西安房子已饱和：400万套住房，740万城镇人口

雨夜

西安房子已饱和：400万套住房，740万城镇人口

https://new.qq.com/omn/20190729/20190729A06GYV00.html  

2019/7/28

    网红城市西安的楼市发展在全国也是有目共睹，其实成为网红也需要实力才行的。西安的楼市地位是靠强大的购买力支撑起了持续上涨的房价。是西安人喜欢买房吗？只有西安的房价已经出现40个月上涨，其中上涨的幅度连续6个月领跑全国。介于房住不炒定位之下，房价的上涨已经脱离了稳定这一基本要求，所以，6月20日，西安楼市限购政策陡然升级，只有在西安落户满1年或者社保连续缴纳12个月才能买房，其中非西安户籍家庭社保缴纳由2年上升到5年。

    调控升级后，西安楼市还会那么火热吗？我们从两个准备开盘的楼盘正在登记数量来真实的感受一下，需要说明的是，这只是一种现象，大家不要以偏概全。当然也可能反映出购买力的变化。位于曲江某公馆工项目，拟出售210套房子，登记第一天，就有超过登记250人，看来，销售不存在压力了。其精装超高层拟开盘均价13005元/㎡，这个价位对于当前准备买房的刚需来说，刚好能够接受。位于城西的某宏府MOMA项目，拟出售364套房，准备以均价12500元/㎡开盘，登记两天后仅238人，看来买房人用钱进行投票后，已经证明其性价比不高已经成为事实。所以，从新盘登记情况可以说明，西安人盲目抢房的时代已经过去，高性价比的房子才是购买的核心。

    西安的房价已经出现连续40个月上涨，是因为西安人需要房子居住吗？现有的房子不够吗?

    我们来看一看西安现有住房的数据。根据《西安晚报》报道 ：从西安市住宅房屋总量已超过400万套，其中不含农村、城中村、部分军工单位及城改安置房的住宅房源数量。一半以上的房屋建设于2010年以后，占西安存量房的51.3%。其中，1990年以前的房屋占比6.5%，1991-2000年之间的占比13.8%，2001-2010年占比28.4%。

    2018年末常住人口1000.37万人，常住人口城镇化率74.01%。也就是说西安城镇常住人口仅740万人，按现在的400多成套住房计算，西安住房已经开始出现空置，西安人已经不差住房。由于1990年以前的房屋占比6.5%，这部分房子按现有的居住标准已经属于老破小，除开学区房的价值外，这部分人是存在换房需求的。同时，由于人口的流动去向是由农村、县城向省城流入，所以，西安现有的楼市还能保持稳定。但是，县城的房价基本到顶，可能再无涨价的空间，而西安主城区由于人口流入还会持续，虽然购买力已经消化，仍然有新的需求出现。所以，西安房价暂时还是稳定为主。

    同时，我们也应该看到，由于二手房上市流通的大量增加，以及新房建设进度的保持，房子的可售数量已开始超过流入人员的购买需求。所以，从现在开始，西安楼市的库存会逐步增加，当库存超过临界点，西安房价还是会出现下跌的走势。当前部分二手房降价其实已经说明这个问题，大部分二手房出售价格已经低于去年高峰期，议价空间在10%左右。

西安市住宅房屋总量已超过400万套，其中不含农村、城中村、部分军工单位及城改安置房，包括上述不含农村的所有房源以后，估计500万套，可以容纳1500万人居住。但是，西安现在只有1000万人，740万城镇人口。其实全国基本上都是这样。这是一个疯狂的国度。

跟帖：

郊区的房子全是空的，有次去礼泉，一个多小时的车程，全是望不到头的房子，在高速路两边，空的。
各个城市都是同样壮美的图像。
说它们是房子，还不如说是凝固在钢筋水泥中的钞票。
最终会有一天，全国的房地产突然熄火，大量行业惨淡经营，大量人口失业。

coming

谢谢。发表了。