疫情持续重击，2020年中国房市断崖式下跌(图)

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贺军

新型冠状病毒疾病肆虐下，中国房地产市场受到严重打击。 图／路透社

去年之前已经濒临崩盘的中国房地产市场，在2019冠状病毒疾病（COVID-19，新冠肺炎）爆发影响之下深陷停滞寒冬，更如雪上加霜。新冠肺炎对中国房市的打击相当明显，今年2月份交易量创下近10年最大跌幅，可谓跌至冰点。

根据中国媒体《界面新闻》3月5日报导，「易居中国」旗下克而瑞信息集团的研发部门CRIC研究中心发表最新数据，显示中国27个重点城市2月份的新建住宅成交量比去年同期下滑77%。疫情较为严重的武汉、重庆甚至创下零成交纪录。

房市断崖式下跌

随着肺炎疫情扩散，中国房市不仅持续大量破产之趋势，大型房企也自身难保，例如中国恆大集团2月16日祭出全数75折的史上最大促销活动，成效不彰。中国恆大集团曾于2019年9月爆传流动性危机，当年上半年债务激增约200亿美元，到达1,137亿美元高点。

此外，中国招商证券针对中国36个城市房屋销售统计数据指出，新屋销售于2月首週崩跌90%，旧屋销售也崩跌91%，显示肺炎疫情对中国房产市场冲击规模相当惊人，并已造成断崖式下跌。

而在去年底疫情爆发之前，中共当局为了「去槓杆」以及抑制严重的炒房炒地乱象，已经实施限购命令，并且紧缩房贷条件。加上因中国经济下行，房产市场情绪以及景气持续低迷，不料年关爆发的肺炎疫情越演越烈，一发不可收拾，中国房市普遍面临断头破产或者忍受凌迟之势。

直到2月中旬，中国仍有超过100个城市的售屋销售点尚未能开放，甚至深圳政府宣布禁止举办房屋销售活动；郑州政府则下令在3月中旬之前，不得进行房地产建设。

对于视短期钜额现金流量为营运命脉的房企而言，中国疫情即使会在第二季和缓，仍足以导致企业破产。标普全球评等（S&P GlobalRatings）指出，资金流动性较差的房企之困境将严重恶化。

房地产市场据估计占中国GDP的25%，肺炎疫情使许多建案延后销售、潜在购屋者与投资者却步。英国《金融时报》近期报导，肺炎疫情重创中国高达3兆美元规模的房地产市场。据悉，1月底中国展开武汉等第一波封城后，广西等多省便暂停新建案销售活动。

CRIC研究中心并且指出，2月份北上广深四大一线城市总成交量同比下跌73%；二、三线城市总成交同比下降78%；三四线城市受到的冲击尤其大，主因今年返乡置业较少，加上当局推动二线城市开放人才落户政策，吸收大量三、四线城市潜在需求。

许多房产交易活动以及金流受限，市场呈现半昏迷状态。 图／路透社

中国知名房企2月份业绩重挫概况，例如富力地产（02777.HK）、融信中国（03301.HK）销售额同比皆下挫约六成，首创置业（02868.HK）同比下跌超过八成。CRIC研究中心数据显示，今年2月全中国前百大房企销售额同比下滑37.9%；若估1至2月累计销售额，同比降低23.8%。

更糟糕的是，这些销售额可能都有严重的灌水乱象。

根据《乐居网》3月5日报导，目前许多房企以线上订房取代实体购屋，为争取客户以及在投资人面前撑住销售表象，而陷入恶性竞争。线上订房门槛越来越低，几千元就可以订房认购，并且一段时间之后可以无理由退房。许多房企甚至强迫员工先行认购，导致实际销售额灌水，许多房产并没有卖出去。

另有知名商用不动产业者近期针对约700名房东、租户、投资人进行电话民调，发现超过九成商办房东与租户皆认为，2020年欠缺扩大租赁之意愿，高达七成租户认为商办租金可能下跌。受访的337名商办租户中，有45%明显感到业务量减少。

北京严守经济最后防线

此前中国房市低迷已久，加上疫情延烧失控、未见缓和，许多房产交易活动以及金流受限，市场呈现半昏迷状态，即使要回到惨澹的2019年都很困难。

中国房市面临空前考验，例如今年元旦至2月10日，40天内已有多达96家房企破产。相较之下2019年上半年有270家房企破产，全年突破500家破产，已是历史新高。

根据市场研究谘询机构「中国褐皮书」（China BeigeBook），近日公布肺炎疫情爆发后第一份中国经济调查报告指出，中国市场实际情况比新闻媒体所报导还要糟糕。至少三成中国企业仍未复工，也由于没有现金流挹注，将有数百万家公司拖欠债务，形成灾难。

中国褐皮书在2月份完成对1,400多家中国企业的调查，执行长米勒（LelandMiller）接受美国财经网站MarketWatch访谈指出，目前中国的局势比媒体报导严重许多，而对中国经济最重要的观察对象正是房地产行业，「因为这是北京最后一道防线」。

在肺炎疫情黑天鹅的干扰之下，2020年伊始，中国房地产市场已经比去年普遍的预测更为恶化、更不可捉摸。

房地产市场是观察中国经济的重要指标，目前情况较去年更加低迷。 图／法新社