环比国外房价 到底是谁在制造"中国土地神话"？

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　　从2000年开始，我国各大城市土地交易价格出现明显上涨。从2000年底到2005年第二季度，全国平均住宅用地价格指数在五年时间里上涨了 54.2%，部分城市地价上涨更为惊人，北京、天津、上海、南京、重庆等地上涨均超过100%，杭州上涨则超过了200%。房价到底是低是高上涨的势头还能维持多久?

　　虽然土地的绝对价格与日本相比还有差距，但从全国平均的上涨幅度看并不输给日本当年，部分城市的表现则更为耀眼。日本从上世纪80年代中期开始到90年代初破灭的泡沫经济是人类历史上最着名的泡沫事件，既便是一贯爱吵架的经济学界对当时日本泡沫经济的实质的认识也达到了空前的一致，国内的学者在讨论泡沫话题时也通常是言必称日本泡沫经济。那么看看在这个最着名泡沫事件中房地产价格究竟是如何表现的。

　　按一般的看法，日本的泡沫经济自1985年的“广场协议”开始，到1990年泡沫开始破灭结束，泡沫膨胀阶段用了5年的时间，1990年泡沫破灭以后，日本经济陷入全面衰退，直到现在15年过去，经济衰退仍然没有完全过去。根据日本不动产研究所的数据，在1990年泡沫巅峰时期，日本全国城市地价与 1985年相比，5年时间里上涨了56.3%，东京、大阪等六大都市的地价，5年时间里上涨了168.6%。

　　再看看我国的数据，从2000年开始，我国各大城市土地交易价格出现明显上涨。从2000年底到2005年第二季度，全国平均住宅用地价格指数在五年时间里上涨了54.2%，部分城市地价上涨更为惊人，北京、天津、上海、南京、重庆等地上涨均超过100%，杭州上涨则超过了200%。虽然土地的绝对价格与日本相比还有差距，但从全国平均的上涨幅度看并不输给日本当年，部分城市的表现则更为耀眼。

　　日本不动产研究所的报告显示，2003年，东京京都地区公寓式住宅的平均单价为54.5万日元每平方米，折合人民币4.3万元，每套住宅的平均价格为 4096万日元，折合人民币约为320万元，目前上海城区的商品房平均单价约为1.5万元，平均每套售价约为180万元。2003年上海的人均收入约为东京的1/15。值得一提的是，日本的住房购买者均拥有所占土地的永久产权，而我国房价中仅包含70年的土地使用权。

　　2003年美国商务部发布的报告，2003年中期美国的单栋新建住房的全国中间价格为19.5万美元，全国平均价格为24.2万美元，折合人民币分别为 160万元和200万元。美国的单栋住宅与我国相对应的同类住宅就是别墅，按照上海和北京的当前价格，类型相当的房子价格均在500～800万元，大约是美国平均水平的2至3倍以上。

　　如果按照某学者的提法，上海未来的房价应该在若干年内再涨若干倍，因为在1990年房地产价格最高的时候，东京一地的所有物业价值就已经超过整个美国，那么我们可以由此做个大胆的预测，用不了10年时间，就算上海比东京面积小一些，我们也可以卖掉一个上海，而买回来大半个美国。天底下简直找不到比这更好、更便捷的富国之计了。

　　鼓吹中国房价未来仍需要大涨的人有一个论据，那就是中国人多地少，土地资源紧张，当然可以有更高的地价和房价。这个口号有很多所谓的经济学家在讲台上口沫横飞地鼓噪了不知多少次了，但遗憾的是没有一个人愿意拿出计算器随便算一算。

