中国面临史诗级楼市泡沫难题：规模前所未有

Rosanna

源: 华尔街日报



即使是新冠病毒也没能阻止全球最大的资产泡沫不断扩大。


在2月份实施抗疫封锁期间经历短暂停顿之后，中国一些特大城市的房地产热已重新开始持续升温，这种房地产热被许多人认为是不可持续的。尽管数以百万计的人失业，且经济还存在其他问题，但房价不断上涨，投资者趋之若鹜。

今年3月，深圳的一个新房地产开发项目的288套公寓在不到八分钟的时间里在网上销售一空。几天后，购房者抢购了苏州一个新楼盘的400多套住宅。据估计，上海4月份的二手房销售接近历史最高水平。上个月的一个周六，近9,000人每人交了人民币100万元（约合141,302美元）的认筹金，以获得深圳一个开发项目公寓的摇号选房资格。

链家(Lianjia)驻上海的中介Zhao Wenhao说，3月份，当市场开始反弹时，他周末几乎没有时间吃午饭。链家是中国最大的房地产经纪公司之一。他说，许多客户担心人民币会在全球经济放缓之际贬值，这促使更多资金流入作为避险投资的楼市。

许多经济学家说，由此产生的资产泡沫目前已超过本世纪头十年美国楼市的泡沫。在美国房地产热的顶峰时期，每年约有9,000亿美元投资于住宅房地产。在截至6月份的12个月里，有约1.4万亿美元投资于中国楼市。上个月，中国房地产投资创有记录以来的单月最高。

根据高盛(Goldman Sachs Group Inc.)数据，2019年中国住宅和开发商库存总额达到52万亿美元，是美国住宅市场规模的两倍，甚至超过了整个美国债券市场。

新冠疫情对该市场造成的停顿并没有持续太久。中国6月份城镇房价同比上涨4.9%，1-6月份全国房地产开发投资同比增长1.9%，尽管2月份房屋销售大幅下滑。中国在周四公布，截至6月30日的三个月，整体经济增长了3.2%。

中国恒大集团(China Evergrande Group, 3333.HK, 简称：中国恒大)已将今年的销售目标较1月份时的预期上调了23%，该公司3月份的销售情况强劲。中国恒大是中国最大的房地产开发商。

虽然房地产市场快速复苏在某种程度上对北京方面来说是好消息，但也提醒人们注意中央政府长期以来一直担忧的一些情况，中央政府曾多次采取调控措施，以防房价失控。中国国家主席习近平2017年曾指出，房子是用来住的，不是用来炒的，这已成为政府住房政策的指导纲领。

然而，让人们重视这一信息并不容易。在信贷推动下，中国住宅销售经历了10年的快速增长，今年第一季度中国家庭杠杆率达到了57.7%的历史最高水平。该比率出现2010年第一季度以来的最大季度增幅。该比率衡量的是家庭抵押贷款、消费和其他债务与国内生产总值(GDP)之比。

中国的核心问题是，购房者认为政府似乎不愿意让楼市下跌。如果房价真的大幅下跌，将摧毁大多数公民的主要财富来源，并可能引发动荡。

这促使有足够资金的中国人有动力继续购房，因为他们相信，不管整体经济状况如何，大城市的房地产仍将是中国最安全的投资。

在一家美国零售企业工作的Chen Zhiyu说，房地产绑架了中国经济，所以政府不敢推动房价大跌，即使这是刺破泡沫最有效的方式。他打算在深圳购买一处房产。

37岁的Chen表示，你得跟着钱走。他还说，自从疫情推高房价以来，他已经提高了买房的预算。他表示，每当政府开始印钞，资产价格就会上涨，在美国，股市会走牛，但在中国，只有房价会持续飙升。


房产销售活动也受到了资金紧张的开发商和向开发商出售土地的地方政府推动。开发商和地方政府都需要增加收入来偿还债务或解决其他问题，并且正在酝酿更多推动房地产发展的措施。

没有人知道中国官员如何能在不破坏整体经济稳定的情况下处理这个问题。即使房地产市场保持强劲，也给政策制定者带来棘手的问题，他们今年不得不暂缓推出力度更大的、被一些分析人士认为是必要的经济刺激措施，一定程度上因为是担心这会进一步推高房价。

中国家庭金融调查(China Household Finance Survey)项目进行的民调显示，新冠疫情刺激了中国政府所担心的那种购房行为，即已拥有多套房产的人对房产的需求出现上升，而尚未拥有任何房产的人的购房需求却出现了下降。该调查由位于成都的西南财经大学(Southwestern University of Finance and Economics)进行。

得州农工大学(Texas A&M University)经济学教授、中国家庭金融领域专家甘犁称，这是投机性投资的一个明显苗头。

甘犁说，投机需求在上升，因为人们把房地产视为比股市或海外资产更安全的资产。他表示，人们认为房地产投资是有保障的，受新冠疫情影响，他们实际上在减少消费、增加储蓄，因此他们实际上会有更多可供投资的资金，而这将催生一个更大的楼市问题。

据来自中国家庭金融调查的最新数据，2017年中国城镇住房空置率为21%左右，相当于有6,500万套城镇住房处于空置状态，相对于国际标准来说，这是一个很高的比例。拥有两套房的家庭的住房空置率达到39.4%，三套及以上住房家庭的空置率为48.2%。

在北京、上海、深圳和成都等大城市，租金收益率（房屋的年租金收入与房屋价值之比）不到2%，低于购买中国国债所能赚取的收益。

尽管如此，42岁的英语教师Shannon Bi还是说，出于对通胀的担忧，疫情还是促使她比计划提前在深圳投资了第二套房产。她表示，你必须把钱投到某个地方，否则只会贬值。

