地产商正在大撤退！一场巨大的连锁反应开始了

Rosanna

楼市黄大大

开发商，正在大撤退！ 　　从太原到昆明、南昌，一场巨大的连锁反应，开始席卷中国。 　　更多的小城市早已岌岌可危。 一 　　这或许是中国房地产史上，规模最大的一次“瘦身”。 　　以往财大气粗的开发商们，突然开始精打细算，费尽心思把一分钱掰成两分花。 　　首先使出的一招就是降薪裁员。 　　有着70万打工人的豆瓣小组《上班这件事》中，地产人们抱团取暖，互相发出致命三连问—— 　　“工资发了吗？年终奖还有吗？今天被裁了吗？ 　　让人泪目的是，看遍各路帖子，这三个问题的回答大多都是否定。 　　有人哭笑不得地表示，虽然年终奖一分没有，但是对比之下，自己好歹还有个工作机会，没有被裁。 　　“是不是应该感恩戴德”？ 　　对于他而言，还能够“内卷加班”，可能真的是某种意义上的“福报”了。 　　惨遭裁员，成为安慰剂的地产人也来发帖了。 　　这位年近三十的朋友，躲得了年初的第一波裁员，却没能避开年底的裁员。最终，他选择了降薪30%去了物业公司。 　　确实，今年以来，房企大规模裁员的消息一直不绝于耳。 　　最少的裁员比例都是20%，高者甚至去到了50%。 　　那些幸运留下来的地产人，也只能眼睁睁看着到手的工资不再增长。 　　薪智研究院的报告显示，地产开发、建筑设计等在内的地产建筑业，在2021年第四季度的涨薪率降至2018年以来的最低水平，1.91%。 　　不仅如此，2021年地产建筑业的年终奖环比还罕见下跌12.21%，这是自2016年以来的第二次负增长。 　　楼市的暖春来了，但地产人还身处寒冬。 二 　　同样被房企大规模抛弃的，还有三四线城市。 　　这在房企的组织架构调整上，可以看出明显的趋势。资金紧张的房企，直接裁撤掉三四线区域，极为常见。 　　比如，2021年10月，阳光城就进行过人事调整及区域合并，上海大区吞并成渝区域，浙江大区则合并了陕甘区域、云贵区域。 　　这还不算完，就在今年1月份，阳光城再次合并了津冀区域、山西区域、北京区域。 　　与之形成鲜明对比的，是拥有超级都市圈的大湾区受到优待—— 　　金辉将原华南区域分拆为珠三角区域和东南区域； 　　华润置地将大区部门从13个精简为9个的同时，还单独新增了深圳大区。 　　万科郁亮在“黑铁时代”的万字发言中也提出，“如果有些地方确实做不好，可能就要整建制撤销，收回番号。” 　　“收回番号”“架构调整”的形式表态背后，是实打实的金钱流向。 　　事实上，房企们已经不再在三四线城市花钱拿地了。 　　据统计，三四线城市国有土地使用权出让收入在去年上半年还在增长，但1-7月份累计同比增速转负，全年同比猛降14.1%。 　　拿地少了，也更便宜了。其成交溢价率前高后低，上半年平均溢价率18.0%，下半年6.7%。 　　即使政策暖风频吹，2022年开年，这一数据也没有好转。 　　2022年1月，三四线城市土地市场持续下行，土地出让收入同比下降41.4%，溢价率降至3.4%。 　　宏观的数据背后，是一座座小城即将穷疯的冰冷现实。 　　四川南充，2020年同期嗷嗷卖地，锤子一砸，260亿元哗哗进口袋。晃眼一到去年，只有可怜巴巴的60亿，剩下一个零头； 　　山西省会太原，去年年到手的卖地钱，从476亿暴跌到138亿； 　　云南省会昆明，去年年前11月才卖了870亩商住用地——然而，2020年，昆明统共卖出了8456亩商住地，硬生生少了一位数，又是大三百亿的钱没了； 　　江西省会南昌，2020年还拿着623亿的钱，去年只收到209亿...... 　　穷啊，实在是穷！一掏裤兜，竟比自己的脸还要白净。 　　更吓人的是，考虑到房企的债务集中到期高峰仍未过去，2022年三四线可能会更冷。 　　根据克而瑞监测的98家样本房企数据，2021年与2022年债务到期规模分别约13.8万亿元、12.6万亿元人民币，为近十年来的小高峰。 　　而在刚刚到来的3月，房企们还有近600亿元的债券即将到期。 三 　　房企不敢拿地，实在是三四线城市房子已经卖不动了。 　　以常州等41个三四线城市为样本，2021全年商品房销售呈现断崖式下降。从8月开始，单月同比降幅一直在30%-60%之间波动。 　　一个残酷的现实是： 　　基于“棚改”膨胀起来的三四线城市，楼市从一开始就不扛打。 　　