　　是不是人多地少需要看和谁比，如果和俄罗斯、加拿大相比，世界上大部分国家都是人多地少的。中国平均的人口密度是每平方公里132人，日本、韩国、印度、越南、德国和英国的这个数据分别为336人、478人、338人、238人、230人、247人。如果用全国平均的数据说服力不强，我们只考虑人口最密集我国的东部沿海地区，我国东部大部分都是适合生活的平原地区，这样与其他国家的全国平均水平相比应该比较有说服力。从辽宁到海南，我国沿海的13省、市、自治区的平均人口密度是每平方公里407人。这个数字与上述几个国家相比并没有本质差别，如果按适宜居住的面积计算，我国东部地区的人口密度低于日本、韩国和印度，比如在日本37.7万平方公里的国土中，不适合居住的山地和丘陵占去了75%，这样按适宜居住的面积计算，日本的人口密度超过了1300人/每平方公里。另外如果考虑我国城市人口大多居住在多层和高层建筑里，而德国和英国人口大多居住在低层或独栋住宅里，我国人均居住所占用的土地面积要远远小于德国和英国。在考虑到适宜居住的因素后，我国东部地区的人口占地密度不会高于德国和英国，更不会高于韩国和日本。

　　日本人口密度是中国东部地区的三倍，但是日本的地价己经连跌15年，2004年日本的全国城市平均地价已经跌到上世纪70年代末的水平，那么在我国人多地少能成为地价继续大涨的理由吗？

　　目前有人正在制造一个与当年日本相同的“土地神话”。战后的日本由于经济快速发展，重化工业进程和城市化进程使土地供给不能满足需求，现实中的供需缺口加上投机者的推波助澜，使日本的地价在1990年以前连年上涨，造就了所谓的“地价不灭神话”。但是在造就了“地价不灭神话”的同时，也造成了产业资本的大规模外移。应该说东亚各国，尤其是中国，都是日本“地价不灭神话”的最大受益者。现在如果中国也准备开始一段“神话”的话，捧场的绝对不只是“神话”的鼓吹者，等着捡钱包的越南和印度早就准备好了。

　　如果我们的学者脑中还有开放经济的意识，他们就应该明白，世界上根本就不应该有什么“土地神话”。因为当我们进口粮食时，我们进口的不仅仅是粮食，我们进口的实际上是土地，当我们输出资本时，我们同样是在进口土地。土地虽然是死的，但是资本、人力、商品在开放经济的条件下都是可以流动的，全世界的要素价格一定是趋于一致的，如果中国的土地价格持续上涨，意味着我们失去的是资本流入，是就业，是城市化，是社会稳定，是一系列关乎国泰民安的大事。所以这样“神话”离我们越远，我们的经济就越安全。

　　中国的房价到底比国外高多少？其实我们根本不能去类比，中国的人均收入还很低，在全世界排名在100位左右。但许多人总是拿国外的房价来说明我国的房价上涨空间还很大，我们就不得不看一看国外的房价到底是多少了。

　　一，韩国

　　目前韩国首都首尔的房价在世界上名列前茅，一套90多平方米的住宅，价格为1.5亿至2.5亿韩元(相当于人民币100万至165万，与上海北京差不多)，即便如此，韩国人认为一名普通的职员要购置这样一套住宅，需要工作15年至18年，太贵了。首尔的土地可谓寸土寸金，在市中心的明洞一带，一块足球场大小的土地，价值高达10亿美元。再加上首尔可供开发的余地有限，使得不动产投机商经常兴风作浪。韩国政府规定，一户只能拥有一处住宅。

　　二，美国

　　应该注意的是，由于中美之间的住宅条件和定价方法的差异，中国和美国的房价很难进行直接的比较。首先，美国人的住房条件和中国的住房有很大的差别，绝大部分美国住宅是2-3层的别墅，附带车子、车库，甚至游泳池，社区高尔夫场也并不稀奇。相当于中国的高级别墅和联体别墅。美国房地产商所经营的都是现房，三室两卫房以上房型占90%以上，用中国话说是大户型为主。且全是装修房，基本与中国的豪华装修相仿。所以其房价应和中国的高档装修房进行比较。

　　美国的统计资料都以单元住宅来计算房价，而不是按每平米来计算。按每幢房子来衡量的美国住宅价格并不能正确反映中美之间的房价水平差异，因为美国的住房面积比中国普遍要大很多。美国住宅多数集中在150-300平米左右，平均面积在220平方米左右。折算成和中国一致的每平方米单价不足1100美元，和大涨后的中国一线城市市区装修房价位基本相当，比中国主要城市城区的房价甚至还低一些。更重要的是美国房地产商规范运用的住宅建筑面积概念不同于中国的“建筑面积”，使得以上单价的比较仍然非常不确切。直接以统计上公布的面积为基础推算的单价，美国住宅面积数据相对低估，其测量方法下的单元住宅单价需要打折。

