中国多地鼓励公务员团购买房 是添房还是添堵？

Rosanna

VOA美国之音



为拯救低迷的房市，中国楼市调控又出新招，近来多地发布通知，鼓励公务员团购买房。分析人士表示，团购房多处偏远地区，本来就是房地产市场下行的“重灾区”，公务员在“减薪潮”和“烂尾潮”的双重风险下，此时买房无疑是“添堵”，成效有限。

拯救房市措施相继出台

综合中国媒体报道，继“西瓜换房”、“小麦换房”等噱头后，中国最新的拯救房市措施是鼓励公务员买房，包括山西太原、广东中山、辽宁沈阳、浙江桐庐、安徽铜陵、云南普洱、四川巴中、湖北黄冈、吉林长春等地都鼓励公务员或国有企业、大专院校、科研院所等员工团购买房并给予优惠，有些可以不受不得过于低价销售的“限跌令”的限制。

比如，浙江桐庐县的团购方案是在备案价打折后，对一次性购买10套以上的住宅再优惠3%；对一次性购买20套以上再优惠5%。湖北黄冈则对20人以上的团购，给予不低于个人总房款3%的优惠。

中国诸葛找房数据研究中心高级分析师陈霄在接受中国媒体采访时表示，通过鼓励公务员团购买房可以促进商品房去化，减轻库存压力，缓解购房观望情绪。一方面是这部分群体本身具备购买实力，另外也能起到一定的带头示范作用。

不过，今年40岁，住在河南从事文化创意产业的黄先生对美国之音说，团购买房虽然会起到一定的刺激作用，但解决不了房市供过于求的泡沫化问题。

他说，团购房通常低于市场价格，对于购买者而言，付百分之二十的首付然后还贷，还有公积金支持的话，压力应该不是很大，尤其团购房通常是有机关单位做背书，并可能会提前预付，确实具有一定的诱惑力。

团购房位置偏远

他说，团购房通常低于市场价格，对于购买者而言，付百分之二十的首付然后还贷，还有公积金支持的话，压力应该不是很大，尤其团购房通常是有机关单位做背书，并可能会提前预付，确实具有一定的诱惑力。

他表示，但一个比较大的问题是，大多数城市的主城区基本上没地方开发了，所以团购房都是位在很偏的地方，距离公家单位很远，而且周边配套也不是太好。更关键的是，有些团购房还不能交易，也就是买了房以后不能做为投资用，所以周围的公务员朋友还没有一个人真正下手购买团购房。

台湾国防安全研究院助理研究员汪哲仁在接受美国之音采访时表示，中国公务员团购买房看似可以有享有优惠购屋的福利，实则这些库存商品房大多位在弱二线和三、四线城市，本身就是房地产市场的“重灾区”，房价止涨甚至下跌，并不是一个好的投资标的。

他说，另外，最近的烂尾楼风潮更加深消费者对于房市不稳定的忧心，这些都会降低公务员团购买房的意愿。此外，近来中国公务员大爆减薪潮，薪资下调幅度达到两、三成，他们也很难再有闲钱为了政策去买房。

地产危机波及金融体系

分析人士说，在疫情封城重创中国经济、中国房地产政策反覆，以及地方政府主要财源之一的卖地收入大减等三大因素叠加下，中国房市陷入危机，并可能会波及金融体系，因为房地产市场跟金融体系严重挂钩，供过于求的结果使得未交付的楼盘面临买家难寻，以致银行无法从开发商处收回资金，坏帐增加，将不利于金融系统的稳定。

美国维吉尼亚大学商学院教授陈朝晖在接受美国之音采访时表示，中国楼市的问题“冰冻三尺，非一日之寒”，中国房价从2008年政府提出刺激房市措施后不断飙涨，各种数据都显示，房地产部门有很大的泡沫存在。为了刺破这个泡沫，中国政府实施了一系列措施，其中打击最大的就是“3条红线”，包括：剔除预收款的资产负债率不得大于70%、净负债率不得大于100%、现金短债比不得小于1倍。

