一天暴跌40%！又一房企“撑不住了”？

Rosanna

中国基金报

总有一些房企为稳定市场信心，却做了此地无银三百两的事情，在一家第三方机构给出的 2021 年度 " 经营安全测评 " 中高居行业第二的龙光集团，快要 " 撑不住了 "。

3 月 10 日，还有 9 天到期、规模 15 亿的 "19 龙控 01" 两次临停，最终暴跌超 40% 报 43 元，而前一天这只债券也暴跌了 25%。从 1 月 27 日开始，龙光集团股价也出现 6 次 10% 以上的暴跌，今年 2 个多月跌幅 68%。最惨的还是龙光的美元债，目前基本跌至 1 美元十几美分区间，与花样年、中国奥园、阳光城等爆雷房企成为难兄难弟。

3 月 7 日晚，龙光集团实控的龙光控股发出一份公告，对大裁员、美元债担保、信托贷款纠纷等进行 " 澄清 "，并坦陈 " 阶段性面临流动性困局 "。据悉，龙光控股仅 3 月份到期及回售期的债券，或作为差额补足人的资产证券化产品到期规模就有 52.99 亿元，偿付资金缺口超过 40 亿元。目前整个龙光集团公开可查的境内债有 214 亿，另有境外债 57 亿美元，合计超过人民币 570 亿。

" 经营安全测评 " 全行业第二

近两月却频繁股债双杀

中国基金报曾报道，2 月 11 日股价闪崩 80% 的爆雷房企正荣集团，在东窗事发前一个多月喊话 " 老乡别跑 "，罕见 " 自愿公告 " 银行授信额度这种非重大经营活动事项。如今，又有一家千亿房企做了同样掩耳盗铃的事情。

2021 年 12 月 31 日，一家地产第三方研究机构发布 " 中国上市房地产企业经营安全测评得分榜（2021 年度）"，龙光集团罕见排名第二，得分达到 50.15 分，与排名榜首的中海地产成为唯二得分过 50 分的企业，两家共同组成了第一梯队。

而在龙光之后居然有一众头部的央国企地产巨头，包括华润置地、万科、保利地产、招商蛇口等。综合融资利率处全行业最低水平之一的保利地产，得分竟比龙光还少 5 分，排在第七。

然而，龙光的高光时刻帅不过半个月。2022 年 1 月中旬开始，银行等金融机构对公司的放款就停滞，而公司的现金资源受限比例较高，加之遇到还款高峰期，偿债压力接踵而至。公开市场上，龙光股债等出现频繁的恐慌性杀跌。

股价来看，在港上市的龙光集团 1 月 27 日暴跌 16%，1 月 28 日继续暴跌 11%；2 月 15 日跌 12%；2 月 24 日跌 14.5%，2 月 25 日再跌 16%；3 月 8 日也就是本周二，又暴跌 13%。这样进入 2022 年，龙光集团股价累计跌幅达到 68%，如果以一年半前的高点计算，跌幅则高达 87%，市值增发掉 700 亿，仅剩 106 亿港元，市净率只有 0.21。

再来看看债券，境内债方面，2 月 25 日 "21 龙控 02" 跌超 19%，"20 龙控 01" 跌超 16%，"19 龙控 04" 跌超 11%，"18 龙控 05" 跌超 8%。3 月 4 日，龙光调整先后两次调整 "19 龙控 04"、 "20 龙控 01" 等近 10 只债券的投资者适当性安排，只给机构投资者买入，个人投资者不能买入只能卖出。

但杀跌依然继续，3 月 7 日 "19 龙控 04"、"18 龙控 05"、"20 龙控 01" 均跌超 10%。3 月 8 日，"20 龙控 04" 跌 40%，"19 龙控 04"、"20 龙控 01" 跌超 20%，均触发临停。3 月 9 日 "19 龙控 01" 下跌 22.05%，"21 龙控 01" 下跌 19%，"18 龙控 05" 下跌 12.73%。3 月 10 日 "19 龙控 01" 暴跌 43% 盘中两次临停，两天累计跌幅 57% 百元面值剩下 43 元。