另一位购房者Doris Tao说，5月初她和丈夫签了一份在上海购买二套房的合同。Tao希望购买这套学区房将增加她三岁的儿子入读优质小学的机会。

32岁的Tao表示，我们已经密切关注了几个月，通常情况下，这些房子一上市就被抢光了。她在看房的第二天就决定买下这套房。她说，我们很幸运能买到这套房子，房主说，在我们签合同的当天晚上，又有人提出要全款买房。

一些经济学家的担忧一定程度上源于中国房地产升温的速度如此之快，而且即使在经济面临压力的时候，房地产也有继续攀升的趋势。

就在上世纪90年代，在中国的社会主义制度下，对于大多数人来说，拥有自己的住房还是违法的。1998年，国务院的一项决定取消了单位福利分房政策，住房自有开始上升。

据中国央行4月份公布的一项调查，截至去年年底，中国约96%的城镇家庭至少拥有一套住房，远远高于美国65%的住房自有率。

在某种程度上，这种繁荣实现了中国政府的目标。它促进了经济增长，为成百上千万的中国中产家庭创造了财富。地方政府也从向开发商卖地中获得了额外收入；地方政府必须将所得税收入的很大一部分上缴中央政府。

但这种繁荣抢走了其他行业的投资资金，这些行业要与购房者争夺银行贷款。这种情况还让许多家庭背上了债务。国际清算银行(Bank for International Settlements)的数据显示，在截至2019年的十年间增加的11.6万亿美元家庭贷款中，中国占了57%左右，美国约占19%。

中国一些城市的房价已经达到可比肩全球一些最贵地段的水平。中国社会科学院(Chinese Academy of Social Sciences)的数据显示，2018年中国平均房价相当于人均收入的9.3倍，相比之下，旧金山为8.4倍。

房地产服务公司第一太平戴维斯(Savills PLC)的数据显示，在拥有1,500万人口的天津，高档地段的住宅售价约为每平方米9,000美元。这相当于伦敦部分最贵地段的价格，但伦敦的可支配收入是天津的七倍。


基本上，中国城镇居民已经把一切都押在了自己的房子上。根据中国广发银行(China Guangfa Bank)和西南财经大学的一份报告，中国城镇居民现有财富中近78%拴在住宅地产上，而在美国，房产在家庭财富中的占比为35%，更多的人是投资于股票和退休基金。

当新冠疫情冲击中国时，许多经济学家和房地产专家都担心紧要关头已到来。2020年头两个月的住宅销售较上年同期暴跌了36%，许多资金紧张的房地产开发商被推到了悬崖边上。据官方媒体报道，截至6月5日，已有200多家小型开发商申请破产。

较大的开发商和地方政府推出了刺激措施来吸引购房者。根据华泰证券(Huatai Securities)的数据，自2月份以来，中国至少有26个省和地区出台了提振房地产市场的政策，其中包括放松首付要求和提供购房补贴。


在房地产企业中原集团(Centaline Group)驻天津的总经理Gao Fei表示，虽然地方政府承受着防止房价进一步飙升的压力，但更让他们害怕的是房价大跌。他们承受不起让房地产市场下跌的后果。根据上海易居房地产研究院(Shanghai Yiju Real Estate Research Institute)的数据，2019年土地出让收入和开发商缴纳的相关税收占到地方政府财政收入的52.9%，创历史新高。

不过，对于济南和广州等至少12个城市放松房地产调控的一些做法，中央政府并不认同，一个信号就是详述贷款政策松绑的文件数日内就从地方政府的官方网站上撤下。山东省一个城市在5月中旬取消了向购房者提供补贴的计划，称该计划的某些内容违反了高层的相关要求。

Capital IQ的数据显示，2月份和3月份中国恒大商品房分别降价25%和22%。中国恒大因庞大的债务规模而成为全球利息支出最高的非金融类上市公司。另一家大型开发商碧桂园控股有限公司(Country Garden Holdings Co., 2007.HK, 简称：碧桂园)通过社交媒体在全国折价出售超过1.7万套新房，折扣幅度最高达到50%。

克而瑞(China Real Estate Information Corporation)的数据显示，在中国前34家开发商中，有27家公布5月份销量同比实现增长。

最近促销力度有所减弱，但并未完全取消。5月中旬在上海的一处楼盘，长江实业集团有限公司(CK Asset Holdings Limited, 1113.HK, 简称：长实集团)向潜在购房者提供一部华为手机以及人民币2万至4万元（合2,800美元至5,600美元）优惠券可抵扣未来物业管理费。

其他开发项目没有提供折扣，潜在买家必须参加摇号才有机会购买面积较小且较便宜的住房。5月中旬，万科企业股份有限公司(China Vanke Co., 2202.HK)通过一位女演员的网络直播，四小时内的交易总额达到人民币1.48亿元（合2,080万美元）。

在深圳经营着一家房地产咨询公司的Yin Haiping称，对于错失机会的担心正在驱使更多购房者现在出手，今年一些热门地区的房价至少上涨了10%。


来自天津的大学讲师Xu Xiaohua在那里已经有了一套房产，但本月在深圳购买了另一套住房。在一周内看了约12个套房子后，他于5月初以人民币650万元（合913,050美元）的现金买了一套50平米（合538平方英尺）的房产。

他表示，他觉得大多数中国人在经济低迷期间会把财富放在房地产上。他说，中国经济形势越糟，深圳等地的房价就会涨得越高。