陈朝晖表示，“3条红线”是为了要把房地产行业的高杠杆财务操作压低，但压低的结果是房企马上面临了经营运作上的困难，因为没有新的资金进来就没办法完成现有的楼盘，房子无法完工也卖不掉。

陈朝晖说：“因为他们（房地产公司）没有没有办法来借新的钱去还旧的钱，他就没有办法继续下去了，所以第一个倒下的就是恒大，其他的有序破产可能也是以后我们要看到的情况。”

中国媒体证券时报7月13日也说，房企的资金流动在拿地、建房、回款、还债这个循环中，回款是关键的一环，才能让循环转动下去。但因为高杠杆率，没有新款项进帐，就造成房企资金链断裂，导致烂尾楼出现。

不只中产阶级受影响

陈朝晖说，据西南财经大学的一份报告指出，中国居民将现有财富中的近78％栓在住宅地产上，这代表烂尾楼“集体停贷”事件影响的恐怕不只是中产阶级而已，几乎所有人的资产都缩水，资产变少就会影响消费，消费减少经济就会陷入衰退，对金融行业的打击很大。

中国内部的经济学家认为，中国今年经济要达到“保5”有困难。中国第一财经研究院近期发布的报告显示，17位中国经济学家对第二季GDP成长率预测均值仅0.94%；对全年的GDP成长率预测均值为4.33%，远低于中国政府5.5%的预定目标。

花旗银行7月12日发表的研究报告指出，中国已有22个城市、超过35个烂尾楼建案的购屋者，不惜个人信用记录污点，决定共同停止偿还贷款。截至2021年，中国24个重点城市延迟交屋的建案多达18万6000套，相当于同年新屋销量的9%。

烂尾楼与房地产市场不景气有关？

不过，北京市才良律师事务所主持律师王才亮在接受美国之音采访时表示，最近出现的上百家烂尾楼项目跟房地产市场不景气没有关系，它们并不是因为房市下行而卖不出去，相反地，那些房子都已经卖出去了，建商也都拿到房款了，但建商把钱拿走后，房子却停工交不了房，这是违法挪用资金的问题，跟鼓励公务员团购买房是为了拯救房市的行为不同。

他说，烂尾楼的关键在开发商：“开发商有两种行为，一种是违规的出逃挪用资金，还有一种是开发商诈骗，他就不想履行合同，不想把房子交房，而是卖了房把房款拿走了事，这里就分为违法和犯罪两种情况，主要的问题在这里。”

王才亮表示，开发商为了实现挪用资金的目的，可能会行贿银行打好关系，使资金能够逃避监管，也可能行贿当地政府，以取得项目上各方面的政策照顾。所以，负责监管预售资金的银行显然没有履行资金监管的义务，才会导致贷款追不回；而地方政府热衷于拆房卖地以增加土地财政，时常把“烂尾楼”的开发商当成座上宾，给予特殊优惠待遇，最后反成为开发商抽逃资金的保护伞，所以监管银行与地方政府也脱离不了干系。

他说，烂尾楼的后续处理必须“因楼制宜”，如果涉案楼盘竣工所需要的工程量不太多，最佳方案是予以复工。施工企业还在的，地方政府应当责令其立即复工；原施工企业已经撤离的，当地政府可以选择有实力的施工企业接盘尽快复工。所需资金可以依法动用刑事手段追回开发商抽逃的资金，责成怠于履行监管义务的银行垫付，或由地方政府主动承担渎职的责任，从已收土地出让金的范围内，垫付相应的资金。

王才亮说，如果涉案楼盘已施工的工程量不大，则可以选择解除合同，因为烂尾致使买房的“合同目的”没有办法实现，也就是房子无法交房。此时，涉案楼盘所在的地方政府可以依法收回土地使用权和没收在建工程，重新依法出让，所得款项用于弥补购房者和相关银行的经济损失。涉案银行则可诉请司法机关追回开发商挪用走的资金。