别听经济学家瞎忽悠 上海房价大势已去

xiangxiang

商业周刊

              
         

最近每次和朋友吃饭，不免谈到上海的房价，于是每每会和已经买房的朋友发生一些争执。由于我是学经济学，工作又在金融圈内，每次都把朋友说的悻悻而退，经过几次后，想到应该把自己关于上海房价的判断以及推导原因写出来以供更多朋友讨论。

其实说的简单点，如果把一个人的买方行为看作是一项投资（即使是自住住宅业可以看成是自己从自己口袋里每月受到租金），那么投资的价值归根到底取决一个因素：租金。

在不考虑贴现的情况下（即不考虑未来1人民币可能进相当于今天的0.5元这个经济学基本原理），目前上海的房价/年租金比率大约在30左右（在半年前的房 价最疯狂的时候部分区域达到的了50），这就意味着即在不考虑贴现的因素下，你说投资的一套房产要用30年的租金才能收回，如果进一步考虑贴现因素，这个 比例将进一步恶化。而参考外国成熟的房地产市场，房价/年租金大约在15左右。

可能会有很多人说，中国的经济潜力等等因素作用下，上海房价/年租金比率就是应该高。那么接下来，让我们看这个比率的变动趋势，随着房产市场的成熟，房价 /年租金的比率将逐渐与成熟市场靠拢，原因在于随着资本市场的开放，资本在各个市场的流动将变得十分容易，如果房价/年租金的比率很高那么就意味着在这个 市场的投资回报率将会很低，资本将流向投资回报率相对较高的市场。

那么接下来的一个问题就是，既然上海的房价/年租金比率那么高，为什么海外热钱还要涌向上海。关于热钱，之所以称之为热，就因为他们强烈的逐利性。根据平 时的一些了解，我们可能看到海外热钱（请注意是热钱，我并没有用海外资金这个词）涌进上海的主要分为两部分，第一部分是小钱，即一些海外华人对上海房地产 的跟风炒作，第二部分是大钱，比如摩根斯坦利等基金。那些小钱是很笨的，他们就是投资在房价/年租金比率已经很高的住宅市场（博傻），而海外基金主要投资 的却是酒店，尤其是连锁性酒店项目，他们投资的经济背景是上海外来经济新酒店的大规模发展，从而赚取的高额利润，同时参考他们投资的其他物业，可以看到他 们对于中国的投资并没有违背我前面所说的经济学原理，而是进行了更远大的投资。

那么接下来说说在海外（或者在未来的国内）真正从事房地产投资都是些什么海外资金，一般都是以长些投资为目标的养老基金，因为作为房地产市场成熟的重要标 志之一，房产证券化后，比如reit，决定其价格的唯一依据就是租金以及分红率，因此海外投资房地产市场的重要渠道就不是买房子，而是买股票，你说获得就 是以红利为表现形式的租金收入。试想在一个流动性很好的市场上，资金将毫无疑问的流向收益率高的房产股票（即房价/年租金率低），因此从长期来看这类股票 的收益率普遍会比较接近，目前香港市场的回报率一般在5-6%左右。

进一步可以看到，在这样市场上去发行reit，什么样的房子比较容易发行，那就是房价较低而租金较高，上次听研究reit发行的同事说过，在中国最容易发行上市的房子是广州的房子，最难的就是上海的房子，因为房价太高，租金却很低。

通常所到这里，我朋友就会同意上海房价偏高，但是还会认为房价不会很快跌下来，那么我们接下来来看房价下跌的进程。美国，澳大利亚的房产市场已经很成熟， 原因在于其证券化进展顺利，一个成熟市场的表现应该是房价上升的原因在于租金市场的上升，比如澳洲的房子到现在也翻了一倍，其原因是因为房产租金上升了近 一倍。回过头来看中国的房地产市场成熟速度，很可喜的看到中国的房产证券化已经开始起步，广州的越秀已经在香港发行上市。同时，中国的资本市场的开放速度 已在进一步加速，（其实在考虑地下通道的因素后，中国的资本市场远比我们想象的要开放，否则怎么会有那么多普通市民可以在香港买保险和抄港股呢）

因此，随着市场成熟和资本流动的加强，上海的市民面对着么高的离谱的房价就有了一个套利的机会。比如上海的市民可以在香港购买一百万reit，而在上海就 能住上价值两百万的房子，还不用考虑水电维修等麻烦事。这样的套利机会也只有在房地产市场成熟后才有，毕竟购买一套广州的实实在在的房子然后收租金这样的 风险和流动性比购买股票差很多，呵呵。

最后还应该考虑的一个问题就是会不会存在上海租金翻倍，而不是房价下跌来调节房价/年租金比率的问题。很不幸的是，目前上海的GDP发展已经遇到阻力，随 着工业成本的上升，上海的制造业逐渐往江浙一带迁徙，上海的经济发展前景不容乐观（当然我们的新闻媒体永远是报喜不报忧的），一个明显的信号就是上海未来 的经济发展目标已经放弃的了两位数的GDP增长。可以预见上海市民未来的收入不存在上幅度上升的可能性，因此伴随着的就是上海的租金市场将不会很大起色， 同时随着越来越多的套牢盘转而进入租赁市场，以及前面所说的海外基金大力投资的经济型酒店的冲击，上海的住宅租赁市场反而存在进一步下跌的可能（可笑的是 很多小投资者还将海外基金的进入视作是他们继续持盘的动力）

那么根据上面的分析，上海房价应该在不长的时间内下挫30%左右，我说提出的30-50%是依据对消费者心理的分析，买涨不买跌在任何市场都是一条客观的真理。

不知不觉写了很多，原来我并不想写这片文章，两个原因让我要说点实话，第一就是有些媒体和经济学家（暂且将这些屁股决定脑袋的人也称为家吧）不负责任的言论，第二我的一个朋友批评中国人对于社会的冷漠，所以想了想还是为社会写点东西，即使被人拍转，呵呵。