烂尾楼业主集体停缴房贷 中国金融系统地雷恐连环爆？

FRANKSTON

自由亚洲
作者: 凯迪



最近，中国国内房地产市场掀起一股“停缴贷款”风潮，各地烂尾楼业主纷纷发布《强制停贷告知书》，宣布预售房建商若不按时复工，他们将停止偿还银行贷款和利息。中国版的次贷危机已经爆发了吗？

“武汉光谷绿地星河绘A区业主，我和我老公都是清华大学硕士研究生毕业。现在深圳工作，原本计划回武汉定居，但是去年8月听到工地停工的消息。所以现在内心非常焦虑。不知道未来是否应该回武汉。”一位武汉光谷绿地星河绘的业主在网上发出心声之外，他们还发出《强制停贷告知书》，已在网络热传。武汉光谷绿地星河绘这个项目，也是中国“停贷”风潮中的烂尾楼之一。

据花旗银行（Citigroup Inc.）周三发布的一份报告指出，由于项目延误和房地产价格下跌，截至7月12日，中国22个城市的35个住宅项目购房者已经决定停止偿还按揭贷款，甚至不惜影响个人信用记录。这可能导致高达830亿美元的坏账，同时，建设银行、工商银行等大型国有银行也都将面临更大风险。

另据网上流传“全国各省市烂尾楼停贷通知汇总”，截至到7月13日，全国已有21个省、超过110个烂尾楼盘业主，决定集体强制停交银行贷款与利息。其中，河南就有32个，湖南和湖北各15个，江西8个，陕西7个。世茂、绿地、奥园、鑫苑等很多知名房企及明星楼盘也在被停贷之列。

中国建商游走预售房法规灰色地带

在美国的前中国金融业资深人士宋先生告诉本台，今天这一结果早就可以预测到了。“中国的房地产本身就是一个黑洞，就是房企老板和地方政府勾结的一个结果。只要给钱，什么事都做。现在的所谓房产预售都是违规的。有法律，但都不会用的，都是领导说了算。”宋先生出于安全原因，不愿具名受访。

中国的房地产危机其实早已凸显，而持续的疫情封控更让情况雪上加霜。据中国房产信息集团（China Real Estate Information Corporation）的数据，中国百强的房地产开发商6月新住宅销售金额，比去年同期减少了43%，相当于腰斩。

非常了解国内状况的宋先生说，在他看来，国内绝大多数房企都已破产，这是一个不可逆转的状态。“中国的几大银行都在靠房贷在支撑，中国房贷总量已达50万亿人民币，相当于整个货币总量的1/5到1/6。”

停贷谁该负责？

根据多份业主的《强制停贷告知书》来看，业主们的申诉重点是银行存在的违规放贷、违规使用监管账户资金、未按规定将钱打入监管账户资金等问题，直接导致房屋最终烂尾。业主们表示，停贷期间的损失，应由开发商和贷款银行等相关利益方共同承担。

身在老挝的前中国律师王龙德认为，停止还贷的现象首先与中国政府的预售房政策有关，官方对此应负主要责任。“政府不是要发预售许可证吗？有了许可证，在法律上来说，就可以销售了。但政府不能监管他按时、按要求地把标的物—房产交个消费者。”

王龙德说，目前很多烂尾工程，开发商很多只是把房子主体建起来了，就可以拿到70%-80%建房款。后面资金不足就开始停工，尤其现在整体经济状况不好，风险就都转嫁给了消费者。

他还说，大多数消费者不会要求合同明确，如果房子不能及时交付，与银行贷款将如何处理。这其中包括消费者和银行，消费者和开发商两个法律关系。“正常做法是，与银行签订协议时，房地产商应去做担保的。政府在发预售许可证时、或者整个房地产开发的环节里边应该尽到监管和监督的义务。这样的话，这种事情就会发生得比较少一些。”

分析：所有银行问题都是地方政府问题

中国的预售房制度从1994年房改后正式登台，2001年后形成以商品房市场为核心的管理制度。宋先生指出,政府虽然有相关的贷款规定，但往往是说一套、做一套，没有监管。

“所有银行出现问题，都是地方政府官员出现问题。比如上海交通银行或建设银行，他们行长说了不算的。真正说话算数的是当地政府的人。黑手是市长、市委书记。他们是听央级官员的。”

宋先生还表示，中国前几十年房地产供应量太大，发展又无序，各地政府都把土地财政作为最大收入来源。这才是根本问题。

“伤敌一千自损八百”的楼盘业主

彭博社的报道指出，业主集体停止偿还贷款，凸显中国房地产行业所面对的风暴已经波及中国的中产阶级，对社会稳定造成了威胁。花旗银行分析师陈俊玮（Griffin Chan）更指出，目前“对于社会稳定来说是一个关键时刻”。本台记者也发现，网上很多就停贷问题的媒体报道和网民贴文已被删除，可见问题敏感度相当之高。

很多人认为，这些烂尾楼盘业主发布《强制停贷告知书》，不管是主动、还是被迫，带来的后果都是严重的。首先是可能被银行起诉，冻结处理其房产，其征信会因此进入黑名单。不过，有业主表示，对此早已不在乎，“征信就是个屁，国家都没信用了，我这个小屁民还在乎这个征信。”

宋先生分析认为，这场危机已是涉及中国金融系统是否崩溃的问题。 “从现在目前整个中国经济状况来看，就种案子就只能放在那个地方，老百姓也是就不还了，我就破产。虽然银行、征信各方面都会受影响，但老百姓已经无所谓，躺平了。他们已经对整个社会失去信心了。”

有网上讨论，指中国法律对业主权利并没有保护。中国的房贷是无限制责任，一旦停贷违约，不仅会没收法拍抵押物，还将追究名下其他个人资产。熟悉相关法律的宋先生表示的确如此，“如果认为你恶意不还贷，那么就动脑筋，用你其它的一些资产，来做封存拍卖。”

前中国律师王龙德也认为，将来如果走向法律诉讼，判定银行违规的可能性很小，而贷款、违约金和利息，消费者肯定要承担。但从合理性来说，不是业主故意违约，将来就要看国家如何调控这个事情，但他估计要想有一个好的结果很难。

（原标题：上百楼盘业主齐宣告停缴贷款 中国金融系统地雷恐连环爆？）