又一巨头出事了 中国楼市会硬着陆吗？

Rosanna

　这些年，中国房企巨头大规模举债，大规模扩张，财务成本高企，杠杆率居高不下，其中的代表性房企就有恒大集团、华夏幸福、新力控股、阳光城以及融创集团、中国奥园等。



　　在高负债、高杠杆模式下，恒大集团扩张得最快，也发展得最猛，债务爆雷亦是颇为惨烈。这些房企过于追求短期扩张，成了本轮房地产调控中爆雷最大的导火线。

　　而在2022年的伊始，又一家头部房企财务爆雷了，它就是中国奥园。中国奥园的爆雷比恒大更干脆，更不留余地。恒大在爆雷之前，许老板还卖项目、卖股权、卖飞机、卖别墅，垂死挣扎了一把。至今，恒大也没放弃自救。就算是装样子，也装出来了。可奥园就不同了，直接宣布：已到期的美元债和未到期的美元债，统统都不还了。

　　奥园摊牌了，就是耍赖，没钱了，一毛不还！在美元债爆雷之前，奥园的60亿理财产品也违约了，众多投资者都损失惨重。

　　2022年开年奥园这个雷的出现，足以证明，中国房地产行业的风险就像地下的火山，还没有完全释放，房企的债务仍然承压。

　　而在众多私营房企中，融创算是抗压能力比较强的。可最近发生这一系列事情，却把融创推到了风口浪尖：频繁低位配股，被信用评级机构下调评级，到期美元债跌幅创纪录，终止与万达酒店的管理协议，旗下公司部分股权被冻结，一口气转让多个项目股权……

　　这不禁让人疑惑：融创，到底怎么了？

　　融创在近期还上了42.5亿元债务。这时候，还能拿得出钱还债的房企，都算是在债务危机的边缘能撑得住的了。这笔资金的来源很可能是融创卖掉了上海和杭州的三个项目。

　　在这里，大家就要想了：谁还有钱来接盘呢？据传，接盘融创上海项目的是国资远洋集团旗下的远洋资本，而接盘融创杭州项目的则是浙江本地国企滨江集团。此外，融创武汉两个项目分别卖给了武汉城建和首创集团，融创文旅城昆明项目二期40%股权转让给了珠海华发集团。融创的腾挪之术还是可以的，但也可以看出有点拆东墙补西墙的意思。

　　不过，如果我们看一下2021上半年的融创，感觉还是风光无限的：业绩创新高，利润持稳，负债下滑，现金充足，服务公司上市大涨。

　　“救死扶伤”的白衣骑士，2021年2月以8.17亿元接手已烂尾超8年的大连“君临天下”项目。5月，以99亿元收购广西彰泰，以430亿元巨资收购了其他18个地块，收购金额占到5月销售额708亿元的74%。

　　2021年上半年的的融创，两个字：优秀。惠誉标普穆迪摩根大通一票全球信用评级机构，全部上调融创中国的评级。即使是2021年全年，融创的业绩依然稳健，全年累计实现合同销售金额约人民币5973.6亿元，同比增长4%。较6400亿的销售目标，完成率为93.34%，在当下行情里怎么也算得上是优秀的成绩单。

　　可是，看起来哪哪儿都没问题的融创，怎么会突然翻车呢？

　　前些时，融创发布了一条被“群嘲”的公告，宣称年底账面现金约1600亿（含合联营公司账面现金），足以应对短期的到期债务和项目开发需求，但是考虑内外部可能存在不确定因素，决定通过向市场配售募集额外的股本，保持现金流。

　　股价跌了近8成的融创分别在11月和1月两次低价配股，融资119.36亿港元。配股就是发行新股，原股东可以低价买入，融创可以借此筹集资金。由于新股的价格低于市价，对没有参与配股的股东来说，股价降低利益就会受损。所以融创频繁的配股行为，引起了投资者不满，更多人因此质疑融创1600亿元的现金流究竟是真是假。

　　融创宣称年底账面现金约1600亿，可这1600亿元现金包含联营公司的账面现金，也就是子公司，这其中很大一部分母公司根本无法挪用。房企进驻一个省市，一般会成立一家当地的开发公司，以区域或者城市公司的名义获取土地，再把土地抵押给银行，从银行手中获取贷款开发建设。因此，这个土地资产是在子公司手中，抵押也是通过子公司的土地资产去抵押。但是现阶段购房者信心脆弱，为了保交楼，很多地方限制了地方子公司的资金使用情况，严格监管预售资金。这就导致子公司的钱不能随意挪动，无法及时供给母公司，必须要等整个房子盖好以后，清算好了以后再说。这对很多地产公司来说是致命的打击，账面上有很多钱，但是动弹不得，更无法用来还债。

　　再者，即使是融创开发建设的楼盘，也并不都是融创百分百持股。融创中国2021年半年报显示，如果将合营公司及联营公司的销售收入计入，融创中国上半年的合同销售金额超过3200亿元，而融创中国按项目持股比例应占的权益合同销售金额只有2000亿元，比全口径的合同销售金额少了约1200亿元。

