月，重庆人大常委会通过了《重庆市城镇房地产交易管理条例》，要求：商品房现售和预售，以套内建筑面积作为计价依据，商品房买卖合同及商品房权证应当载明共享部位及设施。但长期看，重庆房价总价也是该怎么走就怎么走。
但是，撕掉这个“遮羞布”后，或许中国房价冠绝全球的“长处”就表露无遗。
而短期看，这种名义价格的上涨会影响购房者的消费心理，过去由于“公摊面积”的障眼法，助推了房价非理性成分。当价格变得更加透明时，消费者会更加理性，使得房价更加真实理性。同时，也会增加过去公摊面积大的房屋二手房交易的难度。
比如，一套100平米的住宅，按建筑面积10万/平，70%的实际住房率，将来按照套内面积交易，房子变成70平米，销售单价就变成了14.3万元，每平米名义价格飙涨43%。或许就有消费者望而却步。
在当下房价需要维稳的情况下，任何风吹草动都能击倒房价的“最后一颗子弹”。
但值得一提的是，这份文件还处于征求意见稿阶段，距离正式文件通过以及落地实施仍存在不确定性。而且实际情况中，取消公摊面积还要考虑其他各种政策、标准的修改以及取消后的影响等，比如对存量房屋二手房交易定价的影响。
在2013年，香港特区政府推行了多项主要措施，包括以法律法规形式厘清关键概念、设置合理过度期、设立执行部门进行监管、发动力量推广普及等。所以即使文件通过，到正式落地实施也需要一段较长的时间。