中国央行欲大放水救楼市 也是最后逃生窗口

Macedon

雪球

  中国楼市20年来，可以说就没有一个完整的兴起、繁荣和衰退的周期，因为每次房地产一衰退，不是去库存就是大放水，挽救岌岌可危的楼市。



2015年是这样，通过去库存，让居民加杠杆买房，帮地产开发商减负。现在这样的操作又来了，只是居民杠杆加不动了，又开始鼓励金融机构放宽贷款，来救地产开发商。收紧了一年的信贷，以恒大为代表的地产开发商死伤惨重，现在只能又放开，给他们续命。不知道是否能像2015年一样，让这些房企起死回生。
　　地产开发商的死活，我们不关心。我们关心的是自己的房子能不能脱手。这一年多听到过不少网友讲述自己房子无法脱手的消息，很多人移民到了关键时刻，发现房子卖不出去，资金链断了——都是因为房地产的断崖。
　　而现在，因为担心房地产商债务违约事件，拖垮中国的房地产，拖垮经济，中国政府最近开始放松楼市的信贷了，开始紧急放水救楼市了。这可能是地产商的回光返照，也可能是那些一直想脱手房子的人群最后的时间窗口。之前让大家卖房叫了3年，2019年是最好的机会，去年次之，而现在的这个时间窗口，可能是最后的逃生门了，不知道大家能否抓住。
　　前些天，楼市发生了很多事。主要围绕央行金融市场司司长邹澜对外公布的几个利好。可以说，这些利好，让整个行业在黑暗夹缝中看到了一线生机。但是个人理解这只是回光返照，中国楼市泡沫破裂的大趋势无法阻挡。
　　首先一个利好是，指导主要银行准确把握和执行房地产金融审慎管理制度，保证房地产信贷平稳有序投放。
　　解读这句话还要环顾楼市大背景。大家都知道，现在房企过得特别惨，主要是因为从今年开始，国家有关部门要求对房地产进行重点风险防范，设置了“三线四档”，全面掐紧对开发商的输血管道。房地产是金融密集型产业，之前大规模扩张、玩高杠杆游戏的，基本都会被斩于马下，造成了一定的动荡，比如恒大，万亿的盘子，说垮就垮。
　　几个大型开发商暴雷后，导致整个银行业对房地产的信心严重下滑，都不愿意给他们贷款了。所以央行金融市场司司长重点提到一句话：部分金融机构对30家试点房企，存在规则上的“误解”。
　　重新矫正市场，提振银行业对房地产的信心，这是至关重要的，不然按照现在的情况，会出现大规模的烂尾楼风险，最后开发商倒闭，卖房者血本无归，地方土地财政垮塌，可以说是三输。
　　9月24日，央行货币政策委员会召开三季度例会，首次提出“双维护”——维护房地产市场的健康发展、维护住房消费者的合法权益。9月29日，央行、银保监会召开房地产金融座谈会，在提出“保持房地产金融政策连续稳定”的目标后，再提“两个维护”。
　　地产商融资“三道红线”、银行“房地产贷款集中度管理”、地产商“拿地支出不超销售额40%”……去年开启的一系列“限制资金流入楼市”的措施，已经造成部分房企、甚至是头部房企出现了资金链困局，楼市调控有“调控过度”的苗头。而楼市的稳定，不仅关系到促进经济发展、还牵涉到房子会否烂尾/百姓能否入住的民生问题，所以对楼市调控适度放松也在不得已而为之。
　　其实不仅房贷如此，经营贷等其他贷款同样如此……审批变得宽松、放款速度加快、利率也在下调，这跟上半年的信贷景象出现了显着反差。所以，这一系列政策对于开发商来讲，简直是“救命符”。不出意外，接下来会有一波大水定向注入地产。
　　这对现在还想进场的买房人韭菜，以及卖房人，可以说都是“利好”。要知道从今年初以来，房贷市场一直紧绷着：房贷额度紧张、房贷利率上涨、甚至二手房停贷的新闻轮番登场。
　　今年，400多次的重大调控手段对楼市做到了精准打击，很多城市为了抑制房价上涨，直接命令银行上调利率、延期贷款、甚至停贷断贷，冻结交易。先是元旦期间，新一年的房贷额度被上一年积压的“已批未放”房贷消耗一空、造成年初购房的人就无房贷可用。到了四月初的清明节前后，新一轮的房贷紧现象张再次在市场出现。而过了五一，在监管要求严控房贷额度下、甚至出现了部分城市的二手房市场停贷现象。这种一刀切的做法，对行情是大杀器。
　　从6月份开始，武汉、苏州、合肥、南京、连云港等城市的读者，贷款不同程度延期，有的甚至排队要等半年时间。而房贷利率上调，几乎成为了普遍现象，惠州首套利率最高飙到7%左右，全国范围内达到6%左右的利率非常普遍。大概从8月份开始，全国楼市顿时急转而下，成交量“跳水式”下跌，9月份更是全国普遍下跌了30%左右。之后就是我们看到的，房贷利率不断攀升、房贷放款越来越慢、房贷审批越来越严、审批到的房贷额度也有所下降。到现在为止，不单是之前房价过快上涨的，几乎所有城市都提前进入寒冬。这种凶猛的调控，让整个市场的预期下降，房价有些“硬着陆”的感觉。所以这段时间，很多城市都很着急，纷纷出台限跌令稳市场。
　　央行这次发声，称“房贷供需将回归正常”，意味着接下来银行放款周期会加快，信贷最紧绷的日子或已过去。同时房贷利率也将从顶峰下调，购房窗口开始逐步打开。
　　“十一”前夕，广州、佛山等部分城市房贷有放松迹象。最直接的体现是部分银行的房贷利率出现下调，光大银行首套房贷利率甚至下降40BP（0.4%）、部分银行的二套房贷利率最高的下调10BP（0.1%）。这些都是重大信号。
　　信贷宽松的信号从9月1日召开的国常会上已显现出来。会议指出，为加大帮扶政策力度，今年再新增3000亿元的支小再贷款额度，支持地方法人银行向小微企业和个体工商户发放贷款。通俗的话就是央妈行给各商业银行发钱、商行拿到钱后再给小微企业/个体户发放贷款……且要在年底前发放完毕。
　　今年的信贷市场可简单这样描述：整个上半年、所有贷款都紧张，6月份后、经营贷开始慢慢放松，9月份后、房贷终于出现了放松的迹象。
　　新一轮的信贷宽松窗口期正在到来。
　　既然出现了信贷宽松窗口期，是不是楼市又要火了、股市又要涨了呢？
　　如果有人这样认为、那绝对是自己想多了。前面也说了，现在的信贷跟之前很不一样……短周期、缓平滑、精准定向，且金融科技让监管层的政策调控变得很容易，一旦发现资产泡沫的苗头、信贷紧缩的措施随即就来。结果就是泡沫才起来马上就破灭、很容易站岗接盘。所以说，这个时候不是买房的时候，是抓紧卖房的时候，是给你最后逃生的窗口。