　　看到这大家是不是已经明白了，由于很多项目是合作开发，公开的销售额只有一部分归属房企，而这一部分的销售额中又有一部分被监管了，无法第一时间拿来救火。

　　四个月前，万达酒店发布公告称融创撕毁协了与万达酒店签署的酒店管理协议。为此融创要向万达支付1.33亿元作为终止补偿，以及向万达支付6859万元，结清应付账款。按照合同规定，双方的酒店管理合同期限是20年，即应到2037年到期。

　　但融创却变卦了。融创在购买万达物业时做了部分贷款，现在酒店的盈利还不够利息，同时还要给万达交酒店管理费。除此之外，融创文旅还沉淀了一千多亿元的资产，2021年上半年总收入为26.1亿元，管理利润有4.4亿元。千亿的资产，半年只有26亿元收入，再加上千亿规模需要固定的运维成本和人工成本，资金周转成了一潭死水。所以近一年，融创陆续折价卖掉了多个重量级的文旅项目股份。比如，西双版纳环球世纪会展旅游公司70%股权转让给中融信托；比如，昆明融创文旅城二期40%股权转让给华发；比如，总投资700亿元的融创甘露山文创城35%股权转让给武汉城市建设集团；其他的文旅项目也不能闲着，充当着公司的“融资工具”。所以，融创多次以文旅作为资产进行融资。

　　这几年，融创把在地产上挣得一大部分扔到了文旅这种无底洞，如果全部计提减值损失，基本就没利润了，资金套住也改变了融创在快速周转上的优势。当年万达急着转手的就是因为文旅太烧钱，兑现周期又长，一个文旅项目就需要七八年有息负债才能往下走，十几年才能收回投资，十几个项目迭加在一起，虽然通过文旅项目中的房屋销售能收回大部分现金，但至少五六年内，十三个项目每年净增1000亿负债，压力相当大。

　　2022年融创有123亿元人民币债券，12亿美元（约合76亿元人民币）离岸高级无抵押债券要还，如果再算上表外的商业票据和隐性债务，粗略估算有200多亿元的债务。而融创光2021年上半年的毛利只有199.8亿元，归属于母公司的净利润有119.9亿元。

　　说实话，如果不是被资金监管，融创的利润偿还债务绰绰有余。可即便如此，融创依然疯了一样四处筹钱。

　　高层喊了两个月的房企收并购，最积极的就是融创。融创甚至比暴雷违约的房企还狠得下心，低价变卖各种资产回血。以26.8亿出售了上海、杭州的三个项目，通过配股融资119.36亿元，出售贝壳股权回笼资金68.9亿元，孙老板无息借款给融创4.5亿美元（约28.8亿元人民币），转卖多个项目股权……据不完全统计，目前融创通过资产处置、借款、融资等多种渠道回笼资金300多亿元。

　　迄今为止，融创也并未发生实质性的债务违约。只是市场上一些商票的偿还出现了问题。1月20日，在流言蜚语中融创提前偿还两笔合计约42.5亿元的债务。

　　有人问：融创会不会是下一个恒大？

　　很显然，融创不是恒二。因为，高层不允许再出现一个恒大，因为市场禁受不住，银行禁受不住，投资人禁受不住，购房者更禁受不住。

　　但是，现在的融创却害怕。害怕被别人当成第二个恒大，害怕因为一点的负面新闻，被所有人挤兑。因为，一旦爆出现资金面的负面消息，政府会挤兑，进一步监管你的资金，流动性进一步收缩；银行会挤兑，抽调你的贷款甚至拉黑你，其他金融机构也会照做；投资人会挤兑，在股市砸盘抛售你的股票，股市大跌又是一轮负面新闻；购房者会挤兑，不敢买你的房子甚至退房，销售额大跌利润大跌无法还债……

　　这样的全面挤兑，别说房地产企业了，任何行业的任何企业都会被挤兑死。融创已经成了惊弓之鸟，这种恐惧就像一根橡皮筋悬挂在头顶，就算不会崩到你，你也时刻担惊受怕，总想把头往后缩一缩。而收缩是需要付出代价的，所以，融创忍着股价大跌的疼，挨着投资者的骂频繁配股；咬着牙打折卖掉了上海杭州武汉核心区的项目；狠心甩卖刚刚有了成绩却无法快速盈利的文旅资产。

　　融创这样的拼命自救，在生死线上垂死挣扎，看起来很拼，其实结果可能已经注定。就像很多房企巨头一样。

　　前些时，中国央行降息宽松，楼市一片欢腾。但是，房价上涨的预期是不会出现的。货币宽松，不是救死扶伤，更不是让地产老板们重新奏响高歌猛进的号角，而是平抑风险，防止信贷塌方，防止中国楼市硬着陆。

　　那中国楼市会硬着陆吗？其实，中国楼市的命运已经注定，黎明不会来了，之后都是漫长的黑暗……