泡沫几何？大陆房地产何去何从

FRANKSTON

财商天下


目前，中共政府一直在用各种手段打压房地产市场的热度，但是大陆的楼价，却似乎是越“调控”越上涨。我们看到，几天前，中共银保监会主席郭树清又再次警告，那些押注房地产价格永远不会下跌的人会付出沉重代价。而在6月初的时候，中共央行还刚刚在一个草案中，把房产开发企业和中介机构一并纳入了反洗钱调查范围。


中国房地产业将要退烧？


在6月10日的上海陆家嘴论坛上，央行党委书记、银保监会主席郭树清，对金融衍生品等高风险投资，再次发出了严厉警告，但让人关注的是，这个警告是用房地产作比喻。


郭树清说：“那些炒作外汇、黄金及其它商品期货的人很难有机会发家致富，正像押注房价永远不会下跌的人最终会付出沉重代价一样。”这个警告，虽然是针对那些炒人民币升值预期和大宗商品涨价的个人，但是最终指向却落到了炒房地产升值的人。


郭树清这个话刚讲完，6月12日的时候，中国房地产报就跟着刊登了一篇评论文章，题目是《炒房者是时候放弃幻想了》。文章中说，“郭树清的言论和思路代表着高层的看法。所以每次讲话都透露或暗示着未来的某种风向。”并提到“可以预见楼市的活跃性短期会受到一定程度的抑制，房价增长必然会进入低速、震荡调整的周期。”


所以，郭树清的讲话实质是传递了一个信号，也就是监管层调控未来房价的信心很坚定，不排除还会有政策会陆续出台。


中国房地产泡沫化有多严重？


6月10日，中国民营经济研究会副会长管清友和他的团队发表了一篇文章，题目是《全球核心城市房价对比：京沪深到底有没有泡沫？》


管清友团队，采用了目前全球最大的在线协作数据库网站Numbeo 6月份的数据，并选取了全球最具代表性的20个核心城市作为样本，分析它们的绝对房价和相对房价水准，结果发现中国的房价都是名列前茅。


首先，从中心城区的绝对房价来比较，中国一线城市深圳、北京、上海，分别位居第四、第五、第七，平均房价在每平方米15,500至16,500美元之间，低于香港、新加坡和巴黎。但是，考虑到中国大陆常用的建筑面积，核心城市大多是带电梯的住宅，所以选用75%的得房率进行折算后，可以发现，深圳、北京和上海中心区域的实际房价是在每平方米20,000至22,000美元之间，这个价格已经超过新加坡和巴黎，仅次于香港。


而以非中心城区的房价来看，深圳、北京、上海等核心城市的平均价格是在每平方米7,500至9,000美元之间，大约是中心城区的一半，位居第五、第八、第九。但是，如果非中心城区也按照75%的得房率进行折算，那么，深圳、北京和上海的非中心城区房价将排在第三位，是在每平方米10,100至12,000美元之间，仅次于香港和巴黎。


其次，如果以相对房价来比较，管清友团队的研究发现，不管是采用房价收入比，还是采用房价租金比，深圳的房价都是全球最高的。


例如：以房价收入比来衡量，香港以44.95排名第一，而深圳、北京、上海的房价收入比位居第二、第三、第五。这个房价收入比，简单讲就是：“每户住房总价”和“每户家庭年总收入”的比值。


但是，如果用得房率折算修正后的房价去计算房价收入比，深圳、北京和上海将是全球买房负担最高的城市，房价收入比分别达到57.97、55.80和45.55，都超过了香港。


我们再看房价租金比，深圳、北京、上海中心城区的房价租金比分别是82.15、60.39和47.97，排在第一、第五和第六的位置，而三个城市的非中心城区的房价租金比也都超过49，位居第一、第六和第七。因为租房的基本都是实际居住需求，而买房的有些是投机需求，房价租金比过高，说明投机需求超过了实际居住需求，存在泡沫。


其实，在管清友团队发布分析之前，6月2日的时候，平安证券的首席经济学家张明也发表了一篇文章，题目是《房地产周期变化背后的政策逻辑》。文章中谈到，这一轮房地产调控政策，特征是“房住不炒、因城施策、长效机制”，是从2016年底开始实行的，但为什么已经持续4、5年了，到了今天调控力度仍然如此之强呢？归根结底，就是因为北京已经深刻认识到，过度依赖房地产投资来刺激经济增长，已经面临越来越大的风险。