　　中国住宅全是数层甚至数十层的高楼，而且一梯多户，一小区几百来户，建筑面积里面含有很多公用的和琐碎的空间，住宅实际使用面积要大大缩水。使用面积只是建筑面积的80%或70%左右。美国人目前崇尚的居住品味和中国扎堆的住宅大相径庭。不但单体住宅没有公用面积一项的干扰，且住宅内很多区域是不算入建筑面积的。因为其计算的原则是完工面积，必须是经过建筑材料如木板、地毯之类铺设后的地面和楼面，因此，一般走廊、地下室、小阁楼、院子都不在销售总价之内。按建筑行业的指导，室内层高低于5英尺的部分不再计算，如果一个房间7英尺以上的空间不到50%，则整个面积也可不计。

　　从以上比较得出，中美房价考虑住房质量、环境、实际使用面积因素后，再加人民币实际购买力折算因素，则不难发现，相对于美国住宅中国的房价实际值偏高，中国部分热点城市房价已赶上并超过美国住宅主要市场的住宅价格。美国目前年住房需求量基本稳定在120万套左右，过去10年住宅开工每年在110-150万套。如果按每套面积220平米，价格24万美元，按年供应150万套计算，则住宅开工面积为33000万平米，市场的总容量达到3600亿美元。中国仅上海一地的2003年竣工面积就相当于全美国的7.5%，而开工面积应相当于美国的15%以上。但在这种房价持续上涨的情况下，美国已经在为房价的升高而担心，美联储利率的调高也可以说是一种必要的调控措施。当房价冲到户均收入6倍左右的区域被经济学家称之为泡沫区。而在中国，10-20倍于户均收入的高增长房价仍在和房价是否合理、房价是否会继续走高的争论一起继续相持着。

　　三，东京

　　现在在东京市中心，相当于上海徐家汇地段的品川站周边步行9分钟范围内，买一套新造的公寓单元，40楼的高层，实用面积80平米，两间朝南，带停车位，不过3千万日元，要算建筑面积在100平米以上，合人民币225万，按建筑面积算，每平米2.25万人民币。日本的房子是全装修的，包括卫生间和厨房，还有中央空调和地板暖气，所有材料都是无毒标准，浴缸是带按摩，浴室带空调，浴缸旁边还免费送液晶电视；厨房也是带全自动洗碗和烘干机的，加15万日元再配个双开门大冰箱，厨房下水道口带自动垃圾干燥处理器，出水口配矿化饮水装置；家用设备一应俱全。不需要你动一个手指头，就能立刻住上舒适写意的新房。

　　四，英国

　　英国的土地面积小于四川，而人口8千万，比四川略多一点，因此人口密度大于四川省。而英国的房价，普通地区为200英镑/平方米，而伦敦地区的房价要贵一些，约合400～600英镑/平方米，一处480平方米的房产售价为17万英镑，因此英国的一般地区普通住宅售价约合3000～4000人民币/平方米；伦敦地区约合6000～10000人民币/平方米。

　　五，其它

　　瑞士是全球房价最高地区之一，以价格最高的苏黎世为例，在苏黎世市区或风景区的房价约合2500～7000瑞士法郎，也就是合15000～40000人民币/平方米，但郊区的住房要便宜一些(苏黎世市区很小)，约为1500～3000瑞士法郎，合9000～18000人民币/平方米，一套100平方米的住宅售价为15～20万瑞士法郎合90～120万人民币。

　　需要说明的是，瑞士人均收入相差不大，超市售货员的月薪为3000瑞士法郎，年薪合人民币20万，也就是说一套100平方米的住宅相当于其3～6年的总收入，而且瑞士人还可以享受零首付，50年按揭。由于福利好，瑞士人没有买房的压力，因此租房的居多。多数人宁愿花更多的钱到个人消费上，不像中国人有巨大的买房压力，这并不是消费观念的差异。