美元债更惨，龙光存续的十几只美元债基本来到 1 美元十几美分区间，与花样年、中国奥园、阳光城沦为同一价格区间。以 "LOGPH 7 1/2 08/25/22" 为例，2 月 4 日时 1 美元面值还在 97 美分，此后缓慢下跌，2 月 23 日价格在 83 美分附近，2 月 24 日开始了疯狂跳水，当日跌到 70 美分，2 月 25 日再跌到 45 美分，之后继续阴跌两周，3 月 10 日最新价是 1 美元 19.3 美分。

" 澄清 " 裁员担保等问题

3 月 7 日晚间，龙光集团实控的境内主要发债平台龙光控股主动发了一份临时公告，对近期公司裁员、美元债担保、与平安信托纠纷等一系列市场消息进行 " 澄清 "。

去年底以来网络出现龙光集团大裁员的消息，据称部分三四线城市很多职能部门的裁员比例在 20% 以上，甚至整个部门裁撤，投资、工程、成本、设计等职能部门是裁员的重灾区。公司在公告中称，网传的有关公司存在大规模裁员、管理层变动等的新闻，无事实依据。其表示，从 2021 年下半年以来，房地产市场招拍挂拿地减少，" 公司组织架构有一定的精简及调整，但核心管理层均保持稳定 "。

针对市场关注的 " 美元债担保 " 事宜，其称发行人（即龙光控股）不涉及对美元债的担保，龙光集团的担保具体情况及金额以龙光集团经审计的定期报告为准。

据英国金融时报旗下 Debtwire 1 月 14 日报道，龙光集团为一支 2 亿美元票据背后的抵押品的贷款提供了担保。此外，Debtwire 称龙光集团还为两支信用增强债券做担保人，为 Shannon Asset 发行的 2.36 亿美元于 5 月 29 日到期的票据，以及 Yangtze River 发行的 2.6 亿美元于 2026 年 6 月到期的票据。

此前，市场还盛传龙光在平安信托的贷款违约，之所以违约可能是平安信托提前收贷。

龙光控股在公告中称，网传 " 平安信托事项 "，为公司的附属子公司向平安信托申请的一笔附抵押融资，目前融资余额为 11.8 亿元，公司与平安信托一直保持友好沟通，双方仍在按照合同相关条款和双方约定推进中。

仅 3 月资金缺口就超 40 亿

15 亿拿的项目 10 亿出售

龙光方面首次在公告中坦陈遇到了流动性问题，表示 " 因外部金融形势、行业销售变化及集中到期原因，公司阶段性面临流动性困局 "，但 " 有决心也有信心妥善解决短期面临的流动性问题 "。

据悉，仅 2022 年 3 月，龙光控股到期及回售期债券，或作为差额补足人的资产证券化产品到期规模合计就有 52.99 亿元。截至目前，公司已通过自有资金兑付 11.33 亿元，还有超过 40 亿的资金缺口。

东方财富 choice 数据显示，3 月公司公开市场有两笔笔债券到期或面临回售。最先到期的就是这两天暴跌 57% 的 "19 龙控 01"，目前看市场对按时偿付明显没有信心，该笔债券规模 15.1 亿元，3 月 19 日到期回售，只剩 9 天时间，但目前为止公司还未公告付款安排。

接下来是一笔规模 18.26 亿元的私募债 "18 龙控 02"，将于 3 月 22 日到期回售，该笔债券基本确定无法如约履行回售义务。据财联社，龙光已向投资人抛出 "18 龙控 02" 的展期计划，初步的展期方案分为本金 + 利息两部分，其中本金展期 18 个月，在展期期间自第 9 个月起每月付 10%，直至第 18 个月累计付清 100% 本金。