这些风险至少可以归结为四个层面：第一，中国经济增长过度依赖房地产相关投资；第二，中国地方政府过度依赖土地出让金这一预算外收入；第三，中国商业银行体系的信贷资产过度集中在房地产和土地上；第四，中国老百姓存量财富过度集中在房地产。这四个方面的风险，意味着，一旦房地产行业未来面临重大调整，那么中国的经济增长、金融稳定、以及国民财富都可能遭受重大损失。


另外，中共在去年下半年提出了，构建以内循环为主体的发展格局，在这个基础上，消费扩大和消费升级扮演着至关重要的角色。但事实上，从2015年起，房地产行业过快发展对居民消费的挤出效应已经越来越明显。因此，对中共政府来说，把“房住不炒”的房地产调控政策长期化、持续化，也就变得非常必要。


未来中国房地产业的走向？


也就是说，无论从哪个角度分析，中共遏制房地产泡沫化和金融化的态度都不会放松。我们也看到，从去年底开始，银行业金融机构“房地产贷款集中度管理制度”新规出台，再加上随后一连串的政策干预，像是土地两集中出让制度、二手房指导价机制，以及严厉打击经营贷违规入楼市等等。那么，在这一系列的房价严控措施下，房地产价格会不会下降呢？


关于这一点，投资顾问德山先生认为，中共的措施只是要遏制房价的过快增长，绝不是要打压房价，为什么呢？大家知道，中国一切土地的所有权都归政府所有，中共就是中国最大的地主，那么，打压房价对它有什么好处呢？一旦控制不好，房价下挫就会造成“羊群效应”，触发房地产金融这只“灰犀牛”。


那么，未来房地产业会是怎样一个走向呢？在去年“三道红线”政策出台后，大陆房企通过资金驱动规模增长的方式将再难推进，所以，未来如果没有更多资金的加入，整个行业再继续往上走的动能就会被大大的削弱，而其中有两个倾向值得注意。


一个是，房地产业利润率的持续下降，整体盈利基本见顶。


事实上，近年来，房地产行业的销售规模增速，已经呈现了放缓的态势。亿翰智库的数据显示，从2018年到2020年，智库所跟踪的，50家典型房企的合约销售额的增速从超过30%，一路走低到13%，相对应的是，平均净利润率也从14.55%下降到11.6%，逐年走低，而且下降幅度呈现出扩大的趋势。


而在今年5月份，在杭州首次集中供地结束之后，中国房企50强的滨江集团，老总戚金兴有一番讲话，提到“努力做到1%-2%的净利润水准”，这番讲话，也揭示了当前中国房企“赚钱难”的真相。


目前，一些分析已经指出，大陆房地产开发已经陷入赚钱焦虑期，利润下滑、增长见顶，未来即使有增长，也不会十分明显。比如，中信建投的研究认为，这段时间，地产行业的毛利率已经在从原先的中枢25%左右，继续向20%左右下滑，甚至部分城市，杭州、无锡、重庆等已经落入了20%以下的区间。


有些观点甚至认为，房地产业的反弹时间可能会在2025年，因为今年买的地到2023、2024年才会结转，所以行业的毛利率和净利率会在2023至2024年出现进一步下调。


另外，从外媒的报道中还可以看到另一个倾向，那就是，北京严格限制民企融资圈地，但是却让国企抢占地产市场，导致房地产企业呈现出“国进民退”的态势。


在3月底的时候，中指研究院发布了一个2021年1至3月中国房企拿地排行榜，排行榜中显示，在买地金额前十强的企业中，只有两家房企是纯民营房企；而在拿地面积前十强的房企中，民营企业占比也不到一半，买地能力强的都是国资房企。


有业内人士认为，中共政府认为民营企业资产的负债率过高，于是严格审核民企贷款申请，限制了民企地产商买地，但是，土地储备将是直接决定房企发展潜力的因素。而且我们看到，目前中共政府正在加大对民企的管控动作，所以，可能不少民营企业，为了继续生存不得不和国企合作。


目前，在中国的房企销售排行榜上，前10名的榜单中还是以民营房企为主，但是按照眼下拿地的规模来判断，这个销售排行榜，未来的榜单格局也必然会有一个翻天覆地的变化。