当调控来了，三四线城市也最先被“祭天”—— 　　据国海证券，去年6月份开始，三四线城市的商品房销售面积增速就开始转负，到了8-12月份，降幅全部超过-30%； 　　然而，二线城市的增速直到8月份才开始转负，到10月份甚至开始回温，同比降幅分别为-24.6%、-10.6%、-7.7%； 　　一线城市更是坚挺无比，2021年全年的销售面积同比增长20.8%，到了12月，北京上海的二手房网签数甚至环比上涨了30.7%和19.6%。 　　当春风吹了，三四线城市的楼市又依旧找不到状态——“啊？回暖了？”—— 　　除夕到年初五，当上海的售楼处的门槛被买房人踏烂时，二线样本城市商品房成交面积已经悄然爬到了2.3 万㎡，相较去年春年假期同增 33.5%，市场回暖明显。 　　与此同时，三线样本城市的成交面积仅为2.1万㎡，与去年除夕到大年初五相比下滑 57.1%。 　　这些城市，宛如一块上了热锅的注水猪肉，无助又可怜。 　　这就是当下，不少地方疯狂松绑调控的真相。 　　开发商已经急得原地打圈嗷嗷叫，什么法子都使出来了—— 　　半价甩卖、降首付比例、首付分期，甚至是0首付都重出江湖。 　　这个场面，真真像极了十年前街边的两元店，挂满了横幅，“走过路过不要错过”“清仓跳楼白菜价！”“做完今天，明天就走！” 　　说这么多，只求你“买一套吧”。 　　除了本地刚需，或许就只有跑一单赚一单的外卖小哥会买了。 　　就连本地“接盘侠”，都心有余而力不足。 　　从2014年开始的棚改去库存，让拆迁户们一夜暴富开始，这些城市的房价就开始蹭蹭往上大涨。 　　2016、2017 年，三四线通过棚改货币化去库存1.4、1.8亿㎡，占销售面积的 15%、17%。 　　龙岩，福建的一个普通地级市，房价接近1.3万/㎡，比长沙都高。 　　就连山东的日照，河南的洛阳，福建的三明这些不出名城市，房价统统破万。 　　再小点的县城，如济宁的汶上县，房价最低的房子，也已经去到了8000元/㎡。 　　还有网友现身说法：国家级贫困县，房价从四千多一路涨到七千多。 　　就在大家瞠目结舌的时候，一位来自浙江的网友轻而易举地获得了这场“十八线县城房价”的比赛冠军—— 　　“老家在浙江贫困县，之前看了个新楼盘2w＋。” 　　这些地方，高房价的底气如今已经荡然无存。 　　棚改结束，本地刚需消耗殆尽，同时没有更多的人口涌入，房价却已虚高。 　　难怪，最精明的房企们会选择撤退。 四 　　放眼望去，一场巨大的连锁反应开始了。 　　被开发商所抛弃的小城市，只能一条路走到黑。 　　例如，山东日照这个小机灵鬼，就因为一次骚操作出了圈。 　　12月24日，日照的土拍现场，一家国企硬生生在没有任何竞争对手的情况下，四次自我抬价，总共加了一个“小目标”，最终豪掷10.8亿拿下了一块地。 　　这块地的最终楼面价冲到了1.51万元/㎡，直接创了个日照单价地王，生猛得很。 　　然而，这地块周边的楼盘价格也就一万出头，甚至不超过1.5万元/㎡。 　　未来这块地，不得卖个2万元/㎡才能收回成本？届时又有谁会来买单？ 　　最有意思的是，这块地的竞得单位全名叫“日照市人防资产运营集团有限公司”，其母公司为日照城投集团有限公司。 　　嚯！说白了，就是自己左手倒右手。 　　看穿了这一层，就不难想明白，究竟是这块地值十亿，还是地方政府财政缺口需要这么十亿了。 　　不过，就算是引发了全网刷屏嘲笑，日照方面还是比较硬气，在接受采访时，表示“竞买人相关操作并不违反程序”。 　　玩程序，确实没人玩得过他们。 　　大盘凉凉下，三四线城市跌得最凶。未来，类似的骚操作也绝对不会少。 　　而当下，我们能见到的，就是各种怪状—— 　　河北霸州，截至去年12月25日前供应90宗地，流拍了37宗，仅仅落袋14.3亿元。 　　到了2021年10月，霸州就撑不住了，开始对各个街道下死命令，要收上超过3亿的“非税收入”。 　　于是，一场轰轰烈烈的罚款运动席卷了个体户和中小企业。 　　街上卖糖葫芦的，店里头卖烧饼的，无一不被逮住罚款。 　　人们突然发现，当房子不好卖了，就连卖煎饼的也要为之负责。 　　今年年初，河南平舆县又传来消息，由于财政困难，该县农业农村局已经拖欠一企业1700万元的服务费，足足三年。 　　最后，被企业怒而告上当地法庭。 　　法院只好表示要“顾全大局”，而不查封对方账户。 　　去年12月23日，鹤岗正式成为全国第一个财政重整的地级市，连公务员都停招了。 　　...... 　　越来越多财政无法自给的小城市，正在批量诞生。 　　在这些城市里，体制内还香吗？ 　　当开发商都抱团开始逃离这些城市，你还有什么理由留下来接盘呢？