此外，4 月 22 日，龙光还有另外一笔 15 亿规模的私募债 "20 龙控 02" 到了回售时点。

公司称会通过各种方式积极筹措资金。

但目前公司融资艰难 " 借新还旧 " 难以为继，而销售又出现较大幅度下滑，据克而瑞数据 2022 年前两月公司权益口径合约销售为 132.1 亿元，相比 2021 年同期的 201.6 亿元下滑 34.5%。龙光也不得不进入割肉卖资产的模式，3 月 8 日公司刚刚贱卖了一个来自大本营汕头的项目。

据中海宏洋公告，其与卖方汕头市龙光博皓订立买卖协议，据此有条件地同意购买目标公司龙光景耀的 100% 股权及股东贷款，总代价为人民币 10.24 亿元 ( 可予调整 ) 。物业地盘面积约 5.31 万平方米，拟发展为住宅物业，预售预计将于 2022 年 10 月开始，并预计将于 2024 年 6 月竣工。

2020 年 6 月，龙光以 14.91 亿元、溢价 20.63% 的价格竞得编号 WG2020-15 宗地，位于东海岸新津片区 E 组团，包含 E01-15、E01-14、E01-16 地块，建筑面积不超 21.24 万平方米。

龙光耗资近 15 亿的项目中海宏洋 10 亿出头就拿下，无疑是一笔好生意，中海宏洋在公告中称，" 该收购事项为公司扩大在汕头市的投资组合的良机，符合集团发展战略 "。

境内外可查公开债务 570 亿

标普：提防债务提前到期

包括前述 3 月份和 4 月份到期的三笔债券，目前龙光集团及旗下公司可查的境内外公开债务超过了 570 亿元。

其中境内的公司债、ABS 等共有 20 笔，主要发债主体即为龙光控股，单笔金额从几千万到几十亿不等，合计 214 亿元，剩余期限从一周到 12 年不等。其中，近六成在一年内到期或面临回售，金额约 126 亿元，今内到期或者面临回售的为 6 笔，金额约 98 亿元，集中兑付压力巨大。

境外的美元债有 13 笔，主要发债主体为龙光集团，合计金额达到 57 亿美元，折人民币约 360 亿元，至此龙光境内外可查公开债务合计超过 570 亿人民币。幸运的是，美元债到期时间相对分散，其中 2022 年 8 月 25 日将到期一笔，金额 2.79 亿美元（人民币约 17.6 亿元）。

近两个月评级机构已经连续下调龙光集团评级，最新的变动发生在 3 月 7 日和 8 日。

3 月 7 日穆迪和惠誉同时下调，穆迪将龙光集团的公司家族评级从 "Ba3" 下调至 "B2"，穆迪对该评级的定义是 " 缺少理想投资的品质还本付息，或长期内履行合同中其它条款的保证极小 "，高级无抵押评级也下调到了 "B3"。惠誉则将公司长期外本币发行人评级从 "BB-" 下调至 "B+"，其他细分评级也一并下调，同时所有评级继续列入负面观察。

接着 3 月 8 日，标普全球评级公告称，将龙光集团的长期主体信用评级由 "BB-" 下调至 "B-"；将其担保的美元债券的长期债项评级由 "B+" 下调至 "CCC+"。同时，将所有评级均列入负面信用观察名单。

标普称，龙光集团面临着可动用现金大幅减少的重大风险，叠加销售现金生成速度放缓，流动性将面临沉重压力。标普认为，龙光集团与金融机构，特别是国内银行的关系或将显著弱化。加之公司当前在资本市场的处境疲软，公司的主要融资渠道在大幅收窄。数据显示，截至 2021 年 6 月 30 日，银行贷款和债券在龙光集团债务资本结构中的占比各为 50% 左右。

标普表示，随着未来 3-6 个月债务集中到期，需要评估银行和资本市场信心减弱对公司的影响，是否会引发公司债务提前到期或现金流不可用。