地产不死实业不兴 地产若死呢……

Macedon

凭栏欲言

　贝壳正式宣布与恒大暂停合作。三棵树公告称，恒大5000万商票逾期。6月29日晚间，三棵树副总裁兼财务总监朱奇峰接受媒体采访时表示，恒大集团到期应收票据早前已经兑付完毕。敲打还是妥协？无论是哪种，都可以发现，地产风险已经开始风声鹤唳。



实际上，只有等到去地产进行到一定阶段，我们才能发现“这次不一样”的去地产决心。但同时，也是“这次不一样”的地产风险。

　　一　地产不死，实业不兴

　　封建时代，大地主和权贵阶层掌握了绝大部门土地资源，以此放债收租，财富以非劳动手段加速向顶层汇聚。现代社会，将土地换成资本（地产）似乎也没什么两样，地产加速了财富以非劳动手段向顶层汇聚的现象。

　　然而，商业时代与封建时代毕竟不同。封建时代地盘在乡村，以农业为基础，社会架构稳定，农业产能极少退出，只要产能不退出，有口吃的社会就不容易出问题。但商业社会地盘在城市，城市人员流动，强调分工与互换，如果财富集中于一小撮人手中，如何能让互换广泛？

　　缺乏互换基础，实体生存如何能不艰难？如果实体生存艰难，产能或会迅速退出，如果产能退出，问题就很容易浮现。从社会现象来看，房贷占据了居民绝大部分购买力，影响居民消费能力极其萎靡，也就是互换基础极其萎靡。一方面，房产推高实体成本，另一方面房产影响需求萎靡，两头挤压实体，实体经营极其艰难……

　　地产不死，实体不兴。

　　二　决心坚定与否？

　　面对一个空前的资产泡沫时，央行任何尝试货币紧缩的努力都会导致其中某些泡沫破灭，进而风险扩散倒逼央行继续放水，从而演变出更大的资产泡沫……直至放水受限。

　　2014-2015年中国也曾有去房产迹象（2015年大众创业就是想刺激其它行业拉动经济，取代房产），但最终股市作为蓄水池失败爆破，进而倒逼货币放松，房产重新担纲拉动经济，演变成一个更大的房产泡沫。

　　中国去房产化的决心坚定与否？会不会发生如同2015年的反复?

　　或许，最终需要看央行中的央行（美联储）还有没有宽松空间，以及中国央行的外汇储备防火墙（可以参考外储与外债的变化，此处不做展开，你懂）是否坚实。

　　美联储显然已经没有了宽松空间（甚至有紧缩迹象），这必然会加强中国去房产化的决心。最终对地方政府卖地收入釜底抽薪。

　　三　房产若死，实体玩完

　　房价压制已经很多年，但并没能阻挡房价的上涨。原因在于地方政府的财政依赖才是高房价之根，地方政府有推高房价的动机。对地方政府卖地收入釜底抽薪是去房产化决心的表现。

　　但有了去房产的决心，就会有了去房产的风险。在常年地产依赖背景下，中国居民需求一直萎靡，地产和外贸是中国经济的主引擎。

　　二季度央行例会提出要防范外部冲击，大致上冲击可能有两个方向：

　　1）实体层面。出口异常暴增阶段结束，出口正常化，对经济拉动效果下降所形成的冲击。

　　2）金融层面。美联储货币政策收紧所形成的冲击。

　　如果外部冲击迭加去房产冲击，这会对中国经济增速造成较大冲击（二次提出大众创业对冲）。没有一定的经济增量，接近300万亿的社融如何偿息？

　　去房产牵连广泛（比如恒大风险会影响供应链上游、上游的上游，传染金融机构等），但去房产最大的风险不在于房产本身，而在于债务积木搭的太高。

　　积木搭的越高，定向爆破越难，任一环节定向爆破都可能诱发积木整体崩塌，房产风险还有机会定向爆破吗？

　　如房产风险引发债务整体性崩塌，银行风险将集中爆发，银行会被玩坏；金融恐慌或重创信用环境，实体融资环境将骤然紧缩，产能出清会集中发生，实体玩完。

　　四　双重定向降息

　　央行想要的是既要稳房价（风险）和又要稳经济，就是希望以时间换空间，以增长和通胀消化过高的房价。体现在官方公告上，是恢复经济与防范风险之间的平衡。

　　但落实到政策执行上：

　　1）炒房的想要贷款，但央行忧心贷款炒房（炒股）推高风险，不给。

　　2）央行想让实体贷款来推动经济反弹，但大宗挤压、地产挤压、需求挤压、债务挤压、疫情挤压重迭而至，实业艰难缺乏贷款意愿（甚至即算拿了贷款，也未必是投向实体）。

　　想给的人家不要，想要的又不想给。纠结之间，M2和社融增速就掉下去了。

　　随着社融和M2下行，宏观债务链条越绷越紧，风险加大，尤以地产为甚。

　　从央行二季度例会来看，可以发现一些信号的转变，央行似欲发力驱动定向降息，似乎是想以定向降息来稳住M2和社融，从而稳住宏观债务风险。

　　1）小微企业贷款还本付息延期。

　　2）信用贷款支持计划延期。

　　3）调整存款利率自律上限确定方式。

　　4）推动实际贷款利率进一步降低。

　　仔细品味，大概可以发现央行意图在资金来源和去向中施加双重影响，制造双重定向降息。

　　1）资金来源定向降息。银行资金来源无非就是央行资金和社会存款，央行（各种粉）资金利率更容易冲击国际收支平衡，或不利于汇率预期的稳定（二季度例会的措辞是汇率预期平稳）。在美联储紧缩信号的影响下，央行资金利率或更倾向于保持定力，继续维持稳定。或侧重于以金融压制来降低社会存款利率，进而降低银行资金成本，并最终驱动银行贷款利率降低。

　　2）资金去向定向降息。限制资金流向地产，这会造成房贷紧张，进而推高房贷利率，房贷定向加息。银行成本降低可以进一步向实体倾斜，实体定向降息。

　　然而货币如水，水无定性，很难确认这种定向政策的效果是否会恰到好处，既稳房价（风险），又稳经济。对存款进行定向降息也将进一步削弱消费能力。

　　矫枉不过正，可能根本就无法矫枉。恰到好处只存在于理论中，每次救援后资产泡沫都会变大的原因正是因为但凡矫枉，都会过正。稳房价（风险）与稳经济两者都要，可能等于两者都不要。

　　小结：

　　金融品（房）具有反馈放大特性，要么涨，要么跌，但难稳。如房产风险引发债务整体崩塌，恐慌或会重创信用环境，导致实体产能集中出清。

　　地产不死，实业不兴；地产若死，实体玩完。

　　但也只有在玩完之后，实体才能浴火重生……